Publié le 15 novembre 2025 à 10h00. Les mesures prises en octobre par l’administration Lee Jae-myung pour réguler le marché immobilier à Séoul et dans la région métropolitaine ont eu des effets inattendus, entraînant une hausse des prix dans les zones non réglementées et une polarisation croissante du marché.
- Les prix de l’immobilier ont augmenté de 1,2 % dans les zones réglementées de Séoul et de Gyeonggi après la mise en œuvre des nouvelles mesures.
- Un « effet ballon » est observé, avec une augmentation de 1,1 % des prix dans les zones non réglementées, attirant les investissements et la demande de prêts.
- Une enquête révèle que 44 % des citoyens coréens considèrent ces mesures comme inappropriées, un sentiment particulièrement fort chez les trentenaires (57 %).
Initialement conçues pour stabiliser les prix de l’immobilier, les mesures du 15 octobre semblent avoir exacerbé les tensions sur le marché. Malgré la restriction des prêts et l’élargissement des zones réglementées, les prix ont continué de grimper, notamment dans les secteurs haut de gamme. Les zones non soumises à ces réglementations ont vu une affluence d’investisseurs, créant un déséquilibre et alimentant une nouvelle bulle potentielle.
Selon une analyse de la société de courtage immobilier Ziptos, le prix de vente moyen des appartements dans les zones réglementées de Séoul (à l’exclusion de Gangnam 3-gu et Yongsan-gu) et de Gyeonggi a augmenté de 1,2 % après la mise en œuvre des mesures. Cette hausse est principalement tirée par les appartements de luxe, dépassant 1,5 milliard de wons (environ 950 000 €). Sur les 45 transactions signalées dans les nouvelles zones réglementées de Séoul, 53 % concernaient des biens de luxe, malgré la réduction des limites de prêt à 400 millions de wons (environ 250 000 €).
Dans les quartiers de Gangnam 3-gu et Yongsan-gu, les prix ont même bondi de 2,5 % en un mois, représentant 87 % de toutes les transactions signalées à Séoul. Les analystes attribuent cette augmentation à une psychologie d’achat d’urgence, les acheteurs cherchant à sécuriser des biens immobiliers avant une éventuelle nouvelle flambée des prix.
L’effet domino ne s’est pas limité aux zones réglementées. Les zones non réglementées ont également connu une augmentation de 1,1 % des prix, témoignant d’un déplacement des investissements vers des secteurs moins contraints. Les localités offrant une bonne accessibilité à Séoul, telles que Hwaseong, Guri, Namyangju, Yongin et Goyang, ont particulièrement attiré les investisseurs.
« Les mesures du 15 octobre ont accéléré la concentration des maisons unifamiliales et la tendance à l’achat d’appartements de luxe va se poursuivre, approfondissant la polarisation des actifs. »
Lee Jae-yoon, PDG de Ziptos
Le volume des transactions a considérablement diminué, passant de 10 254 entre le 27 septembre et le 15 octobre à seulement 2 320 entre le 16 octobre et le 11 novembre, selon Real Today, une société de recherche immobilière. Cependant, le prix moyen des transactions est passé de 1,2814 milliard de wons (environ 810 000 €) à 1,368882 milliard de wons (environ 865 000 €), indiquant que seuls les acheteurs disposant de liquidités importantes sont restés actifs sur le marché.
Yang Ji-young, experte de Shinhan Premier Pathfinder, met en garde contre un risque de « blackout des prix », où l’absence de transactions de référence rend l’évaluation des biens immobiliers impossible. Shinhan Premier Pathfinder souligne que cette situation pourrait à court terme freiner la hausse des prix, mais à long terme, elle pourrait éroder la confiance du marché et déformer la valeur des actifs.
Une enquête menée par Gallup Korea révèle que 44 % des citoyens coréens jugent les mesures du 15 octobre inappropriées, un chiffre qui grimpe à 57 % chez les trentenaires, une tranche d’âge particulièrement concernée par l’accès à la propriété.
Face à cette situation, le gouvernement prévoit de dévoiler d’ici la fin de l’année un plan ambitieux visant à augmenter l’offre de logements. Le ministre du Territoire, de l’Infrastructure et des Transports, Kim Yun-deok, a déclaré lors d’une séance parlementaire le 10 novembre : Ministère du Territoire, de l’Infrastructure et des Transports « Nous élaborons un plan pour maximiser l’offre immobilière d’ici la fin de l’année », ajoutant qu’il ne commettrait pas l’erreur de faire des annonces hâtives sans suivi, comme cela s’était produit sous l’administration précédente.
Le Parti démocrate de Corée, malgré les critiques, défend l’efficacité des mesures du 15 octobre. Park Soo-hyun, porte-parole du parti, a déclaré fin octobre : « Les effets politiques des mesures du 15 octobre sont clairement visibles. Nous n’hésiterons pas à faire de notre mieux pour atteindre nos objectifs de stabilisation des prix et de fourniture de logements. »