Publié le 9 novembre 2025 à 02h31. L’investissement immobilier, porté par des taux d’intérêt historiquement bas, connaît un essor sans précédent au Japon, mais des signaux d’alerte émergent face à la hausse des dettes et à la diminution des rendements locatifs.
- Le volume des prêts bancaires dédiés à l’investissement immobilier a atteint un niveau record de 29 000 milliards de yens (environ 190 milliards de dollars).
- Les taux d’intérêt pour ces prêts sont nettement plus élevés que ceux des prêts immobiliers classiques, se situant généralement entre 3 et 5 %.
- Des inquiétudes grandissent quant à la capacité des investisseurs à rembourser leurs dettes si les taux d’intérêt augmentent ou si les prix de l’immobilier baissent.
La fièvre immobilière qui agite les centres urbains japonais a incité de nombreux investisseurs particuliers à se lancer dans l’acquisition de copropriétés ou d’immeubles d’appartements, dans l’espoir de tirer profit des revenus locatifs ou d’une plus-value à la revente. Cette tendance a entraîné une explosion des prêts bancaires dédiés à ce type d’investissement, atteignant un sommet historique en juin dernier, avec 28 900 milliards de yens (environ 190 milliards de dollars) en cours.
Parmi les nouveaux entrants sur ce marché, on trouve des profils variés, comme celui de cet indépendant de 39 ans, originaire de Narashino, dans la préfecture de Chiba. En mars dernier, il a acquis un immeuble d’appartements de 38 ans à Hanyu, une ville de 52 000 habitants située dans la préfecture de Saitama, pour environ 26 millions de yens. Pour financer cet achat, il a contracté un prêt d’investissement immobilier de 20 millions de yens, remboursable sur 35 ans à un taux annuel de 4 %.
Son parcours vers l’investissement immobilier a débuté il y a deux ans, après avoir quitté son emploi de fonctionnaire. La naissance de son enfant a renforcé son désir d’un mode de vie plus flexible.
« Je ne veux pas travailler tout le temps. Je veux être à la maison et voir mon enfant grandir. »
Investisseur de 39 ans
Il avait auparavant exploré le trading d’actions et l’investissement dans l’énergie solaire avant de se tourner vers l’immobilier, parcourant les annonces en ligne à la recherche d’opportunités intéressantes.
Les prix élevés à Tokyo l’ont incité à élargir sa recherche, le conduisant à l’annonce à Hanyu : un immeuble de quatre logements situé à 15 minutes à pied de la gare la plus proche, chacun composé d’une pièce principale avec cuisine et salle de bain (1DK). En louant chaque logement à 42 000 yens par mois, il estime pouvoir générer un revenu annuel d’environ 1 million de yens après remboursement du prêt. À ce jour, les quatre logements sont occupés, ce qui constitue un bon début pour sa nouvelle entreprise.
Il est convaincu que les prix de l’immobilier continueront d’augmenter et envisage une stratégie d’achat et de revente de plusieurs biens afin d’acquérir, à terme, un appartement neuf à Tokyo.
« Je veux devenir comme le ‘warashibe choja’ (millionnaire de paille) »
Investisseur de 39 ans
, a-t-il déclaré, faisant référence au conte populaire japonais d’un homme humble qui devient riche grâce à une série de bonnes fortunes, en commençant par un simple brin de paille.
Les prêts d’investissement immobilier sont spécifiquement destinés à l’acquisition de biens immobiliers (copropriétés ou immeubles) neufs ou anciens, dans le but de générer des revenus locatifs ou une plus-value à la revente. Ils se distinguent des prêts immobiliers classiques, généralement utilisés pour financer l’acquisition d’une résidence principale. Environ 80 % des emprunteurs optent pour des prêts à taux variable, dont la plupart affichent des taux inférieurs à 1 %, tandis que les prêts d’investissement immobilier sont assortis de taux plus élevés, généralement compris entre 3 et 5 %.
Les banques, attirées par les marges d’intérêt plus importantes offertes par ces prêts, intensifient leur présence sur ce marché. Orix Bank Corp. a ainsi enregistré une augmentation de 30 % de ses « prêts immobiliers » au cours de l’exercice 2024, tandis que ses « prêts pour appartements » ont bondi de 40 %. Rakuten Bank Ltd. a également vu le solde de ses « prêts d’investissement en copropriété » augmenter de 20 % sur un an, à fin juin 2025.
Cependant, l’investissement immobilier comporte des risques non négligeables. Les logements vacants ne génèrent aucun revenu locatif, et même les biens occupés peuvent être confrontés à des difficultés, telles que la baisse des loyers ou des dépenses de réparation et d’entretien plus élevées que prévu. De plus, de nombreux prêts d’investissement sont indexés sur des taux d’intérêt variables, ce qui signifie que les mensualités pourraient augmenter si la Banque du Japon continue de relever ses taux. En cas de ralentissement économique, la valeur des biens immobiliers pourrait également diminuer, entraînant une perte en capital.
Un autre sujet de préoccupation est l’écart croissant entre les coûts d’acquisition et les revenus locatifs. Les prix de l’immobilier ont fortement augmenté, mais les loyers n’ont pas suivi le même rythme, ce qui entraîne une baisse des rendements locatifs. Futoshi Fujikawa, un conseiller financier, souligne que de nombreuses propriétés dans le centre de Tokyo fonctionnent désormais à perte une fois pris en compte les remboursements de prêts, les frais de gestion et les taxes. La situation est encore plus précaire dans les zones suburbaines et régionales, où les loyers plus bas rendent plus difficile la couverture des charges d’entretien.
Le marché des prêts à l’investissement immobilier a également été entaché par des controverses, comme le scandale survenu à Numazu, dans la préfecture de Shizuoka, concernant des fausses demandes de prêt et des documents falsifiés auprès de Suruga Bank Ltd. liés au financement de logements économiques de type maison partagée. Cet incident a suscité l’indignation du public et soulevé des questions sur la surveillance et la transparence.
Selon le Centre national de la consommation du Japon, le nombre de consultations liées aux investissements en copropriété a augmenté de 62 % en août 2025, atteignant 405 cas. Plus de 60 % de ces demandes provenaient de personnes âgées de 20 à 30 ans, ce qui témoigne de l’intérêt croissant – et de la vulnérabilité – des jeunes investisseurs pour ce marché.
Bien que la hausse des prix de l’immobilier au Japon puisse rappeler la bulle immobilière des années 1980 et du début des années 1990, Shinichi Nishioka, prévisionniste en chef au Centre japonais de recherche économique, estime que le contexte actuel est fondamentalement différent. Il souligne l’essor de la numérisation et la croissance du secteur de l’information et des communications, qui ont créé une nouvelle classe d’individus aisés qui investissent dans des condominiums haut de gamme.
« Contrairement à l’époque des bulles, où l’optimisme dépassait la réalité, les hausses de prix actuelles sont soutenues par une véritable demande tirée par les changements structurels de l’économie. »
Shinichi Nishioka, Centre japonais de recherche économique
Il prévient toutefois que la hausse des taux d’intérêt pourrait entraîner un retrait des capitaux d’investissement.
« Nous devons être vigilants face à la volatilité à court terme. La population du Japon diminue et la demande de logements va inévitablement diminuer. La question clé est de savoir si la structure actuelle du marché peut tenir. »
Shinichi Nishioka, Centre japonais de recherche économique
