La Commission d’utilisation des terres d’Evanston a voté contre un édifice résidentiel proposé de 31 étages et 430 en arrière dans le centre-ville d’Evanston le 27 août à la fin d’une réunion de cinq heures. Les votes serrées 3-4 reflétaient les préoccupations de certains au sein de la commission, qui ont cité des préoccupations concernant la hauteur du bâtiment, les effets du vent qu’il provoquerait pour les piétons et la perte des recettes fiscales foncières comme raisons de voter contre elle. La proposition se rend toujours au conseil municipal d’Evanston pour approbation ou rejet final.
Le bâtiment de 331 pieds au 605 Davis Street serait le plus haut bâtiment résidentiel de la banlieue de Chicago. Il fournirait un nombre d’unités plus que requis à des tarifs abordables afin d’obtenir un allégement fiscal, mais les critiques disent que cela réduirait les revenus aux écoles locales. Il dispose d’un parking plus petit que ce qui est généralement autorisé par le code de la ville, avec 80 places de stationnement pour ses 430 unités. Le développeur cherche à louer 120 places de stationnement supplémentaires de la ville.
La réunion de mercredi a été la troisième fois cet été que les développeurs de Vermilion et Campbell Coyle ont présenté leur développement proposé à la Commission d’utilisation des terres. Le projet a reçu des critiques mitigées des résidents d’Evanston, allant des propriétaires d’entreprise intéressés à voir plus de personnes du centre-ville à des résidents de longue date préoccupés par la façon dont le développement pourrait avoir un impact sur la circulation, le stationnement et le caractère global du centre-ville d’Evanston.
Des voisins résidant aux résidences de Sherman Plaza, situés au 1600-1620 Sherman Ave., ont demandé et ont été prouvés pour contester la proposition du développeur lors de la réunion de mercredi.
Le président de Campbell Coyle, Chris Dillion, a commenté la réunion: «Le centre-ville d’Evanston ne peut être préservé que pour ceux qui sont déjà là. Nous devons faire de la place pour tout le monde.» C’était une référence aux objectifs à long terme de la ville pour des logements plus abordables et pour des logements plus denses au centre-ville. «Si nous sommes sérieux à l’idée d’être une ville inclusive, durable et prospère, 605 Davis contribue à cette vision.»
La commission Max Puchtel, le premier commissaire à prendre la parole lors d’une séance de délibération d’une heure pour le projet, s’est entretenue en faveur du développement. “Je pense que cela a du sens pour le développement du centre-ville pour toutes les raisons exposées dans le paquet (d’application). J’ai confiance en l’expertise et les composants et leur équipe”, a-t-il déclaré. Il a ajouté une suggestion amicale pour rendre le bâtiment plus économe en énergie.
Le commissaire Brian Johnson a demandé au personnel de la ville ce qu’ils pouvaient faire pour augmenter les places de stationnement dans la rue pour le bâtiment. «Les véhicules de livraison parking dans les voies de voyage sont une peste absolue à Evanston, à Chicago, dans n’importe quel endroit urbain. La prolifération de Grubhub, Amazon, Uber, des camions en mouvement… les résidents qui se rendront à ce bâtiment qui ont un parking hors site… déchargez leurs achats puis conduisez vers le parking… Nous avons dû monter au moins quatre espaces de parking.
Dans sa délibération, Johnson a déclaré que le bâtiment proposé est trop grand et grand pour ce que le code de zonage de la ville permet. “Ce projet, en somme, demande trop de trop de types différents d’allocations de développement du site”, a-t-il déclaré. “Le projet a des mérites, mais c’est tout simplement trop dans cette itération.”
La commission Loren Berlin, qui a voté en faveur du projet, a souligné que les développeurs possèdent déjà les parcelles de terrain au 605 Davis Street. «Nous parlons aux gens qui en sont propriétaires, et ils nous disent ce qu’ils veulent en faire.»
“Nous n’allons pas acheter cette pièce et voir ce que les autres veulent apporter. Nous disons que, la troisième fois qu’ils sont venus nous voir, les bureaux n’ont évidemment pas de sens après la caisse, donc le résidentiel est logique”, a-t-elle déclaré.
