Publié le 9 décembre 2025 04:24:00. Des logements à Turin et dans d’autres villes italiennes voient leur catégorie cadastrale remise en question, révélant un décalage croissant entre les évaluations administratives et la réalité économique des biens immobiliers. Des experts appellent à une révision générale du système pour éviter des litiges coûteux pour les propriétaires.
- La CGT du Piémont a obtenu une requalification à la baisse (de A/1 à A/2) pour un appartement à Turin, illustrant les incohérences du cadastre.
- Les revenus cadastral ne reflètent plus l’évolution des marchés immobiliers, entraînant des distorsions importantes et des contestations.
- Plusieurs communes, dont Florence et Gênes, envisagent des révisions des classifications cadastrales, mais se heurtent à des contraintes budgétaires.
Le système cadastral italien est confronté à une crise de pertinence. Un jugement récent concernant un logement à Turin a mis en lumière un problème structurel : les revenus cadastral, utilisés comme base de calcul des impôts fonciers, ne correspondent plus à la valeur réelle des biens immobiliers. L’appartement en question, situé dans un immeuble des années 1950 sans équipements modernes (jardin, garage, ascenseur aux normes pour les personnes handicapées, mauvaise performance énergétique), a été requalifié par la CGT du Piémont, passant de la catégorie A/1 à A/2.
Selon Rocco Curto, consultant auprès des contribuables et ancien professeur d’Estimo à l’École Polytechnique de Turin,
« le jugement met en évidence un élément structurel : les revenus cadastral ne décrivent plus l’évolution économique et sociale des territoires et des produits, entraînant des distorsions importantes. Il ne s’agit pas d’anomalies sporadiques, mais de l’effet de l’inertie du cadastre et de la transformation des marchés immobiliers au cours des dernières décennies. »
Rocco Curto, consultant auprès du contribuable et ancien professeur d’Estimo à l’École Polytechnique de Turin
La loi (Rdl 652/1939) oblige les propriétaires à déclarer tout changement significatif affectant leurs biens immobiliers (modification de l’usage, division, fusion, etc.). Cependant, les évaluations proposées par les contribuables, même en cas de requalification à la baisse, ne sont pas automatiquement acceptées. L’administration fiscale se réserve le droit de déterminer le revenu cadastral définitif, même en l’absence d’inspection, en se basant sur une estimation technique comparant les caractéristiques du bien avec celles d’autres biens similaires dans la même zone géographique.
Face à cette situation, les experts recommandent aux propriétaires de faire évaluer leur situation par un technicien. Ernesto Baragetti, conseiller national des géomètres chargé du cadastre, souligne qu’il ne faut pas tenir compte de la vétusté du bien, mais plutôt des caractéristiques qui ont motivé sa première inscription au cadastre.
« C’est le changement de ces caractéristiques intrinsèques et extrinsèques, également par rapport aux autres unités du bâtiment et au contexte urbain environnant, qu’il faut considérer pour proposer une nouvelle attribution de catégorie. »
Ernesto Baragetti, conseiller national des géomètres chargé du cadastre
Certaines villes sont particulièrement concernées par ce problème. Florence et Gênes, avec près de 3 000 logements classés en A/1, sont citées en exemple. Vincenzo Nasini, président de l’Ape Confedilizia Genova, explique que de nombreux immeubles autrefois prestigieux ont perdu de leur attrait, notamment dans des quartiers en déclin comme Sampierdarena, via Cantore et Cornigliano. Son association plaide pour une révision générale du système, mais se heurte aux contraintes budgétaires des municipalités.
« Nous avons demandé à diverses administrations municipales de prendre l’initiative de réviser systématiquement les classifications, mais elles ont toujours prévalu des raisons de trésorerie. De nombreux propriétaires ont déménagé individuellement et presque tous se sont retrouvés en litige : ils ont souvent gagné, mais avec des dépens à leur charge. »
Vincenzo Nasini, président de l’Ape Confedilizia Genova
À Florence, la municipalité a accepté d’examiner le problème et a ouvert une table technique pour évaluer les solutions possibles, selon Gianfranco Ghilardi, président de Confconstruction Florence. Il souligne que les biens construits avant les années 1980, situés dans les centres-villes ou à proximité, ne peuvent pas bénéficier des avantages fiscaux accordés aux catégories inférieures, tels que les aides à l’acquisition d’une première maison ou l’exonération de l’IMU (impôt municipal sur l’immobilier) pour la résidence principale.
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