Un accord majeur a été conclu dans le secteur de la location immobilière aux États-Unis : le ministère de la Justice et la société de logiciels RealPage se sont entendus pour mettre fin à une action en justice concernant des pratiques de fixation des prix potentiellement illégales. Cette entente pourrait avoir des répercussions significatives sur des millions de locataires à travers le pays.
L’affaire portait sur un logiciel algorithmique développé par RealPage, accusé par les procureurs de limiter la concurrence entre les propriétaires et de gonfler artificiellement les loyers. Selon les termes de l’accord, qui doit encore être validé par un juge, RealPage cessera de commercialiser des logiciels utilisant des données confidentielles et sensibles, partagées entre les propriétaires, pour déterminer les prix des loyers. L’entreprise s’engage également à ne plus mener d’études de marché pour collecter ce type d’informations, ni à discuter de stratégies tarifaires basées sur des données non publiques lors de ses réunions avec les gestionnaires immobiliers.
De plus, RealPage devra modifier ou supprimer les fonctionnalités de ses logiciels qui restreignent les baisses de loyer ou encouragent l’alignement des prix entre concurrents. Un contrôleur judiciaire sera désigné pour s’assurer du respect de ces engagements. La société a également promis de coopérer avec les procureurs dans le cadre des poursuites engagées contre les propriétaires qui ont utilisé son logiciel.
L’enquête, initiée par ProPublica en 2022, avait révélé que RealPage aidait les propriétaires à fixer les loyers d’une manière qui pouvait s’apparenter à un comportement de cartel. Le ministère de la Justice a également intenté une action en justice contre six grands propriétaires, les accusant d’avoir utilisé ces outils algorithmiques pour augmenter les loyers de concert. Certains d’entre eux ont déjà trouvé un accord avec les autorités.
« Cet accord proposé contribuera à rétablir une concurrence loyale sur les marchés locatifs pour des millions d’Américains », a déclaré la procureure générale adjointe Abigail Slater dans un communiqué. « Les entreprises concurrentes doivent prendre des décisions indépendantes en matière de prix, et avec l’essor des outils algorithmiques et de l’intelligence artificielle, nous resterons à l’avant-garde d’une application rigoureuse des lois antitrust. »
RealPage a réagi en affirmant que l’accord « offre une plus grande certitude aux fournisseurs de logements et aux innovateurs technologiques quant à l’utilisation légale des logiciels de gestion des revenus, conformément aux directives des autorités antitrust fédérales ». Dirk Wakeham, président et chef de la direction de RealPage, a ajouté : « Nous sommes heureux d’avoir conclu cet accord avec le DOJ, qui apporte la clarté et la stabilité que nous recherchions depuis longtemps et nous permet d’aller de l’avant en nous concentrant continuellement sur l’innovation et l’objectif commun d’obtenir de meilleurs résultats pour les fournisseurs de logements et les locataires. »
L’entreprise précise que l’accord ne contient aucun aveu de culpabilité et n’implique aucune sanction financière. RealPage assure également qu’il n’y aura aucune interruption de service pour ses clients, les modifications logicielles étant déjà mises en œuvre ou prévues. Stephen Weissman, avocat de la société, a souligné que l’utilisation des données par RealPage avait, selon elle, conduit à une baisse des loyers, à une diminution du nombre de logements vacants et à une concurrence accrue.
Ce règlement intervient après l’annonce, en août dernier, d’un accord similaire conclu avec Greystar, le plus grand propriétaire immobilier du pays, concernant l’utilisation du logiciel de fixation des loyers de RealPage. Greystar n’a pas admis de faute dans le cadre de cet accord, expliquant qu’il visait à clarifier l’interprétation de la loi par le gouvernement.
Les actions du ministère de la Justice sous l’administration Biden contre RealPage et ses clients propriétaires sont considérées comme un signal fort de la volonté des autorités de s’attaquer à des aspects complexes de la loi antitrust, où la collusion se manifeste désormais à travers des algorithmes plutôt que par des accords explicites.