Publié le 16 novembre 2023. L’activité immobilière à Sofia bat son plein, poussant les notaires à la limite de leurs capacités alors que les Bulgares cherchent à convertir leurs levs en biens avant l’adoption potentielle de l’euro.
- Les notaires bulgares sont confrontés à une surcharge de travail due à l’augmentation des transactions immobilières.
- L’anticipation de l’adhésion à la zone euro est un moteur majeur de cette activité, incitant les citoyens à investir dans la pierre.
- Un manque de transparence sur les prix de l’immobilier et des lacunes dans la protection des populations vulnérables compliquent le marché.
L’effervescence du marché immobilier à Sofia se fait sentir de manière significative au sein des offices notariaux. Les professionnels du secteur signalent une augmentation considérable de leur charge de travail, anticipant même une intensification dans les dernières semaines de l’année. Selon le notaire Dimitar Tanev, ancien président de la Chambre des notaires de Bulgarie,
« Les collègues ont beaucoup plus de travail. Conclure un accord est un processus complexe et nécessite du temps technologique. S’il y a maintenant une augmentation de travail, elle sera encore plus importante dans les dernières semaines de l’année. »
Dimitar Tanev, ancien président de la Chambre des notaires de Bulgarie
Cette ruée vers l’immobilier est largement attribuée à la perspective d’une adhésion prochaine de la Bulgarie à la zone euro. De nombreux Bulgares cherchent à transformer leurs économies en levs en biens immobiliers, anticipant une potentielle revalorisation des prix. Toutefois, M. Tanev tempère cet enthousiasme :
« Le changement des levs avec l’euro amène de nombreux Bulgares à formaliser leurs fonds en les transformant en biens immobiliers. L’autre facteur est que les gens s’attendent à ce que les prix de l’immobilier augmentent encore plus, ce qui n’est pas possible. Les prix en Bulgarie ont atteint leur maximum et se sont égalisés avec les prix de l’immobilier en Europe centrale. »
Dimitar Tanev, ancien président de la Chambre des notaires de Bulgarie
Les prix moyens des appartements de deux pièces dans les zones métropolitaines oscillent actuellement entre 2 000 et 3 500 euros par mètre carré (valeur d’origine conservée), avec des prix plus bas observés dans certaines régions de l’ouest, du nord et du nord-est du pays.
Un problème majeur qui contribue à l’instabilité du marché est l’absence de données officielles et fiables sur les prix de l’immobilier par région. La législation bulgare exige que l’évaluation d’un bien immobilier se base sur les prix des propriétés voisines, mais cette approche se heurte à un obstacle majeur : l’inexistence d’un registre foncier intermédiaire. M. Tanev explique que ces informations sont détenues par l’Agence d’Enregistrement, qui pourrait les structurer et les rendre accessibles.
Contrairement à la période d’essor immobilier de 2005 à 2008, marquée par un fort intérêt des acheteurs étrangers, la situation actuelle est différente.
« Je ne ressens pas de vague d’étrangers pour le moment. Les collègues avec qui je discute sont du même avis. »
Dimitar Tanev, ancien président de la Chambre des notaires de Bulgarie
Par ailleurs, les notaires sont de plus en plus impliqués dans la lutte contre le blanchiment d’argent, en vertu de la loi sur les mesures correspondantes. Chaque transaction immobilière est désormais assortie de déclarations détaillées sur l’origine des fonds et fait l’objet d’une évaluation des risques. M. Tanev souligne le rôle crucial des notaires dans ce processus :
« Ces derniers mois, nous avons eu beaucoup de travail à faire pour mettre en œuvre les dispositions de la loi sur les mesures contre le blanchiment d’argent. Chaque transaction immobilière est remplie de déclarations (sur l’origine des fonds) et nous effectuons une évaluation des risques. Nous sommes l’une des principales personnes extérieures au SANS qui contribuent à prévenir le blanchiment d’argent. »
Dimitar Tanev, ancien président de la Chambre des notaires de Bulgarie
Ils sont également responsables de la collecte de la taxe locale lors des transferts de propriété, une contribution significative aux budgets municipaux.
La disparité entre les évaluations fiscales des propriétés et les prix réels des transactions pose un problème aux municipalités. M. Tanev suggère d’indexer les cotisations fiscales sur une période donnée, comme c’est le cas dans d’autres pays européens.
À partir de janvier 2026, les frais de délivrance des actes notariés, ainsi que tous les autres frais notariaux, seront libellés en euros. Selon M. Tanev, cette conversion se fera automatiquement, sans augmentation des tarifs. Actuellement, pour un contrat dont l’objet est compris entre 100 001 et 500 000 BGN (leva bulgare), les frais de notaire s’élèvent à 730,50 BGN plus 0,20 % du montant supérieur à 100 000 BGN.
M. Tanev plaide également pour une revalorisation des frais de notaire ordinaires, citant l’exemple des frais de procuration, qui sont restés inchangés à 5 leva depuis des années.
L’Association des notaires a récemment proposé d’inclure les contrats préliminaires de vente de biens immobiliers dans un ensemble de mesures visant à lutter contre la fraude immobilière, y compris les offres frauduleuses. M. Tanev précise que ces contrats pourraient être conclus de manière ferme, mais pas nécessairement, à la demande des parties. Il rappelle que cette possibilité avait été introduite en 2014, avant d’être annulée quelques mois plus tard par le gouvernement de l’époque, en raison de considérations juridiques.
Enfin, M. Tanev souligne l’importance de créer un registre des personnes vulnérables en Bulgarie, notamment des personnes âgées, afin de limiter la fraude immobilière. Cette proposition, formulée dès 2018 à l’attention de l’ancienne vice-Première ministre Ekaterina Zaharieva, n’a toujours pas abouti. La Bulgarie demeure l’un des rares pays européens à ne pas disposer d’un tel registre.