Les investisseurs évaluent près de 130 milliards de dollars de pertes sur la dette en dollars des promoteurs immobiliers chinois en raison des craintes croissantes que le marché immobilier du pays soit confronté à une crise prolongée à moins que Pékin n’intervienne avec un plan de sauvetage à grande échelle.
Selon une analyse du Financial Times des données de Bloomberg, les deux tiers des plus de 500 obligations en dollars en circulation émises par les promoteurs chinois ont désormais un prix inférieur à 70 cents par dollar, un seuil commun pour le statut en difficulté.
La pression croissante sur le marché survient un an après qu’Evergrande, le promoteur le plus endetté au monde, a commencé à tomber en défaut, déclenchant un tumulte dans un secteur responsable d’environ 30% de la production économique annuelle du pays.
La réponse de Pékin s’est limitée à des mesures progressives, dont une baisse cette semaine du taux des prêts hypothécaires. Mais les analystes ont déclaré que le refus des décideurs politiques de lancer un plan de sauvetage radical ne ferait qu’augmenter le coût ultime du sauvetage de l’industrie et pourrait aggraver les retombées sur les marchés et le commerce mondiaux alors que la croissance chinoise ralentit.
“Avec les vents contraires de l’industrie et les nouvelles négatives, il est très clair que beaucoup plus de développeurs offshore [dollar] les prix des obligations ont fortement chuté depuis l’année dernière », a déclaré Cedric Lai, analyste principal du crédit chez Moody’s Investors Service. “Nous pensons toujours que les défauts de paiement se poursuivront pendant le reste de 2022, en particulier pour les développeurs avec d’importantes échéances de dette offshore et des ventes faibles.”
De nombreuses obligations en dollars des développeurs sont désormais tarifées à un niveau qui implique un risque de défaut très élevé. Une obligation venant à échéance le 7 septembre émise par Kaisa Group, l’une des premières du secteur à manquer un paiement en dollars à la fin de l’année dernière, est au prix de 0,09 $ par dollar, ce qui implique une perte d’environ 272 millions de dollars sur un principal de 300 millions de dollars. Une obligation de même taille émise par Shimao, basée à Shanghai et arrivant à échéance dans un peu plus d’un an, coûte un peu moins de 0,10 dollar pour un dollar, ce qui indique une perte potentielle de 268 millions de dollars.
Au total, les investisseurs ont évalué près de 130 milliards de dollars de pertes sur les plus de 200 milliards de dollars de remboursements d’obligations en dollars dus par les groupes immobiliers chinois, reflétant une décote de près des deux tiers par rapport à la valeur présumée du marché si tous les remboursements étaient effectués avec succès .
Les groupes immobiliers chinois ont manqué des paiements sur un montant record de 31,4 milliards de dollars d’obligations en dollars en 2022. Les entreprises ont été particulièrement sollicitées en raison des murs d’échéance, dans lesquels plusieurs promoteurs devraient rembourser le principal, ou le montant qu’ils ont initialement emprunté, à la fois . Les entreprises cherchent souvent à reconduire leurs emprunts en dettes nouvellement émises pour prolonger ces échéances, mais les turbulences du marché ont rendu cela presque impossible pour la plupart des émetteurs.
Le battement de tambour des défauts de paiement est le résultat de ce qu’un banquier d’investissement vétéran à Hong Kong a décrit comme une «tempête parfaite» pour les promoteurs, qui doivent essayer de se refinancer pour éviter davantage de paiements manqués tout en luttant pour apaiser les doutes croissants parmi les acheteurs de maisons chinois et les principaux dirigeants de Pékin.
“Il y a une bonne raison pour laquelle ces obligations se négocient à des niveaux de détresse”, a déclaré le banquier, qui est à la tête du syndicat de la dette pour l’Asie chez un important prêteur européen. “Les chances que beaucoup de ces gars remboursent un jour sont incertaines.”
Les investisseurs avaient initialement espéré que le pire de la pression se limiterait aux groupes les plus endettés, comme Evergrande, qui était devenu plus dépendant des préventes de logements inachevés ces dernières années en réponse à une répression de l’excès de levier dans le secteur.
Mais la construction bloquée sur des projets à Evergrande et une poignée de promoteurs à haut risque ont alimenté des craintes plus larges parmi le grand public que d’autres groupes pourraient faire faillite avant de terminer les maisons pré-vendues. Cela a déclenché une crise de confiance qui a étranglé les revenus des ventes et plongé de larges pans de l’industrie dans une crise de liquidités.
