« Actifs échoués » : les investisseurs comptent sur des bureaux obsolètes

L’Atrium est une tour de bureaux en verre noir qui surplombe le centre-ville d’Uxbridge, à 16 miles à l’ouest de Londres. Il symbolise un problème auquel sont confrontés les investisseurs immobiliers commerciaux à travers le Royaume-Uni.

Le bâtiment des années 1990, qui compte la société de marketing à plusieurs niveaux Herbalife parmi ses locataires restants, est maintenant à peu près à moitié vide. L’Atrium n’est pas le seul : un quart de l’espace de bureaux de la ville de banlieue près de l’autoroute M25 est vacant.

BlackRock a acheté le bloc Atrium à l’assureur Aviva en 2015 pour 55 millions de livres sterling. Le géant américain de l’investissement a récemment commercialisé la propriété pour seulement 16 millions de livres sterling, selon des documents de vente.

Les documents de marketing comprennent des études sur la façon de transformer le bâtiment en appartements, mais le projet serait difficile compte tenu de sa vaste échelle.

“Si ce n’était pas une étoile de la mort, il aurait déjà été converti en résidentiel”, a déclaré un responsable immobilier familier avec le marché local, qui a déclaré que des bâtiments similaires faisaient face à une menace existentielle. « Vous pouvez esquiver, esquiver, plonger et tisser et vous n’obtiendrez pas l’espace laissé. Ils ne peuvent pas être réutilisés pour quoi que ce soit à moins que vous ne les rasiez.

BlackRock a refusé de commenter.

La demande future incertaine d’espaces de bureaux, compte tenu de la popularité du travail hybride à la suite de la pandémie, a fait des lieux de travail l’épicentre de l’inquiétude concernant le marché de l’immobilier commercial au sens large, qui a été secoué par la hausse des taux d’intérêt. Au Royaume-Uni, les bureaux plus anciens situés en périphérie sont les plus menacés.

Pendant ce temps, les craintes d’investisseurs américains de premier plan ont rendu les gestionnaires d’actifs et les prêteurs inquiets à propos des transactions de bureaux, et les transactions se sont taries.

“La plupart des gros capitaux privés ne toucheront pas aux bureaux”, a déclaré un conseiller en dette immobilière basé à Londres. “Si vous dites ‘bureau’ à n’importe quel investisseur américain, il vomit pratiquement sur vos chaussures.”

Plus de 100 millions de pieds carrés d’espace de bureau sont désormais vacants à travers le Royaume-Uni, le plus élevé en neuf ans, selon CoStar, qui analyse l’immobilier commercial. La quantité d’espace vide a augmenté régulièrement depuis que Covid-19 a frappé et est maintenant supérieure de 65% à celle de mars 2020.

“Le rythme auquel les actifs deviennent des actifs bloqués s’accélère en fait beaucoup”, a déclaré Raimondo Amabile, directeur mondial des investissements chez PGIM Real Estate. “Nous ne devons pas sous-estimer la vitesse à laquelle cela peut aller, car le marché des bureaux a représenté une grande partie du marché de l’investissement.”

Le marché américain des bureaux a également été durement touché, avec des taux d’inoccupation en forte hausse dans les grandes villes comme San Francisco et New York. Le vice-président de Berkshire Hathaway, Charlie Munger, a mis en garde le mois dernier contre “l’agonie” sur le marché des bureaux et le risque de mauvais prêts immobiliers.

Dans les grandes villes européennes et britanniques, les travailleurs ont été plus rapides à retourner au bureau. Le marché des bureaux s’est partagé entre une forte demande d’espaces haut de gamme et un faible intérêt pour les autres immeubles.

Le taux d’inoccupation dans certaines parties de l’ouest de Londres est aussi bas que 3 %, avec encore moins d’espace disponible dans les immeubles haut de gamme avec des certifications environnementales où les locataires signeront des baux plusieurs années à l’avance pour sécuriser l’espace.

Grant Lonsdale, directeur de l’analyse de marché chez CoStar, a déclaré que les entreprises « quittaient des bâtiments plus anciens et moins éconergétiques ». Selon CoStar, les deux tiers des espaces vacants au Royaume-Uni se trouvent dans des bâtiments de plus de 20 ans.

