Le renversement de maison nécessite des devoirs diligents de la part de l’investisseur, et la première étape consiste à étudier le marché du logement pour comprendre les taux en vigueur pour les valeurs des maisons dans la région.
Lors de la cartographie de la viabilité d’un flip, les investisseurs utilisent un calcul pour déterminer la “valeur après réparation” (ARV) de la maison. L’ARV est le prix auquel la maison devrait se vendre après les rénovations, selon les normes du marché.
Il existe une règle générale pour rechercher un retournement rentable, appelée la règle des 70 %. Selon la règle, l’objectif est d’obtenir un logement pour 70 % ou moins de l’ARV. Étant donné que le prix d’achat de la maison sera le plus gros investissement, les acheteurs doivent analyser attentivement le marché afin de comprendre ce que sera un prix de vente réaliste. Lorsque les acheteurs peuvent obtenir une propriété à un prix d’achat bas, ils sont plus susceptibles de réaliser un meilleur profit. Sans tenir compte de l’ARV de la maison, la voie du profit devient trouble, mettant en péril les objectifs de l’investisseur.
Avant d’acheter la maison, tenez compte de l’état de la propriété et des rénovations ou réparations qui devront être effectuées. Du mieux qu’ils peuvent, les acheteurs doivent budgétiser les coûts de matériel, de main-d’œuvre et d’inspection pertinents. Pour aider à comprendre quelles rénovations sont nécessaires, les investisseurs peuvent également effectuer une analyse du coût par pied carré.
Après avoir dressé la liste des rénovations à effectuer, calculez si le coût au pied carré est comparable à celui d’autres maisons de condition similaire sur le marché. Les home-flippers ne devraient pas faire autant de rénovations que la propriété soit bien en dehors de ce que le marché acceptera. Les acheteurs doivent vraiment connaître les os de la maison avant d’entreprendre l’investissement, car toute rénovation réduira les bénéfices projetés.
Avant qu’une seule réparation ne soit effectuée, le nouveau propriétaire assume plusieurs frais lors de la fermeture de la maison. Ces frais de clôture comprennent le transfert du titre de propriété de la maison, les frais de clôture de la transaction, l’assurance et tout autre coût que l’on assume lors de l’accession à la propriété. Les frais de clôture peuvent totaliser 3 à 6 % supplémentaires en plus du prix d’achat de la maison.
L’achat d’une propriété entraîne d’autres coûts récurrents tels que les taxes, les assurances et les factures de services publics, qui doivent tous être considérés comme un pré-achat. Même si quelqu’un qui achète une maison à retourner ne prévoit pas d’y rester à long terme, il accepte la propriété et doit s’assurer que tous les frais sont payés et que les services publics essentiels sont opérationnels. Aussi longtemps que le flipper peut s’attendre à avoir la maison avant de vendre, il est avantageux de tracer la somme de ces dépenses, communément appelées frais de port.
Des obstacles imprévus surgissent fréquemment pour les house-flipers. Les flippers doivent se préparer aux retards et accepter un certain degré d’inconnu, y compris, mais sans s’y limiter, la découverte de problèmes structurels, une guerre d’enchères inattendue et des retards de construction et d’expédition affectant les délais de rénovation.
L’inflation touche presque tous les intrants possibles pour les acheteurs, les coûts plus élevés de la main-d’œuvre, des appareils électroménagers et d’autres matériaux risquant de provoquer des rénovations plus coûteuses à tous les niveaux. Si la flambée de l’inflation n’est pas un phénomène permanent, c’est un défi dont la date de fin est imprévisible.
La hausse des taux d’intérêt a également un impact direct sur le financement de l’achat d’une maison, et plus les taux augmentent tout au long de l’année, plus ils réduiront les bénéfices. Lors de l’achat d’une propriété à retourner, les acheteurs doivent envisager des options de financement alternatives, telles que des prêts en argent dur pour un financement à court terme. Ces types de prêts sont assortis d’une prime plus élevée pour les coûts d’emprunt.
L’horizon proche du retournement de maisons dépend en grande partie des conditions du marché, et si le déséquilibre actuel de l’offre et de la demande de logements persiste, les prix des maisons continueront d’augmenter. Jusqu’à ce que des changements plus larges se produisent sur les marchés du logement aux États-Unis, les acheteurs potentiels pourraient être exclus du processus.
Il est important de se rappeler que les conditions du marché ne sont pas permanentes et que les acheteurs avisés devraient étudier le marché pour trouver un environnement qui convient à leurs objectifs financiers. Si les conditions semblent bonnes et que l’analyse se vérifie, il peut en effet y avoir une voie vers le profit.
David Mount est administrateur du Wise Investor Group de Robert W. Baird & Co. à Reston, en Virginie. Baird ne fournit pas de conseils fiscaux, juridiques ou immobiliers et ne fournit ni ne gère de prêts hypothécaires.
