Le marché immobilier a beaucoup de tortues ces jours-ci: Taux d’intérêt élevés, Prix élevés des maisonsEt les défis de la commodité, en particulier pour les acheteurs pour la première fois.
Ajoutez maintenant une autre ride: La poussée renouvelée du président Donald Trump Pour réexister les gigantesques sociétés de financement des maisons appartenant au gouvernement, Fannie Mae et Freddie Mac. Ils ont été détectés par le gouvernement fédéral (stocké) lors des répercussions de la crise financière de 2008.
Certains critiques l’ont averti Les revivre pourrait être risqué Si cela sape le gouvernement dans le dos que Fannie et Freddie fournissent au marché immobilier américain, à partir de Garantir le capital et le paiement des intérêtsS sur les titres garantis par hypothèque vendues aux investisseurs.
De quels hypothèques parlons-nous? L’hypothèque stable et prévisible à des prix abordables à 30 ans.
“L’hypothèque à taux fixe à 30 ans est le moteur qui guide la propriété de la Chambre aux États-Unis”, a déclaré Vanessa Perry, professeur et doyen intérimaire de la George Washington University Business School. “Non seulement les mathématiques fonctionnent pour des maisons de maisons, mais les mathématiques fonctionnent également pour les investisseurs.”
“C’est vraiment le meilleur de tous les mondes possibles”, a déclaré Mike Fratantoni, chef de l’économiste de l’économiste de la Bankers Association. “Bloque le principal et les intérêts du paiement pendant une longue période. Il devrait réduire les taux, il est préparatoire sans pénalité. Il offre donc à la fois la stabilité et la flexibilité.”
Lorsque les taux hypothécaires diminuent, les acheteurs peuvent refinancer et bloquer un paiement mensuel encore plus bas dans la durée de vie restante du prêt.
Les mathématiques fonctionnent également pour les marchés financiers, a déclaré Fratantoni, car Fannie Mae et Freddie Mac Achetez des hypothèques de 30 ans, regroupez-les en titres qu’ils garantissent, puis les vendent aux investisseurs, réduisant le risque à long terme.
“Plus de 90% des achats de maisons sont financés par des prêts à taux fixe à 30 ans”, a déclaré Fratantoni, “et différencie vraiment les États-Unis des autres pays du monde”.
Alors, comment les propriétaires des maisons américaines ont-ils ce grand avantage économique: la capacité d’obtenir un prêt bancaire à long terme pour acheter une maison, sans aucun risque d’inflation ou de taux d’intérêt, dans lequel le paiement mensuel ne change pas pendant trente ans, quoi qu’il arrive dans l’économie?
Eh bien, ce n’était pas comme ça.
“Le système hypothécaire avant la Grande Dépression était très dangereux”, a déclaré Susan Wachter, professeur de propriétés et de finances à la Wharton School de l’Université de Pennsylvanie.
Wachter a déclaré qu’à ce moment-là, les hypothèques à long terme à un taux fixe n’étaient généralement pas disponibles. Les gens ont emprunté pour acheter une maison, payé des intérêts pendant quelques années, puis le prêt est dû et a dû être entièrement payé par le refinancement, y compris un nouveau prêt.
Ce qui est devenu impossible lorsque les banques ont échoué et que le prêt a été rédigé pendant la Grande Dépression.
“Environ 50% des hypothèques ont défaut et environ 25% étaient en cours de forclusion”, a-t-il déclaré. “Il n’y avait pas d’argent à avoir, vous ne pouviez pas les rembourser. Vous auriez été précis et en dehors d’une maison.”
Ainsi, dans le cadre du New Deal, l’administration Roosevelt a créé la société de prêt pour les propriétaires de maisons, à la fin de l’hypothèque à taux fixe de 30 ans que nous avons aujourd’hui.
“Même si les taux hypothécaires augmentaient, s’il y avait une dépression ou une récession”, a expliqué Wachter, “vous pourriez continuer à payer l’hypothèque parce que le taux n’augmenterait pas”.
Mais malgré l’hypothèque à taux fixe à 30 ans, elle est stable, flexible et optimisée pour les acheteurs et les investisseurs, n’a pas conduit à un taux de propriété particulièrement élevé. Environ 65% des familles Posséder aux États-Unis La propriété de la maison est plus bas ici Cela à Singapour, au Mexique et à une longue liste de pays d’Europe orientale et occidentale.
Notre hypothèque pourrait-elle en partie nous procurer?
Et Pinto, codirecteur du centre de logement de l’American Enterprise Institute, le pense.
“Le problème avec l’hypothèque de 30 ans est que la dette dans un extrêmement lentement plus lentement plus lentement que, disons, de la dette à 20 ans”, a déclaré Pinto. “Cela permet un paiement mensuel inférieur. Mais cela a un coût en termes de prix des maisons.”
Par rapport à un prêt de 20 ans, l’acheteur paie plus d’intérêt dans la durée de vie d’un prêt de 30 ans, ce qui rend la propriété de la maison plus chère à long terme.
“L’hypothèque de 30 ans n’a donc pas vraiment permis la propriété de la maison”, a déclaré Pinto. «La preuve de cela est en partie taux de propriété de la maison Au début des années 1960, il n’est pas trop différent de ce qu’il est aujourd’hui. ”
Pinto affirme que sans Fannie Mae et Freddie Mac et, en fin de compte, les contribuables américains, soutenant les hypothèques à taux fixe à 30 ans, les investisseurs n’ont pas pris le risque à long terme de les acheter sous forme de titres garantis par une hypothèque. Il soutient que nous serons mieux à privatiser Fannie et Freddie pleinement et sevreront entièrement le marché hypothécaire des garanties du gouvernement.
Qui tuerait probablement l’hypothèque à taux fixe de 30 ans.
“Le secteur privé pourrait le faire beaucoup mieux”, a déclaré Pinto. “Le secteur privé migrerait probablement vers un prêt de 20 ans avec un bras de 7 ans.”
Vanessa Perry fait également la promotion de la reprise de Fannie et Freddie, mais avec de solides chèques et garanties du gouvernement.
“Je ne vois aucune raison de secouer le bateau”, a déclaré Perry. “L’hypothèque à taux fixe à 30 ans a une structure fédérale très, très forte et des investisseurs privés.”
Il a dit qu’au fil du temps, ce pilier des maisons américaines a fait la propriété de la maison la plus pratique et la plus serviable.
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