Certains grands immeubles de bureaux plus anciens sont également presque impossibles à réaffecter car leurs vastes étages sont difficiles à diviser en appartements. Leurs valeurs ont déjà plongé et devront probablement encore baisser avant que les promoteurs ne puissent réaliser un profit en achetant les bâtiments, en les démolissant et en réutilisant le terrain pour des appartements ou des entrepôts.

Alors que les centres-villes restent relativement populaires, des endroits plus éloignés tels qu’Uxbridge – qui se trouve au bout des lignes de métro Metropolitan et Piccadilly de Londres – sont en difficulté. Mais il existe de grandes variations, même dans les zones souhaitables, en fonction de l’emplacement spécifique, de l’âge et de la qualité du bâtiment.

La semaine dernière, le fonds immobilier du gestionnaire de patrimoine St James’s Place, géré par Orchard Street, a vendu un immeuble art déco vieillissant dans le Soho de Londres à Great Portland Estate pour 39 millions de livres sterling, soit 30 % de moins que ce qu’il avait payé pour acheter la propriété en 2018. Orchard Street et SJP a refusé de commenter, mais une personne connaissant l’affaire a déclaré que le bâtiment avait été vendu pour plus que sa dernière évaluation.

De nombreux investisseurs institutionnels, y compris des gestionnaires d’actifs qui possèdent d’importants portefeuilles de bureaux régionaux, ont cherché à réduire leur stock de bureaux. La pression à la vente a augmenté depuis le “mini-budget” de l’automne, qui a déclenché un flot d’investisseurs tirant de l’argent des fonds immobiliers, obligeant les fonds gérés par M&G, Schroders et d’autres à restreindre les rachats.

Le fonds immobilier britannique de BlackRock, propriétaire de l’Atrium à Uxbridge, figurait parmi ceux gelés l’année dernière. Le fonds a commencé à rembourser partiellement les investisseurs le mois dernier. Une personne connaissant le dossier a déclaré que le fonds possédait déjà moins de bureaux que ses pairs.

Les gestionnaires d’actifs qui cherchent à se débarrasser d’immeubles de bureaux mal aimés ont des options limitées à vendre. « Le marché n’est pas là pour acheter ces actifs. Le désir de repondérer les portefeuilles est différent de la capacité de le faire », a déclaré Bill Page, responsable de la recherche sur les marchés immobiliers chez LGIM.

Pourtant, quelques investisseurs voient des opportunités dans le morne marché des bureaux. Mark Harrison, directeur général de Praxis, a déclaré que sa société avait dépensé plus de 400 millions de livres sterling pour acheter des bureaux et prévoyait d’étendre les achats à 1 milliard de livres sterling. En achetant les propriétés à bas prix, Praxis pourrait se permettre de les améliorer tout en offrant des loyers plus bas, a-t-il déclaré.

“Les marchés réagissent généralement de manière excessive et ils l’ont certainement fait en ce qui concerne les bureaux”, a déclaré Harrison. “Les vendeurs en détresse de ce type de biens immobiliers ont adhéré à une boucle de rétroaction négative.”

Les bureaux plus anciens sont confrontés à un autre vent contraire des nouvelles normes environnementales, introduites pour aider à réduire les 39% d’émissions de carbone liées à l’énergie provenant des bâtiments et aider le Royaume-Uni à atteindre ses objectifs de zéro net.

Dans certaines villes britanniques, dont Northampton, Huddersfield et Leicester, un cinquième ou plus du parc de bureaux est actuellement en dessous des normes vertes minimales, selon une analyse du Center for Cities. Le groupe de réflexion a averti que la politique pourrait conduire à un grand nombre d ‘«actifs bloqués», y compris des bureaux ainsi que des magasins, en particulier dans les villes du nord.

Valentine Quinio, analyste senior au Center for Cities, a déclaré: «Le risque est essentiellement qu’il y aura un certain nombre d’endroits où ces propriétés deviendront des actifs bloqués parce qu’elles ne peuvent pas être louées dans leur état actuel, mais elles peuvent aussi ‘ t assurer un loyer suffisamment élevé pour que l’investissement en vaille la peine.