En Bulgarie, malgré un taux de propriété élevé, plus d’un tiers de la population vit dans des logements surpeuplés, un problème exacerbé par le mauvais état du parc immobilier et la précarité énergétique. Une étude récente d’Eurostat révèle un paradoxe entre la possession de logements et la qualité de vie.
- 33,8 % des Bulgares vivent dans des logements surpeuplés, un chiffre parmi les plus élevés de l’Union européenne.
- La Bulgarie affiche le taux de propriété le plus élevé de l’UE, avec 668 logements pour 1 000 habitants.
- Près de 30 % du parc immobilier bulgare est considéré comme inhabitable.
Selon les dernières données d’Eurostat, la Bulgarie se classe parmi les trois premiers États membres de l’UE en termes de surpeuplement des logements. L’étude, publiée il y a quelques jours, indique que 33,8 % des Bulgares vivent dans des habitations jugées trop petites au regard du nombre d’occupants. Seuls la Roumanie et la Lettonie affichent des chiffres supérieurs. Bien que ce pourcentage soit en légère baisse par rapport à 2021 (37 %), la situation reste préoccupante.
Ce constat s’inscrit dans un contexte paradoxal : la Bulgarie détient le taux de propriété le plus élevé de l’Union européenne. Avec 668 logements pour 1 000 habitants, le pays dépasse largement la moyenne européenne. À titre de comparaison, la Grèce compte 500 logements pour 1 000 habitants, la France 553 et l’Espagne 559. Pourtant, malgré cette abondance de biens immobiliers, près d’un tiers du parc est inutilisable. Selon les données du ministère régional, 1 220 416 logements, soit environ 30 % du total, sont considérés comme inhabitables.
L’Office des statistiques de l’UE évalue le surpeuplement en tenant compte non seulement de la superficie habitable, mais aussi du nombre de pièces en fonction de la composition du foyer. Un logement est considéré comme surpeuplé s’il ne dispose pas d’une chambre séparée pour chaque couple et chaque personne de plus de 18 ans. De plus, deux enfants âgés de 12 à 17 ans doivent disposer d’une chambre séparée s’ils sont de sexes différents, ou une chambre commune s’ils sont du même sexe.
En appliquant ces critères, Eurostat révèle que les Bulgares disposent en moyenne de seulement 1,2 pièce par personne, contre 1,6 pièce dans l’ensemble de l’UE. Cette disparité est particulièrement marquée dans les grandes villes, où 41,8 % de la population vit dans des logements exigus. Bien que ce chiffre soit légèrement supérieur à celui de la Roumanie, il est important de noter que les données sont une moyenne incluant les zones rurales, où la situation est moins critique.
Plusieurs facteurs contribuent à cette perception d’étroitesse. Le mauvais état général du parc immobilier bulgare est un problème majeur. De nombreux logements se trouvent dans des bâtiments anciens, souvent mal conçus et peu fonctionnels, ce qui les classe automatiquement dans la catégorie des logements surpeuplés selon les normes européennes. Les constructions récentes ne sont pas toujours plus performantes, privilégiant souvent la réduction des coûts au détriment de la fonctionnalité, avec la suppression des cuisines séparées et l’intégration du salon comme pièce centrale de l’appartement. La tendance actuelle à supprimer l’entrée et à ouvrir directement sur le salon est également pointée du doigt.
La précarité énergétique aggrave également la situation. En 2024-2025, 19 % des Bulgares ont eu des difficultés à chauffer correctement leur logement. Même les ménages possédant plusieurs biens immobiliers peuvent être amenés à privilégier le plus petit pendant l’hiver, afin de limiter les dépenses de chauffage.
L’évolution récente du marché immobilier a également joué un rôle. Un nombre croissant de Bulgares s’installe dans les grandes villes, qui concentrent désormais 73,7 % de la population, dont 35,5 % dans les six plus grandes agglomérations comptant plus de 100 000 habitants. Cependant, l’offre de logements spacieux et abordables y est limitée. Seuls 5,4 % des nouvelles constructions livrées en 2024 proposent plus de quatre pièces, et la plupart se situent dans les zones rurales.
Dans les grandes villes, les nouveaux logements sont majoritairement des deux-pièces (37,5 %) et des trois-pièces (32,8 %). La surface utile moyenne des logements mis sur le marché en 2024 s’élève à 84,6 mètres carrés, ce qui peut sembler suffisant, mais correspond en réalité à deux chambres et un salon, plus les pièces de service. Selon la méthodologie d’Eurostat, un tel logement est considéré comme surpeuplé pour une famille de quatre personnes.
Les disparités régionales sont également notables. La superficie moyenne des logements neufs est de 120 mètres carrés dans les régions de Lovech et Ruse, mais tombe à 75 mètres carrés à Sofia, la capitale et la ville où se concentre le plus grand nombre de nouvelles constructions.
Il est important de souligner que la majorité du parc immobilier bulgare – 73 % – a été construite entre 1961 et 1989, et est constitué principalement d’immeubles en panneaux préfabriqués, dans lesquels vivent encore plus de 2 millions de Bulgares. Les appartements de plus de trois pièces y sont rares, et les deux-pièces restent la configuration la plus courante.
