Publié le 26 décembre 2025 15:42:00. Après un pic durant la pandémie, l’attrait pour une vie plus proche de la nature persiste, mais les contraintes budgétaires et les disparités géographiques façonnent désormais le marché immobilier de la région métropolitaine de Buenos Aires (AMBA).
- La demande d’achat dans l’AMBA se concentre majoritairement sur des biens immobiliers dont le prix ne dépasse pas 100 000 dollars américains (environ 92 000 €).
- Des différences significatives existent entre les différentes zones de la périphérie de Buenos Aires : la demande de biens de luxe est plus forte dans le nord de la GBA, tandis que le sud-ouest privilégie les options plus abordables.
- Plusieurs municipalités se distinguent comme des destinations prisées pour ceux qui souhaitent s’installer à proximité de la capitale, notamment Vicente López, San Isidro, La Matanza et La Plata.
Le rêve de quitter l’agitation de la ville sans s’éloigner des commodités urbaines est devenu une réalité pour de nombreux Argentins, en particulier après le confinement imposé par la pandémie de Covid-19. À partir de mars 2020, le télétravail et l’enseignement à distance ont ouvert une fenêtre d’opportunité, permettant à une partie de la population de reconsidérer son mode de vie et d’envisager un déménagement vers des villes plus petites ou des zones rurales.
Selon un rapport de l’architecte Facundo López Binaghi pour la Fundación Tejido Urbano, les mois les plus stricts de la quarantaine ont mis en évidence des lacunes structurelles dans les logements : surpeuplement, manque d’espaces verts et connectivité internet précaire.
« Pendant les mois les plus stricts de la quarantaine, le manque d’espaces intérieurs et extérieurs dans les logements a révélé des déficits historiques de logements : surpeuplement, manque d’espaces publics et connectivité précaire. »
Facundo López Binaghi, architecte
Ces constats ont alimenté un désir de « prendre l’air » et de renouer avec le lien social. Dès 2020, on a observé une augmentation des recherches concernant les petites villes et les zones rurales.
L’analyse des données de la plateforme immobilière Zonaprop au troisième trimestre 2025 confirme une tendance claire : plus le prix de l’immobilier est élevé dans l’AMBA, plus le volume de recherche diminue. Le marché immobilier est donc influencé par le pouvoir d’achat des acheteurs potentiels.
L’enquête révèle que 35 % de la demande d’achat dans l’AMBA se concentre sur des biens immobiliers dont le prix ne dépasse pas 100 000 dollars américains, tandis que 31 % ciblent des unités évaluées entre 100 000 et 175 000 dollars américains. En d’autres termes, près de sept recherches sur dix concernent cette fourchette de prix.
Les disparités géographiques sont notables. Dans la zone ouest-sud de la GBA, 58 % des recherches portent sur des biens inférieurs à 100 000 dollars américains. À l’inverse, dans le nord de la GBA, 48 % de la demande concerne des unités de plus de 175 000 dollars américains, et seulement 22 % recherchent des options inférieures à 100 000 dollars américains.
Cette tendance se reflète dans l’offre et la demande : les biens immobiliers dont le prix ne dépasse pas 100 000 dollars américains reçoivent jusqu’à 50 % de demandes en plus que ceux situés dans la fourchette intermédiaire. L’écart est particulièrement marqué dans la région ouest-sud (50 %), tandis que dans le nord de la GBA, il s’élève à 8 %.
Certaines municipalités se distinguent comme des destinations privilégiées pour ceux qui souhaitent s’installer à proximité de Buenos Aires :
Dans le nord de la GBA, Vicente López (26 %) et San Isidro (19 %) restent les plus recherchées, grâce à leur connectivité et à leurs services bien établis. Tigre (17 %), en particulier les zones facilement accessibles depuis la Panamericana, et Pilar (12 %), qui combine maisons, lotissements fermés et une offre croissante d’appartements, attirent également l’attention.
Dans la zone ouest de la GBA, la demande se concentre sur La Matanza (29 %) et Morón (22 %), qui offrent des prix plus abordables et une bonne connexion ferroviaire. Tres de Febrero (19 %) et Ituzaingó (9 %) sont également prisées, en raison de leur caractère urbain et de leur proximité avec Buenos Aires.
Enfin, dans la zone sud de la GBA, La Plata (29 %) et Lomas de Zamora (15 %) sont en tête de liste, suivies de Lanús (11 %) et Avellaneda (9 %), où le marché propose des valeurs plus basses.
En ce qui concerne les prix moyens au mètre carré pour un appartement de deux pièces, selon la plateforme immobilière :
Dans le nord de la GBA :
Dans la GBA Ouest :
Dans la GBA Sud :
Par ailleurs, la Faculté des Sciences Économiques de l’ Université de Buenos Aires (UBA) a présenté mi-2025 l’Indice AMBA de gestion des villes stratégiques 2025, une étude qui sélectionne les meilleures municipalités de la région métropolitaine de Buenos Aires pour y vivre. Ce classement, basé sur l’ancienne composition du Grand Buenos Aires, prend en compte cinq dimensions clés : politique et institutionnelle, développement économique, société, environnement et technologie, et infrastructure.
