Vingt ans après sa création, le diagnostic de performance énergétique est devenu un critère déterminant du marché immobilier français. Au 1er janvier 2025, la France comptait 3,9 millions de passoires thermiques. L’étiquette impacte désormais directement les prix de vente, les loyers et le droit de louer.
Né de l’ordonnance du 8 juin 2005 qui transposait une directive européenne de 2002 sur la performance énergétique des bâtiments, le DPE s’est imposé aux ventes le 1er novembre 2006, puis aux locations le 1er juillet 2007, selon les informations de Jechange. Pendant près de quinze ans, le document a simplement renseigné l’acheteur sans engager la responsabilité du vendeur.
La bascule réglementaire est intervenue le 1er juillet 2021 avec l’entrée en vigueur d’une nouvelle méthode de calcul qui ne repose plus sur les factures énergétiques de l’occupant. Le diagnostic est alors devenu opposable sur le plan juridique. Désormais, le propriétaire ou le bailleur engage sa responsabilité sur le contenu de l’étiquette, risquant des poursuites en cas d’erreur.
L’impact de la loi Climat et Résilience sur les loyers et les locations
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a transformé l’étiquette énergétique en un outil contraignant pour le marché locatif. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus faire l’objet d’aucune augmentation. Le calendrier d’interdiction de mise en location s’accélère également : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, tandis que les biens F le seront en 2028 et les E en 2034.
Ces restrictions pèsent lourdement sur l’investissement locatif.
Une décote de 25 % mesurée par les Notaires de France pour les maisons mal classées
La classe énergétique constitue désormais un critère de prix incontournable. D’après l’étude publiée en 2025 par les Notaires de France portant sur les transactions de 2024, une maison classée G se vend en moyenne 25 % moins cher qu’un bien comparable de classe D. Pour les appartements classés G, la décote moyenne atteint 12 %.
À l’inverse, la valeur verte joue dans le sens de la valorisation pour les biens économes. Un appartement classé A se vend 16 % plus cher qu’un bien en classe D, un bien de classe B affiche une hausse de 12 % et un logement de classe C se négocie 6 % au-dessus de la référence D.
| Logement et classe énergétique | Écart de prix moyen par rapport à la classe D |
|---|---|
| Appartement classé A+ | + 16 % |
| Appartement classé B+ | + 12 % |
| Appartement classé C+ | + 6 % |
| Logement classé D | Référence |
| Appartement classé G− | − 12 % |
| Maison classée G− | − 25 % |
Cette décote modifie directement le budget des acquéreurs et leur capacité d’emprunt. Pour une maison estimée à 300 000 euros en classe D, l’écart moyen ramène le prix à 225 000 euros en classe G, soit une différence de 75 000 euros. Ce montant représente la décote constatée par le marché, indépendamment du coût des travaux de rénovation énergétique nécessaires pour rehausser la classe du bien, lesquels doivent être financés séparément.
Évolution du coefficient de conversion pour les logements chauffés à l’électricité
Le calcul du DPE intègre l’énergie finale consommée ainsi que l’énergie nécessaire à sa production via un coefficient de conversion. Pour l’électricité, chaque kilowattheure consommé pesait jusqu’alors 2,3 kilowattheures dans le calcul final, pénalisant l’étiquette des logements chauffés par des radiateurs électriques.
En application d’un arrêté daté du 13 août 2025, les pouvoirs publics abaissent ce multiplicateur en deux étapes. Au 1er janvier 2026, le coefficient passe de 2,3 à 1,9.
Face à la part des passoires thermiques parmi les logements anciens vendus — passée de 11 % en 2021 à 17 % en 2023, puis stabilisée à environ 15 % au début de l’année 2025 — les acheteurs doivent intégrer ces paramètres dès les premières visites. Avant de signer un compromis de vente ou un bail, il est recommandé de vérifier la date du diagnostic, de demander l’attestation au nouveau barème pour les biens électriques, de négocier la décote face à des biens comparables, d’anticiper le calendrier des interdictions de louer, et de chiffrer précisément les travaux nécessaires avant de formuler une offre.
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