“Un plan de sauvetage plus centralisé est probablement la solution nécessaire ici”, a déclaré Robin Xing, économiste en chef pour la Chine chez Morgan Stanley, à propos de la crise imminente du marché immobilier du pays.
Xing a déclaré qu’un plan de sauvetage dirigé par Pékin pour combler un déficit de financement estimé à 1 milliard de yuans (146 milliards de dollars) pour des projets de logement inachevés nécessiterait “un capital politique très fort” et que le problème s’aggraverait plus les décideurs attendraient pour intervenir. six mois, cet écart pourrait s’élargir considérablement si vous n’arrêtez pas la spirale descendante », a-t-il ajouté.
Les arrêts de travail généralisés sur les maisons pré-vendues ont déjà incité des centaines de milliers d’acheteurs de maisons à travers la Chine à se joindre à un boycott national des paiements hypothécaires, ce qui, selon les analystes, a encore sapé la confiance dans l’industrie.
“La situation dans son ensemble est de plus en plus incontrôlable”, a déclaré Rosealea Yao, analyste du marché immobilier chez Gavekal Dragonomics, un cabinet de conseil. « À cette époque l’an dernier, personne ne s’attendait à ce que nous voyons aujourd’hui avec des boycotts hypothécaires et des suspensions de construction. Dans un an, nous pourrions être confrontés à une situation encore pire.
Les chiffres officiels montrent que les ventes de maisons en Chine ont chuté de près de 30 % au premier semestre de l’année pour atteindre environ 6,6 milliards de Rmb. Andy Suen, gestionnaire de portefeuille et responsable de la recherche sur le crédit Asie ex-Japon chez PineBridge Investments à Hong Kong, a déclaré que le soutien politique au secteur “n’a pas été suffisant en termes de stabilisation du marché immobilier, si vous regardez les chiffres de vente”.
Il a ajouté que “les noms les plus faibles du secteur ont déjà fait défaut et maintenant le problème se propage à ceux de meilleure qualité”.
Même les banques d’investissement chinoises gérées par l’État ont tenté de se débarrasser des avoirs de la dette en dollars des développeurs – mais le personnel des bras internationaux des banques a déclaré qu’il avait du mal à obtenir l’approbation en temps opportun pour les ventes de Pékin. “Chaque fois que l’approbation arrive, les obligations se sont encore effondrées, nous obligeant à les conserver jusqu’à ce que nous puissions déposer une autre demande”, a déclaré un chef de produit basé à Hong Kong dans une banque d’État.
Ces crashs ont laissé presque tous les groupes immobiliers chinois exclus du marché obligataire international, limitant davantage leur capacité à se refinancer et augmentant le risque de défaut. Les données de Dealogic montrent que l’émission d’obligations en dollars par les promoteurs a chuté de 80% au cours de l’année à ce jour pour atteindre seulement 7,2 milliards de dollars, en bonne voie pour le plus bas niveau de ventes annuelles en une décennie.
Avec 17,6 milliards de dollars de paiements d’obligations en dollars restant à échéance cette année et 47 milliards de dollars supplémentaires en 2024, il y a peu d’espoir parmi les analystes pour un rebond significatif des ventes cette année qui pourrait aider à épargner aux détenteurs d’obligations étrangères de nouveaux défauts de paiement.
Yao, à Gavekal, prévoit une baisse de 15% des ventes immobilières annuelles cette année et une baisse de 33% des mises en chantier, avec une nouvelle contraction inévitable à moins que les décideurs politiques ne résolvent l’impasse sur les maisons pré-vendues.
“Le gouvernement doit montrer qu’en fin de compte, tous ces ménages peuvent obtenir une maison”, a déclaré Yao. “S’ils ne peuvent pas le faire, ce sera très préjudiciable pour les futurs achats de maisons.”
Les décideurs ont hésité à discuter publiquement de l’ampleur ou du calendrier de tout renflouement, bien que la banque centrale, le régulateur du logement et le ministère des Finances se soient engagés à offrir des prêts spéciaux par l’intermédiaire des banques politiques pour garantir que les projets immobiliers soient livrés aux acheteurs.
Mais les investisseurs ont déclaré que les mesures étaient soit de portée trop limitée, soit, dans le cas d’une baisse surprise du taux des prêts hypothécaires en Chine cette semaine, incapables de restaurer la confiance des acheteurs dans les logements prévendus.
« Je ne pense pas [policymakers] réalisez que ce n’est pas suffisant », a déclaré un investisseur chevronné dans les titres à revenu fixe à Hong Kong. “Vous avez besoin d’une grande action de bazooka pour améliorer le sentiment dans son ensemble.”