Auparavant, les développeurs ont proposé un développement à usage mixte de 33 étages pour le même site en 2019, mais ont été refusés par la ville, Selon les rapports précédents. Les promoteurs sont revenus en 2020 avec des plans pour un immeuble de bureaux de 18 étages et ont reçu l’approbation du conseil municipal, une semaine avant le coup pandémique.
“Ce n’est pas le meilleur moment pour essayer de louer et de commercialiser un nouvel immeuble de bureaux”, a déclaré Dickson à Pioneer Press.
“Quand il s’agit de ce morceau de terre, j’ai l’impression que nous allions gros ou que nous rentrons chez nous”, a déclaré Berlin. «Nous n’avons pas beaucoup de chance comme ça pour mettre beaucoup d’unités de logement dans notre ville dans un seul projet.»
La présidente de la Commission, Jeanne Lindwall, a voté contre la proposition, citant qu’elle dépasse de loin le code de zonage de la ville, ce qu’il est autorisé à faire car il est conforme à l’ordonnance sur le logement d’inclusion de la ville.
“Le fait qu’il dépasse la hauteur, en substance, est problématique pour moi, et je ne prévois pas de soutenir un projet au centre-ville qui dépasse ces indemnités de site généreuses”, a déclaré Lindwall.
«Je serais très à l’aise avec un bâtiment environ la moitié de cette taille; c’est un peu là que je suis», a-t-elle déclaré.
Les plans prévoient que le développement proposé louer 86, soit 20%, de ses unités à des prix abordables, dépassant légèrement les exigences de l’ordonnance sur le logement de la ville. Cela permet aux développeurs de recevoir un réduction de l’impôt foncier offert par le comté de Cook.
Pendant les 12 premières années après la fin du développement, le propriétaire du bâtiment paiera 60% ou moins de la valeur de l’impôt foncier évalué par le bâtiment. Pendant les 18 années suivant, ils paieront 80% de la valeur évaluée. Une fois cette période terminée, la facture de l’impôt foncier doit être payée dans son intégralité.
L’utilisation prévue par le développeur de l’allégement fiscal a contrarié le membre du conseil municipal du premier quartier Clare Kelly, qui a précédemment appelé l’allégement fiscal une perte de plusieurs millions de dollars pour la ville.
Le commissaire Darush Mabadi s’est également prononcé contre le crédit d’impôt, bien qu’il soit en faveur du bâtiment lui-même.
«Je n’ai pas de problèmes avec les développeurs qui gagnent autant d’argent que possible, cela ne me dérange pas. Ce qui me dérange, c’est qui paie pour cela, et il semble que le district scolaire d’Evanston le paie, car nous avons besoin de plus de revenus, et en raison de la création de notre plateforme de logement abordable, et avec le comté impliqué, cela rend ce type de développement très attrayant pour les développeurs.»
La Commission de planification et de développement de la ville, composée de six membres du conseil municipal, devrait voter sur le projet lors de sa réunion du 29 septembre, selon la coordinatrice de l’engagement de la communauté et des employés de la ville, Jessica Mayo. La Commission devra voter dessus avant qu’elle ne se rende au conseil municipal, mais comme le conseil municipal est l’organisme déterminant, l’affaire se rendra au conseil, quelle que soit la recommandation de la Commission.
Shawn Ursini, un gestionnaire de base de données de bâtiment senior au Conseil des grands bâtiments et de l’habitat urbain, a fourni à Pioneer Press avec une table montrant les hauteurs des plus hauts bâtiments de la région de Chicago. Il montre que les plus hauts bâtiments sont des tours de bureau à Oakbrook Terrace, Itasca, Schaumburg et Evanston (Orrington Plaza). À 331 pieds proposés, 605 Davis dépasseraient la hauteur des deux plus hauts bâtiments résidentiels de la banlieue de Chicagoland, Sherman Plaza et Optima Towers à Evanston, à 276 et 265 pieds, respectivement.
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