Publié le 2025-11-17 11:15:00. Le marché immobilier locatif chilien affiche une reprise notable après la crise sociale, porté par la recherche de placements sécurisés et rentables, mais les écarts de valorisation entre acheteurs et vendeurs persistent.
- Le volume des transactions d’actifs générant des revenus devrait dépasser les 20 millions d’UF (Unidad de Fomento) en 2025, affichant une croissance de plus de 100 % par rapport à l’année précédente.
- Tous les segments – bureaux, commerces, logistique et entrepôts – sont en bonne santé, à l’exception du résidentiel.
- Le financement demeure un élément clé pour conclure les transactions, en raison des divergences d’attentes sur les prix.
Les experts s’accordent à constater un regain d’intérêt pour l’investissement immobilier locatif au Chili. Cette dynamique concerne non seulement les immeubles de commerce avec flux de revenus établis, mais également les actifs industriels et de bureaux, signe d’une confiance retrouvée sur le marché. Cependant, un obstacle majeur freine encore les transactions : la disparité entre les prix auxquels les vendeurs souhaitent céder leurs biens et ceux que les acheteurs sont prêts à débourser.
Selon Antonio Sivori, directeur du secteur d’investissement de Colliers, les chiffres sont éloquents : « En 2025, les offres d’actifs avec revenus ont totalisé 20 millions d’UF et nous prévoyons de clôturer plus de 5 millions d’UF pour le reste de l’année, ce qui impliquera une croissance de plus de 100% par rapport à l’année dernière ». Cette tendance s’explique par la sécurité et la rentabilité que ces actifs offrent aux investisseurs fortunés, avec des taux de capitalisation oscillant entre 5,8 % et 7,5 %.
Marcelo Carrere, associé directeur de Bicentenario Capital Markets, estime que le marché locatif est « à un point d’inflexion », annonçant le début d’un cycle d’investissement favorable. Il souligne que tous les types de biens – bureaux, commerces, logistique et mini-entrepôts – présentent une bonne santé, à l’exception du secteur résidentiel. « Le seul point à résoudre, dans toutes les classes d’actifs, c’est qu’il existe encore un écart important entre les attentes des vendeurs et celles des acheteurs », explique-t-il. « Cela nous oblige à considérer toutes les variantes, aussi minimes soient-elles. Le financement devient donc la clé d’une transaction d’achat et de vente réussie. »
Les investisseurs doivent s’adapter à une nouvelle réalité de valorisation. Marcos Kaplún, directeur du groupe Kayco International, observe que les clients sont désormais plus disposés à accepter des rendements inférieurs à ceux d’antan. « Nos clients étaient habitués à acheter des actifs avec une rentabilité à deux chiffres plus UF. Il a maintenant été nécessaire de les habituer aux actifs d’UF plus 8 et d’UF plus 9 », précise-t-il. Il cite l’exemple de transactions conclues avec des rendements d’UF plus 9 à Huechuraba et La Cisterna, avec des contrats en vigueur jusqu’en 2036, et mentionne des offres en cours pour des centres commerciaux dans les provinces.
Pour Antonio Sivori, les actifs locatifs représentent une « excellente alternative d’investissement » en raison de leur flux de revenus stable, libellé en UF, et de leurs contrats à moyen et long terme avec des locataires solides. Ils offrent également la possibilité de combiner revenus mensuels et plus-values à long terme. Il note une demande active de la part des investisseurs individuels, des fonds d’investissement et des compagnies d’assurance, signe d’un marché en reprise depuis la crise sociale.
Les centres commerciaux, les magasins et les supermarchés autonomes sont particulièrement attractifs en termes de rentabilité. « Le moment est opportun, avec des taux toujours élevés, mais en baisse, c’est donc le bon moment pour acheter des actifs dont la valeur pourrait s’apprécier dans les années à venir », conseille Sivori.
Colliers souligne également l’attrait de la plus-value potentielle du terrain associé à ces actifs. Dans le cas des biens autonomes, il est possible de valoriser le terrain et, à la fin du contrat de location, d’envisager sa conversion pour d’autres usages, tels que la construction de logements, de commerces ou d’immeubles mixtes.
Les actifs industriels, quant à eux, offrent des flux de revenus stables dans un marché en expansion, stimulé par la croissance du commerce électronique, de la distribution et de la logistique du dernier kilomètre. Les rendements nets de ces actifs se situent actuellement entre 6 % et 7,5 % par an en UF, en fonction de leur emplacement, de leur qualité et du profil des locataires.
Concernant le secteur des bureaux, durement touché par la pandémie, Antonio Sivori se montre optimiste. Il estime qu’il s’agit d’un marché en pleine reprise, avec de bonnes perspectives d’avenir. « La pandémie a montré que, même si le travail à distance fonctionne, la présence reste essentielle pour le développement et la culture des entreprises », affirme-t-il. Il rappelle également que peu de nouveaux projets ont été construits ces dernières années, ce qui limitera l’offre future. « Le taux d’inoccupation continuera de baisser et les taux de location auront tendance à augmenter, générant un potentiel de hausse pour les investisseurs. »
Les prix d’achat des bureaux restent attractifs, en raison d’une perception tardive de la reprise du marché. Des opérations récentes, comme l’acquisition du bâtiment HDI par Confuturo ou la location de 6 000 m² par Mercado Libre au Costanera Center, confirment cette réactivation du secteur.
En conclusion, Antonio Sivori résume : « Le marché des bureaux connaît une phase d’ajustement positif : la baisse du taux d’inoccupation, la hausse des loyers et les valeurs d’entrée encore faibles constituent une solide opportunité d’investissement et un potentiel d’appréciation élevé à moyen terme (en raison de l’augmentation potentielle des loyers). »
