Les Pays-Bas aux prises avec les conséquences sociales de la flambée des prix des logements

Les prix des logements augmentent dans de nombreuses grandes économies. Ce série FT examine si ces augmentations sont durables.

L’employée néerlandaise d’un centre d’appels, Joan Kelderman, connaît par expérience personnelle l’inconvénient de la flambée des prix des logements en Europe : son propriétaire essaie de démolir sa maison louée à bas prix afin de construire un nouveau complexe de logements et de commerces.

L’autorité locale de Zaandam, une ville située à quelques kilomètres au nord d’Amsterdam, a déclaré que le projet créerait plus de 530 nouveaux logements, dont 30 pour cent seraient des logements sociaux ; environ la moitié serait à vendre ou à louer aux prix du marché.

Mais l’ancienne infirmière de 57 ans a qualifié cela de “gentrification” après qu’elle et d’autres résidents se sont vu offrir une indemnité de déménagement de 6 500 € et qu’on leur a dit de partir. “Ils disent que nous devons trouver un autre endroit où vivre, mais rien n’est disponible”, a-t-elle déclaré. “Même si nous trouvons quelque chose, ce sera plus petit, plus cher et plus loin.”

Le marché immobilier néerlandais est devenu un enjeu politique brûlant. Les prix des maisons existantes aux Pays-Bas ont augmenté de 14,6% au cours de l’année jusqu’en juin, le taux le plus élevé depuis deux décennies – et l’un des plus élevés de l’UE.

Les économistes d’ABN Amro estiment que les Pays-Bas ont 330 000 maisons de moins que ce dont ils ont besoin et devraient en construire 1 m de plus au cours de la prochaine décennie pour combler l’écart. Les personnes à bas salaire doivent souvent attendre plus de 15 ans pour obtenir un logement social, tandis que le nombre de sans-abri a doublé au cours de la dernière décennie.

Kelderman et des dizaines de ses colocataires ont récemment manifesté contre le bureau du maire local pour riposter contre les projets de démolition de 122 logements sociaux pour les personnes à faible revenu ou handicapées. Elle a dit qu’ils iront devant les tribunaux pour contester les propositions.

[Housing] est un problème politique et a été pendant un certain temps

Ils ne sont pas seuls ; l’inquiétude sociale au sujet des coûts du logement augmente dans toute l’Europe. Des manifestants espagnols sont descendus dans la rue en mars pour réclamer des coûts de logement plus équitables. Le gouvernement suédois a été renversé le mois dernier sur sa proposition de lever les plafonds de loyer. Et en septembre, les habitants de Berlin voteront sur l’opportunité d’exproprier 240 000 propriétés des grands propriétaires commerciaux.

Les prix des logements dans l’UE ont augmenté de 6,1% en glissement annuel au cours des trois mois précédant mars, la croissance la plus rapide en 13 ans, les laissant 30% plus élevés depuis 2010, selon Eurostat. Les coûts de location ont augmenté de plus de 15 pour cent au cours de la même période.

Comme le reste de l’Europe, le marché immobilier néerlandais a fortement chuté après la crise bancaire mondiale de 2008 et la crise de la dette de la zone euro en 2012. Mais les prix de l’immobilier résidentiel ont fortement rebondi depuis que la Banque centrale européenne a réduit les taux d’intérêt en territoire négatif il y a sept ans, faisant baisser les coûts hypothécaires. De nouvelles mesures de relance depuis le début de la pandémie de coronavirus ont alimenté le boom.

Série FT : Prix mondiaux de l’immobilier — lever le toit

Les prix des logements augmentent dans de nombreuses grandes économies, mais est-ce durable ?

Partie 1: Comment la pandémie a déclenché le plus grand boom mondial des prix de l’immobilier depuis plus de deux décennies.

Partie 2: Les acheteurs affluent vers les petites villes américaines, renouvelant les inquiétudes des décideurs concernant l’abordabilité et le risque.

Partie 3 : Les Pays-Bas sont aux prises avec les conséquences sociales de la hausse rapide des prix des logements.

BIENTÔT DISPONIBLE:

Partie 4: Pourquoi les locataires de Berlin veulent exproprier leurs maisons des propriétaires allemands cotés en bourse.

