Publié le 8 octobre 2025 à 16h37. Malgré des taux d’intérêt bas, l’accès au crédit hypothécaire se durcit en Suisse, pénalisant notamment les primo-accédants et les retraités souhaitant renouveler leur financement.
Les taux directeurs sont à zéro depuis juin dernier, une situation maintenue par la Banque nationale suisse (BNS) en septembre. Cette politique monétaire accommodante aurait dû stimuler la demande de logements, rendant l’accession à la propriété plus attractive que la location grâce à une baisse des taux hypothécaires de plus d’un demi-point de pourcentage. Pourtant, le marché du crédit immobilier reste atone.
La croissance hypothécaire, bien que légèrement plus rapide qu’il y a un an, ne correspond pas aux attentes compte tenu du contexte actuel. Plusieurs facteurs expliquent cette retenue des banques.
Moins d’épargne et un coût du refinancement en hausse
L’un des principaux obstacles n’est pas un manque de demande, mais l’augmentation du coût du financement hypothécaire. Les banques s’appuient traditionnellement sur les dépôts d’épargne pour financer les prêts immobiliers. Or, la faible rémunération des comptes d’épargne incite les épargnants à investir davantage dans des actifs plus rentables tels que les actions, les fonds de placement ou les ETF (Exchange Traded Funds). Cette tendance réduit la disponibilité de la source de financement bon marché que représentent les dépôts.
En l’absence de suffisamment de dépôts, les banques doivent recourir aux lettres de gage pour se refinancer, une option plus coûteuse que les taux d’intérêt versés aux épargnants. De ce fait, les établissements bancaires sont plus prudents dans l’octroi de nouveaux prêts hypothécaires.
Une réglementation renforcée depuis début 2025
Un autre facteur contribuant à cette prudence est le durcissement de la réglementation bancaire, entré en vigueur au début de l’année. Cette nouvelle réglementation exige des banques qu’elles détiennent davantage de fonds propres.
Cette nouvelle règle vise principalement le financement des biens de rendement, mais elle a également un impact sur l’accession à la propriété occupée par le propriétaire. En particulier, l’application de la règle de la capacité financière (règle de la capacité de charge) est devenue plus stricte. Les banques veillent désormais à ce que les coûts calculatoires – taux hypothécaire de 5% pour le calcul, frais accessoires et amortissement – ne dépassent pas un tiers (33%) du revenu de l’emprunteur.
Les financements accordés avec une capacité financière supérieure à 40% ont diminué de moitié par rapport à 2021, qui était une année plus souple en matière d’octroi de crédits.
Primo-accédants et futurs retraités particulièrement touchés
Cette approche plus restrictive pénalise en particulier les primo-accédants, confrontés à une hausse des prix immobiliers et à une stagnation des salaires. Les banques exigent donc une capacité financière plus importante de leur part.
Les futurs retraités sont également concernés lors du renouvellement de leur hypothèque. Leurs revenus de retraite étant généralement inférieurs à ceux perçus pendant leur vie active, leur capacité financière diminue. Il arrive donc que les banques demandent à ces emprunteurs de réduire leur financement en raison de critères plus stricts.
Certains établissements financiers adoptent une approche plus globale de la situation de chaque client et acceptent des capacités financières supérieures à 33%. Cependant, il est devenu plus difficile de les identifier. C’est pourquoi de plus en plus d’emprunteurs ont recours à une comparaison large et indépendante des offres de financement.
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