Publié le 2024-02-29 10:00:00. La hausse des taux d’intérêt et les exigences des banques rendent l’acquisition d’une nouvelle propriété plus difficile, mais les propriétaires peuvent débloquer l’équité accumulée dans leur maison actuelle pour financer leur projet.
- De nombreux couples souhaitent acheter une nouvelle maison avant d’avoir vendu leur bien actuel.
- La marge de crédit hypothécaire et le refinancement sont deux solutions pour accéder à l’équité de sa propriété.
- Il est crucial de bien évaluer sa capacité d’emprunt et d’anticiper les coûts cachés liés à une transaction immobilière.
De plus en plus de Canadiens rêvent d’acquérir une propriété plus spacieuse ou mieux adaptée à leurs besoins, sans pour autant être contraints de vendre leur résidence actuelle dans un premier temps. Cette tendance est d’autant plus marquée avec les délais souvent longs associés aux constructions neuves. Cependant, le contexte économique actuel, caractérisé par des taux d’intérêt élevés et des critères bancaires stricts, complique l’accès au financement et rend la constitution d’une mise de fonds substantielle particulièrement ardue.
La solution se trouve souvent entre les murs de votre propre maison. L’équité accumulée dans votre propriété, c’est-à-dire la différence entre sa valeur marchande et le montant restant dû sur votre hypothèque, peut être mobilisée pour concrétiser votre projet immobilier.
Pourquoi une mise de fonds de 20 % est-elle souvent exigée ?
Bien que non systématique, une mise de fonds minimale de 20 % est généralement requise lorsque le nouveau prêt n’est pas protégé par une assurance hypothécaire fournie par des organismes tels que la Société d’assurance hypothécaire du Canada (SCHL), Sagen ou Canada Guaranty.
Si la nouvelle acquisition devient votre résidence principale, il est possible d’obtenir une assurance hypothécaire et de verser une mise de fonds comprise entre 5 % et 10 %, en fonction du prix d’achat. Par exemple, pour une maison valant 600 000 $, une mise de fonds de 120 000 $ serait nécessaire. Un montant conséquent, difficile à réunir pour de nombreuses familles, surtout dans un contexte de hausse générale du coût de la vie.
Comment débloquer l’équité de votre maison ?
Votre argent n’est pas forcément disponible sur votre compte bancaire, il est potentiellement “dormant” dans les murs de votre propriété. Voici différentes stratégies pour le récupérer.
1. La marge de crédit hypothécaire
La marge de crédit hypothécaire offre une grande flexibilité, notamment si vous souhaitez conserver l’accès à votre équité sans refinancer l’intégralité de votre hypothèque. Vous pouvez emprunter jusqu’à 65 % de la valeur de votre maison sous forme de marge de crédit. En combinant cette marge avec une portion d’hypothèque, le financement total peut atteindre jusqu’à 80 % de la valeur marchande.
Par exemple :
- Valeur de la maison : 500 000 $
- Hypothèque actuelle : 300 000 $
- Financement maximal permis : 80 % × 500 000 $ = 400 000 $
- Montant disponible additionnel : 100 000 $, sous forme de marge de crédit.
Il est important de retenir que la portion marge seule ne peut dépasser 65 % de la valeur de la propriété, tandis que le financement total (marge + hypothèque) ne peut excéder 80 %.
2. Le refinancement hypothécaire
Le refinancement permet d’emprunter jusqu’à 80 % de la valeur marchande de votre maison, en intégrant l’argent débloqué à votre hypothèque existante. L’avantage principal réside dans un taux d’intérêt généralement plus bas que celui d’une marge de crédit. Cependant, cette option entraîne une augmentation immédiate de votre dette totale et de vos mensualités. Des frais de notaire et des pénalités peuvent également s’appliquer.
3. Le prêt relais
Le prêt relais est une solution temporaire, sur une durée de trois à six mois, qui comble l’écart entre la vente et l’achat. Il nécessite une promesse de vente signée et affiche des taux d’intérêt souvent élevés, généralement entre 9 et 11 %. Il permet de financer la mise de fonds de la nouvelle maison avant la finalisation de la vente de l’ancienne.
4. Vendre d’abord et louer temporairement
Moins populaire, mais plus prudente, cette approche consiste à vendre votre propriété avant d’en acquérir une nouvelle, puis à louer un logement pour une période de six à douze mois. Elle évite le stress financier et les paiements doubles, mais implique un double déménagement et une incertitude quant à la recherche de votre prochaine habitation.
Acheter avant ou vendre avant ?
Le choix optimal dépend de votre tolérance au risque et de votre capacité à assumer deux paiements hypothécaires simultanément.
Avant de succomber au charme d’une maison neuve ou d’une propriété existante, il est fortement recommandé de consulter un courtier hypothécaire. En une heure, il pourra transformer votre projet en un plan financier réaliste.
Votre mise de fonds n’est peut-être pas sur votre compte, mais bien dans les murs de votre maison. Il est temps de la libérer.
- Calculez votre ratio d’endettement. Vos dépenses de logement (hypothèque, taxes, chauffage) ne devraient pas dépasser 32 % de votre revenu brut mensuel.
- Faites évaluer votre maison actuelle avant de planifier un nouvel achat : sa valeur réelle (et non une simple estimation) déterminera le montant que vous pouvez retirer par refinancement ou marge de crédit.
- Obtenez une préapprobation écrite, et non seulement verbale. Cela vous donnera un plafond de financement précis et vous protégera contre une hausse des taux d’intérêt pendant 90 à 120 jours.
- Tenez compte des « frais cachés » dans votre budget. Les frais de notaire, d’inspection, la taxe de bienvenue, les ajustements de taxes, l’assurance prêt, l’ameublement et le déménagement représentent souvent 2 % à 4 % du prix d’achat.
- Comparez les offres de deux institutions financières au moins avant de prendre une décision. Les marges hypothécaires et les refinancements varient considérablement d’une banque à l’autre.
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