Partie 5 : Les prix des logements devraient-ils être pris en compte dans les données sur l’inflation et que peuvent faire les banques centrales contre les effets économiques ?

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Bien que les coûts du logement aient été l’une des principales préoccupations exprimées par le public lors du récent examen de la stratégie de la BCE, sa présidente Christine Lagarde a déclaré le mois dernier au Financial Times qu’elle ne pensait pas qu’il y avait un risque de bulle “en moyenne dans la zone euro”. . La BCE a toutefois décidé que le coût des logements occupés par leur propriétaire devrait être inclus dans la principale mesure de l’inflation qu’elle utilise pour calibrer les taux d’intérêt, même si cela devrait prendre des années avant que cela ne prenne effet.

La banque centrale néerlandaise a déclaré que les niveaux élevés d’endettement des ménages étaient « l’un des principaux risques systémiques pour les Pays-Bas » ; il vise à « s’assurer que le secteur financier est suffisamment robuste pour absorber les conséquences d’un effondrement du marché immobilier ». Il introduit une règle obligeant les banques à disposer de 5 milliards d’euros de capital supplémentaire sur leurs expositions hypothécaires à partir de janvier.

Le mois dernier, Oxford Economics a classé les Pays-Bas comme le marché immobilier le plus risqué de toutes les économies développées, car les prix des logements étaient supérieurs de 14,3 % à leur tendance à long terme, tandis que le ratio prix/loyer était de 15,3 % supérieur à sa tendance à long terme.

« Le plus gros problème concerne les jeunes, mais les jeunes signifient désormais les 30 ans, qui ne peuvent toujours pas louer ou acheter quelque chose », a déclaré Gert Jan Bakker, consultant à l’agence d’aide aux locataires WOON à Amsterdam. « Les familles quittent la ville. Des gens qui enseignent à nos enfants, des policiers et des chauffeurs de tramway, ils n’ont tout simplement pas les moyens de vivre ici.

Il blâme la politique du gouvernement pour bon nombre des problèmes. Le système néerlandais de protection des loyers avait été considérablement affaibli, a déclaré Bakker. Il était devenu plus facile pour les propriétaires de ne pas renouveler le contrat d’un locataire, créant « beaucoup de nouveaux nomades urbains » qui doivent déménager tous les deux ans.

Les changements fiscaux ont également frappé particulièrement durement les associations de logement social et les ont amenées à vendre de nombreuses maisons à des promoteurs commerciaux.

Bakker a déclaré que le gouvernement devrait cesser de permettre aux propriétaires de déduire le coût des paiements d’intérêts hypothécaires de leurs obligations fiscales – même s’il bénéficie lui-même de cette politique et il a reconnu que c’était « difficile politiquement ».

La suppression de l’allégement fiscal est l’une des conditions que Bruxelles a demandées aux Pays-Bas en échange de sa part des 800 milliards d’euros du fonds de relance de l’UE.

Le coût du logement “est un problème politique et ce depuis un certain temps”, a déclaré Lex Hoogduin, professeur à l’Université de Groningue et ancien membre du conseil d’administration de la banque centrale néerlandaise. « Le problème est exacerbé par l’offre inélastique de logements en raison de toutes les autorisations nécessaires pour construire de nouvelles maisons dans un marché très réglementé.

Amsterdam a pris certaines mesures pour s’attaquer au problème, notamment des règles pour empêcher les gens d’acheter des résidences secondaires à louer sur Airbnb et d’autres plateformes de location à court terme.

Mais Marjon, une historienne de 44 ans, a déclaré que le coût élevé du logement à Amsterdam l’avait obligée à vendre son appartement et à déménager plus au nord pour s’offrir plus d’espace après avoir eu des enfants il y a cinq ans.

Maintenant, elle prend le ferry pour travailler dans le centre-ville depuis l’ancien chantier naval connu sous le nom de NDSM, qui est en plein essor avec une dispersion de grues transformant les entrepôts industriels en appartements, cafés, galeries et bureaux conviviaux.

La flambée des prix des logements n’est “pas bonne pour la cohésion sociale”, a déclaré Marjon. « Les enseignants de l’école de nos enfants n’ont pas les moyens de vivre ailleurs. . . Ce n’est pas bon pour l’ambiance de la ville. Bientôt, plus personne ne vivra dans la ville à part des gens très riches et des étrangers.