Publié le 27 octobre 2025 05:39:00. Les locataires d’un immeuble zurichois appartenant à Zurich Compagnie d’Assurances SA ont réussi à bloquer une augmentation de loyer grâce à une stratégie juridique astucieuse, révélant par la même occasion des possibles surfacturations dans les frais annexes.
- Une contestation juridique d’un locataire a permis d’obtenir le retrait d’une augmentation de loyer pour l’ensemble des occupants de l’immeuble.
- Les contrats de location à durée déterminée, indexés et sans motif objectif, ont été jugés potentiellement illégaux par Zurich Compagnie d’Assurances SA.
- Une analyse des frais annexes sur cinq ans a révélé des surfacturations avoisinant les 30 000 francs suisses.
L’histoire se déroule au numéro 85/87 de l’Oerlikonerstrasse, à Zurich. En 2020, Zurich Compagnie d’Assurances SA a emménagé dans un immeuble moderne, proposant à ses locataires un contrat unique : une durée de cinq ans, résiliable uniquement par le locataire, et indexé sur l’évolution des prix. Un système qui, selon certains, ressemblait à un « boomerang légal » avec une date d’expiration.
Cet automne, l’entreprise a annoncé une augmentation des loyers. La plupart des locataires se sont résignés, jusqu’à ce qu’un d’entre eux, fort du soutien de son assurance de protection juridique, décide de contester la décision devant le conseil d’arbitrage. Loin des potions magiques, c’est une argumentation juridique solide, basée sur la jurisprudence du Tribunal fédéral, qui a fait mouche.
Selon cette jurisprudence, les contrats de location à durée déterminée, dépourvus d’un motif objectif valable, sont considérés comme des contrats en chaîne et donc illégaux. Zurich Compagnie d’Assurances SA a rapidement compris qu’elle risquait de voir l’ensemble de sa structure contractuelle invalidée par un tribunal.
Face à cette menace, le géant de l’assurance a cédé. Une véritable mini-révolution a alors eu lieu : les locataires, les uns après les autres, ont sollicité le même argument et ont obtenu gain de cause, voyant l’augmentation de leur loyer annulée. Ce gel des loyers a permis aux locataires d’économiser plusieurs milliers de francs suisses par an, voire davantage selon la taille de leur logement.
Zurich Compagnie d’Assurances SA se montre discrète sur l’ampleur du phénomène : « Environ 10 pour cent de nos contrats de location sont à durée déterminée et indexés. Nous ne communiquons pas sur les procédures d’arbitrage en cours. »
L’entreprise ne s’est pas non plus exprimée sur le rôle d’Apleona, la société chargée de la gestion quotidienne de l’immeuble pour le compte de Zurich Compagnie d’Assurances SA, incluant la gestion des contrats de location, la communication avec les locataires et la facturation des frais annexes. Il reste donc incertain si l’augmentation des loyers a été décidée par Zurich en tant que propriétaire ou par Apleona en tant que gérant.
Une analyse approfondie des factures des frais annexes sur les cinq dernières années a révélé des surfacturations d’environ 30 000 francs suisses, officiellement qualifiées d’« erreurs de facturation » et corrigées par la suite. Un détail qui mérite toutefois d’être examiné de plus près.
Au final, Zurich Compagnie d’Assurances SA se retrouve dans une situation comparable à celle de César après la bataille : peu de gloire, mais beaucoup de complications. Et des locataires qui, forts de leur victoire, ont retrouvé confiance en leurs droits.
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