Les locations à grande échelle génèrent les résultats de fin d’année les plus élevés sur le marché de la location de bureaux à Francfort depuis 2020 | FR

Forte d’une demande soutenue pour les espaces de qualité, le marché francfortois des bureaux a connu une année 2025 exceptionnelle, avec un volume de nouvelles locations et d’immeubles occupés par leur propriétaire atteignant près de 549 300 m². Cette dynamique, tirée par le quartier des banques, contraste avec une prévision de ralentissement en 2026.

En 2025, le chiffre d’affaires des surfaces de bureaux a progressé de 56 % par rapport à l’année précédente, dépassant de 18 % la moyenne des dix dernières années (466 800 m²) et de 48 % la moyenne des cinq dernières années (370 400 m²). Le quartier des banques, avec 27 % du volume total, s’est affirmé comme le principal moteur de cette croissance, suivi par Ostende et Westend (12 % chacun).

La plus importante transaction de l’année a été la location complète du projet « Central Business Tower » par Commerzbank au premier trimestre, représentant 73 000 m² de surface locative. Au total, 64 locations de bureaux ont été enregistrées dans la ville de Francfort, avec 58 et 57 transactions respectivement dans le quartier des banques et à Westend.

« Au-delà des grandes surfaces, nous observons une tendance à la recherche de plus petits espaces, ce qui explique que la majorité des transactions se concentre sur les quartiers centraux, bien que plus onéreux », explique Hanjo Theiss, responsable de l’agence immobilière de bureaux et du secteur des bureaux en Allemagne chez Cushman & Wakefield.

Malgré un quatrième trimestre plus faible (91 400 m²), en hausse de 12 % par rapport à la même période de 2024, les trois premiers trimestres ont tous dépassé les 100 000 m². Les transactions les plus significatives du dernier trimestre concernent Deloitte, qui a loué de nouveaux locaux dans le cadre du projet de revitalisation « RAW » dans le quartier Europaviertel, et Jack Wolfskin, qui a déménagé son siège d’Idstein à Eschborn, dans l’immeuble « Mergenthaler » (achevé au troisième trimestre 2025).

Les loyers ont également connu une forte augmentation. Fin décembre 2025, le loyer prime atteignait 52,00 euros/m² par mois, en hausse de 6,1 % sur un an (3,00 euros). Le loyer moyen pondéré s’élevait à 33,70 euros/m², soit une augmentation de 29,1 % (7,60 euros) par rapport au quatrième trimestre 2024.

« Les grandes locations dans des projets de développement de haute qualité ont eu un impact majeur sur le marché en 2025 et ont contribué à la hausse des prix des loyers », souligne Hanjo Theiss.

Le taux d’inoccupation s’est établi à 11,9 % fin décembre 2025, avec environ 1,39 million de m² de bureaux vacants. Ce chiffre est en hausse de 1,7 point de pourcentage par rapport au dernier trimestre de 2024 et de 0,4 point de pourcentage par rapport au troisième trimestre 2025. Les emplacements secondaires et tertiaires représentent environ 42 % des surfaces vacantes, notamment à Eschborn, Niederrad, à l’aéroport et à Offenbach-Kaiserlei.

Cushman & Wakefield prévoit un ralentissement de la demande en 2026, avec un volume de transactions plus proche de la moyenne à long terme. La tendance à la recherche de la qualité devrait cependant se maintenir, entraînant une nouvelle hausse des loyers prime.