Publié le 16 décembre 2025. Punta del Este se prépare à vivre un été 2026 record, porté par un retour massif des touristes argentins et une demande soutenue dans le segment du luxe.
- La saison 2026 s’annonce exceptionnelle à Punta del Este, avec une occupation quasi complète pour les premières quinzaines de janvier.
- Le retour de la classe moyenne argentine et la forte demande pour les propriétés haut de gamme dynamisent le marché immobilier local.
- Les prix des locations ont augmenté de 20 % en dollars par rapport à l’année précédente, reflétant une forte demande et une offre limitée.
Punta del Este s’apprête à accueillir une affluence touristique sans précédent pour l’été 2026, grâce à un regain d’intérêt marqué de la part des Argentins. Entre janvier et mars de cette année, près de 975 000 Argentins ont foulé le sol uruguayen, soit une augmentation de 50 % par rapport à l’été précédent. Ces visiteurs ont dépensé en moyenne 601 dollars américains (environ 550 euros) par personne, confirmant la domination de l’Argentine en termes d’arrivées sur la côte uruguayenne, selon les données du ministère national du Tourisme.
Ce regain d’attractivité s’explique par plusieurs facteurs. L’un d’eux est la réapparition de la classe moyenne argentine à Punta del Este, qui a contribué à une forte occupation des logements pour la première quinzaine de janvier, quasiment entièrement réservés. Selon une étude menée par Miranda Bosch, l’anticipation est encore plus forte dans le segment du luxe, où les propriétés les plus exclusives sont déjà pratiquement complètes pour les fêtes de fin d’année et le mois de janvier.
« Les Argentins reviennent en force en Uruguay, non seulement comme touristes, mais aussi comme acheteurs et locataires de vacances de premier ordre. »
Robustiano Casares Demaría, responsable des affaires pour l’Uruguay, Miranda Bosch
Cette reprise du marché du luxe est également alimentée par un taux de change plus favorable par rapport à l’année précédente. Les maisons en bord de mer, les appartements avec services hôteliers, les équipements exclusifs et les offres de style de vie complet sont particulièrement prisés par les voyageurs fortunés.
« Dans notre portefeuille, nous observons un mouvement clair vers les maisons en bord de mer et les appartements haut de gamme, qui sont réservés longtemps à l’avance. »
Robustiano Casares Demaría, responsable des affaires pour l’Uruguay, Miranda Bosch
Andrés Jafif, directeur de Santos Dumont Inmobiliaria, confirme cette tendance :
« La différence de prix se joue sur les commodités : nombre de chambres, vue sur mer, équipements, service de ménage et catégorie de l’immeuble. Punta del Este offre aujourd’hui une énorme variété dans le segment premium. »
Andrés Jafif, directeur de Santos Dumont Inmobiliaria
La saison 2026 a débuté de manière inédite, avec des demandes de renseignements enregistrées dès mai et juin, reproduisant le schéma observé en 2025 où de nombreux voyageurs s’étaient retrouvés à court d’options dès le mois d’octobre. Les locations pour cette saison ont commencé à se concrétiser en juin et juillet, en commençant par les propriétés les plus prestigieuses, comme les appartements en première ligne face à la mer à La Brava et Manantiales, avec des tarifs variant entre 20 000 et 30 000 dollars américains (environ 18 500 à 27 700 euros) pour la première quinzaine de janvier, en baisse de 10 à 15 % pour la seconde.
Les loyers ont augmenté de 20 % en dollars par rapport à 2025, en raison d’une forte demande et d’une convergence des prix de l’alimentation et des biens de consommation entre l’Uruguay et l’Argentine, explique Alejandra Covello. Manantiales reste la zone la plus demandée, suivie de La Mansa, La Brava, Punta Ballena et José Ignacio, où les tarifs bihebdomadaires commencent à 6 000 dollars américains (environ 5 500 euros) pour un appartement d’une chambre et peuvent atteindre 45 000 dollars américains (environ 41 500 euros) pour des propriétés dotées d’une infrastructure complète (piscines, spa, salon de coiffure, restaurant, espaces bien-être et services de type resort).
L’offre disponible sur Airbnb révèle également une segmentation du marché, avec des studios ou des unités basiques sans commodités proposés à des prix plus abordables dans des secteurs moins prisés de La Barra ou de Maldonado, avec des locations à la quinzaine variant entre 1 200 et 1 800 dollars américains (environ 1 100 à 1 650 euros) pour des unités pouvant accueillir quatre personnes.
En ce qui concerne les prix standards, une propriété de trois chambres à La Brava, La Barra, Montoya ou Manantiales se situe entre 15 000 et 25 000 dollars américains (environ 13 800 à 23 000 euros) pour la première quinzaine de janvier. À José Ignacio, où prédominent les maisons, la fourchette de prix va de 25 000 à 80 000 dollars américains (environ 23 000 à 73 600 euros) ou plus, en particulier pour les propriétés proches de la mer.
Le printemps, destination prisée par les Argentins, affiche des prix similaires : un appartement de deux chambres se situe entre 10 000 et 16 000 dollars américains (environ 9 200 à 14 800 euros), tandis qu’un appartement de trois chambres varie entre 16 000 et 22 000 dollars américains (environ 14 800 à 20 200 euros) pour la première quinzaine.
Occupation record et février plus calme
La disponibilité pour les vacances et début janvier est extrêmement limitée.
« Aujourd’hui, il n’y a pratiquement plus de disponibilité. La première quinzaine est complète et le taux d’occupation est d’environ 90 %. »
Robustiano Casares Demaría, responsable des affaires pour l’Uruguay, Miranda Bosch
Certains voyageurs ont même commencé leurs vacances dès le 22 novembre.
À partir du 15 janvier, la situation change radicalement. La deuxième quinzaine affiche un taux d’occupation de 25 à 30 % inférieur, tandis que la première quinzaine de février tombe à 60 %. Alejandra Covello résume la situation :
« La deuxième quinzaine de janvier ne dépasse pas 30 % d’occupation et février démarre autour de 40 %, avec mars pratiquement sans demande. »
Alejandra Covello
Cependant, il existe encore des opportunités de location, notamment dans le segment intermédiaire.
« Il existe une disponibilité pour continuer à louer. Aujourd’hui, il y a plus d’offre que de demande en raison du nombre de constructions enregistrées à Punta del Este. Le marché intermédiaire, et non le premium, est celui qui loue le plus lentement. »
Andrés Jafif, directeur de Santos Dumont Inmobiliaria
Cette baisse saisonnière modifie également le profil des visiteurs, avec l’arrivée de personnes disposant d’un pouvoir d’achat plus faible et l’utilisation des logements par leurs propriétaires.
L’analyse comparative avec l’année précédente est sans équivoque : le marché est en croissance.
« Clairement une croissance. Les gens qui n’avaient rien reçu l’année dernière sont allés de l’avant en mai. »
Robustiano Casares Demaría, responsable des affaires pour l’Uruguay, Miranda Bosch
La négociation est limitée aux périodes de basse pression, en particulier en février et mars, ou pour les propriétés plus grandes qui mettent du temps à être occupées.
Le retour des Argentins reconfigure la saison, avec une diversité de segments, de la classe moyenne qui occupe des logements entre 5 000 et 10 000 dollars américains (environ 4 600 à 9 200 euros) à la clientèle haut de gamme.