J’ai plus de 65 ans, je souhaite faire don d’un appartement loué à mon fils pour qu’il l’occupe

Mis à jour le 28 octobre 2025 à 04h13. Un lecteur se renseigne sur les conditions fiscales pour donner sa maison à son fils, tout en sachant que le bien est actuellement loué. L’exonération d’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) est-elle possible dans ce cas, et quelles preuves sont nécessaires ?

• Pour bénéficier d’une exonération fiscale lors d’une donation de sa résidence principale, le donateur doit avoir au moins 65 ans.
• Le bien immobilier doit constituer la résidence habituelle du donateur depuis au moins trois ans au moment de la donation.
• Si le bien est loué au moment de la donation, l’exonération fiscale ne peut être appliquée, sauf si le donateur reprend possession du bien et y réside pendant la période requise.

La question de la transmission d’un bien immobilier à un enfant, et plus particulièrement les implications fiscales d’une telle donation, est fréquente. L’article 33.1 de la loi 35/2006 du 28 novembre relative à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) stipule qu’une donation constitue une modification de la composition du patrimoine du contribuable, susceptible d’engendrer un gain ou une perte en capital.

Cependant, l’article 33.4.b) de cette même loi prévoit une exonération des gains en capital provenant du transfert de la résidence habituelle du donateur lorsqu’il a atteint l’âge de soixante-cinq ans. Mais cette exonération est soumise à des conditions précises.

La notion de “résidence habituelle” est définie par l’article 41 bis du Règlement de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. Il s’agit de l’immeuble dans lequel le contribuable a vécu de manière continue pendant une période d’au moins trois ans. En d’autres termes, au moment de la donation, le bien doit être la résidence principale du donateur depuis au moins trois ans.

Ainsi, si le bien immobilier est loué au moment de la donation, le donateur ne peut prétendre à l’exonération fiscale, car il ne remplit pas la condition de résidence habituelle exigée par l’article 41 bis du Règlement de l’IRPF. La reprise de possession du bien et son utilisation comme résidence principale pendant la période nécessaire pour satisfaire à cette condition sont donc indispensables pour pouvoir bénéficier de l’exonération.

Concernant le calcul de la plus ou moins-value imposable, les articles 34, 35 et 36 de la loi IRPF précisent que le montant est déterminé par la différence entre la valeur de transmission (qui, en cas de donation, correspond à la valeur d’acquisition pour le donataire, c’est-à-dire le fils) et la valeur d’acquisition du bien pour le donateur, incluant les frais et taxes liés à son acquisition.

« Il ne serait possible d’appliquer l’exonération que si le donateur reprend possession du bien et le réaffecte à sa résidence principale pendant le temps nécessaire pour qu’il acquière cette condition. »

Angel Gómez Gallego, avocat chez Lean Abogados