Publié le 17 décembre 2025 à 10h04. Les banques coréennes se préparent à un début d’année difficile en matière de prêts immobiliers, confrontées à des restrictions persistantes et à une nouvelle politique gouvernementale favorisant le financement productif.
- Les autorités financières coréennes fixent actuellement les objectifs de prêts aux ménages pour 2026, en prévoyant de maintenir les réglementations existantes pour éviter une surchauffe du marché immobilier.
- Plusieurs banques commerciales, ayant déjà dépassé leurs objectifs de prêts pour 2025, devraient voir leurs quotas réduits l’année prochaine, avec des pénalités à la clé.
- Les banques resserrent déjà les conditions d’octroi de prêts, notamment en augmentant les taux d’intérêt et en renforçant les contrôles, conformément à la politique gouvernementale de « transition financière productive ».
Malgré les inquiétudes récurrentes concernant un « mur des prêts » en fin d’année – un phénomène observé depuis 2020 – il semble peu probable que les seuils d’emprunt pour les ménages soient assouplis dans un avenir proche. Les restrictions sur le montant total des prêts aux ménages restent en vigueur, en raison de la volatilité du marché immobilier, et la capacité d’emprunt des particuliers est inévitablement limitée par l’orientation du gouvernement vers le financement de secteurs productifs.
Selon des informations du secteur financier datant du 17 décembre, les autorités financières sont en train de collecter et de coordonner les objectifs de prêts aux ménages des banques pour 2026. Ces objectifs devraient être confirmés après février 2026, suite à des consultations entre le Service de surveillance financière et la Commission des services financiers. L’objectif principal est de maintenir la réglementation globale des prêts aux ménages, instaurée en 2017, afin de prévenir une nouvelle flambée des prix de l’immobilier. Cette approche consiste à limiter la croissance des prêts aux ménages à un niveau conforme au taux de croissance nominal du produit intérieur brut (PIB), qui devrait se situer entre 3 % et 4 % pour l’année prochaine.
Certaines banques commerciales ayant déjà dépassé leurs objectifs de prêts pour 2025 se préparent à une réduction de leurs quotas pour l’année suivante, en raison des pénalités encourues. Des données fournies par le Service de surveillance financière à Lee In-young, membre du Parti démocratique de Corée, révèlent que la KB Kookmin Bank a atteint un taux d’exécution de 140,1 % par rapport à son objectif de prêt à la fin du mois dernier, se plaçant en tête des cinq principales banques. Hana Bank (116 %) et Shinhan Bank (104 %) ont également dépassé leurs objectifs à la fin du mois dernier.
Les banques ont pratiquement suspendu l’octroi de nouveaux prêts d’ici la fin de l’année. La Kookmin Bank a complètement cessé de traiter les nouvelles demandes de prêts hypothécaires dont la mise en œuvre est prévue en 2025, à l’exception des prêts destinés à restituer les dépôts de garantie, et a également restreint les prêts hypothécaires visant à stabiliser les dépenses du quotidien. Les prêts pour refinancer des hypothèques existantes, des prêts au crédit-bail, des prêts provenant d’autres banques, ainsi que les prêts personnels sans justificatifs, ont également été soumis à des restrictions. Hana Bank a bloqué les demandes en personne de prêts immobiliers et de prêts jeonse dans ses agences, tandis que Shinhan Bank a cessé d’accepter de nouvelles demandes de prêts immobiliers par l’intermédiaire de ses partenaires.
En parallèle, le gouvernement met en œuvre sa politique de « transition financière productive », incitant les banques à réduire leurs prêts aux ménages, notamment les prêts hypothécaires. Les banques devraient continuer à gérer leurs prêts en 2026 en augmentant les taux d’intérêt et en renforçant les contrôles. De plus, à partir de l’année prochaine, la limite inférieure des actifs pondérés en fonction des risques (RWA) pour les prêts hypothécaires sera relevée de 15 % à 20 %, ce qui devrait entraîner une diminution de l’offre de nouveaux prêts hypothécaires estimée à 27 000 milliards de wons.
« Parce que nous devons investir de grandes quantités de capitaux dans la « finance productive » conformément à la politique du gouvernement, les prêts aux ménages doivent être accordés en fonction de la demande réelle. »
Responsable d’une banque commerciale
De nombreuses voix s’élèvent pour demander une solution au problème récurrent du « mur des prêts » de fin d’année. Cette année, la situation a été exacerbée par la mesure immobilière du 27 juin, qui a réduit de moitié le montant total des prêts aux ménages autorisés au second semestre. Un responsable du secteur financier a déclaré :
« Tant que la politique de gestion du montant total est maintenue en raison de l’instabilité du marché immobilier, le mur des prêts de fin d’année est inévitable. »
Il a ajouté :
« Nous devrions au moins introduire un dispositif pour protéger la demande réelle, comme le renouvellement des contrats de bail ou la demande de déménagement, afin de réduire les effets secondaires. »
Kim Jin-cheol