Publié le 9 décembre 2025 à 16h30. Malgré des aides publiques massives, l’accessibilité financière au logement en Irlande reste un défi majeur, en particulier pour les appartements, où seuls les foyers les plus aisés peuvent prétendre à l’achat ou à la location.
- Seulement 20 à 30 % des revenus les plus élevés permettent d’acquérir ou de louer un appartement en Irlande.
- L’État irlandais déploie un arsenal de subventions et d’incitations pour stimuler l’offre de logements, mais l’impact sur l’accessibilité financière est limité.
- Le coût élevé de la construction des appartements, notamment en raison des réglementations, constitue un obstacle majeur.
La crise du logement en Irlande, comme dans de nombreux pays industrialisés, demeure une préoccupation centrale. Un rapport récent de la Society of Chartered Surveyors Ireland (SCSI), l’organisation professionnelle des experts-comptables en immobilier, met en lumière les difficultés persistantes, même avec un investissement public conséquent. Le gouvernement irlandais a mis en place une série de mesures pour encourager la construction de logements et aider les acquéreurs et les locataires, mais les résultats peinent à se traduire sur le terrain.
Parmi les principales initiatives figurent le programme de résidence principale (Croí Cónaithe Cities), destiné à encourager l’achat d’appartements, et le schéma Star (Secure Tenancy Affordable Rental Investment Scheme), qui vise à augmenter l’offre de logements locatifs à prix abordable, avec des loyers inférieurs d’au moins 25 % aux prix du marché. L’Agence d’aménagement du territoire est également active dans ce domaine.
Les promoteurs ayant entamé des projets avant la fin de l’année dernière – et qui devraient les achever d’ici fin 2026 – bénéficient d’une exonération des taxes locales et des frais de raccordement aux réseaux d’eau. Plus récemment, la TVA sur la vente de nouveaux appartements a été réduite de 13,5 % à 9 %. Du côté de la demande, les primo-accédants peuvent bénéficier de l’aide à l’achat pour les logements neufs jusqu’à 500 000 € et du programme First Home, qui permet à l’État de prendre une participation au capital.
Il est difficile de déterminer précisément quelle part des 11 milliards d’euros alloués au logement en 2026 – dont 9 milliards d’euros constituent des aides directes – sera spécifiquement consacrée aux appartements. Cependant, une estimation prudente suggère que l’investissement total en capital pourrait se situer entre 2,5 et 3 milliards d’euros, auxquels s’ajoutent des aides supplémentaires pour les acheteurs.
Selon la SCSI, ces programmes d’aide ont un impact positif sur la viabilité des projets. L’augmentation significative des coûts de construction depuis 2020 – de 20 % à 50 % selon les types de projets – a modifié le paysage immobilier. La hausse des taux d’intérêt entre l’été 2022 et la fin 2023 a également dissuadé les investisseurs privés, qui exigent désormais des rendements plus élevés pour compenser les risques.
L’analyse de la SCSI montre que sans les réductions de TVA et le programme Croí Cónaithe, seuls quelques projets à faible coût seraient viables. Avec ces soutiens, la plupart des types de projets le deviennent. Par exemple, les aides ont permis de transformer une perte moyenne de 24 000 € par unité en un bénéfice de 62 000 € pour les programmes d’achat-vente. Pour les projets de location à prix abordable, les soutiens garantissent l’équilibre financier. Cependant, dans le secteur locatif privé, les promoteurs continueraient à subir des pertes malgré la réduction de la TVA.
Dermot O’Leary, économiste en chef chez Goodbody et membre de la Commission du logement, souligne que le rapport de la SCSI part du principe d’un rendement sur investissement d’un peu plus de 5 %, mais que des transactions sont conclues à des niveaux inférieurs à mesure que les taux d’intérêt baissent. Il ajoute que la stabilité politique en matière de contrôle des loyers pourrait également être bénéfique. Les modifications proposées aux directives relatives aux immeubles d’appartements, actuellement en cours de révision suite à une contestation judiciaire, pourraient également attirer davantage de financements privés si elles sont mises en œuvre.
Les experts notent également des changements dans la conception et la livraison des appartements, notamment l’émergence de modèles plus standardisés, l’essor des projets de location à prix abordable – qui représentent la moitié des 10 700 unités couvertes par l’étude – et une évolution vers des duplex en périphérie des villes, qui peuvent offrir une densité adéquate.
Malgré ces efforts, l’accessibilité financière reste un obstacle majeur. Le coût de construction par unité se situe entre 520 000 et 540 000 €. Les appartements sont particulièrement coûteux à construire en raison des réglementations, notamment la nécessité de prévoir des places de parking souterraines. Ces prix élevés se traduisent par des loyers et des prix d’achat élevés : les appartements à deux chambres se vendent entre 480 000 € en périphérie et 650 000 € en centre-ville, nécessitant un revenu du foyer compris entre 108 000 € et 146 000 €.
La SCSI estime que seuls 20 % des revenus les plus élevés permettent de louer un appartement sur le marché libre et que seuls 40 % des foyers les plus riches peuvent prétendre à l’achat. La location à prix abordable, avec davantage de logements disponibles, s’adresse aux ménages gagnant moins de 66 000 € à Dublin et 59 000 € ailleurs après impôts. Cependant, ces logements sont largement sursouscrits et les locataires doivent être en mesure de payer le loyer, même avec une réduction de 25 % par rapport aux prix du marché.
Le gouvernement irlandais est donc confronté à un dilemme : faut-il approfondir son intervention sur le marché des appartements ? Des signes de prudence émanent du ministère des Finances face aux risques croissants pris par des organismes tels que l’Agence d’aménagement du territoire. Les études montrent que le coût de la construction dans le cadre des programmes étatiques est élevé et variable.
Néanmoins, sous la pression politique, la coalition gouvernementale continue d’avancer. Il est probable que l’exonération des taxes locales et des redevances d’eau soit prolongée pour accélérer le développement. La SCSI plaide également pour davantage d’incitations afin d’attirer des promoteurs internationaux dans le secteur locatif privé et de favoriser la réhabilitation des friches industrielles en centre-ville.
La construction d’appartements est considérée comme essentielle pour augmenter la population dans les quartiers denses des centres-villes. Le choix pour l’État est donc de savoir quels leviers actionner pour accélérer la construction et comment concilier cela avec la réalité selon laquelle, même en cas de succès, les salariés moyens auront toujours besoin d’un soutien important pour acheter ou louer. Malgré le soutien massif de l’État, la question de l’accessibilité financière reste un problème central et un enjeu politique majeur.
Sur le même sujet
