Publié le 2025-11-13 03:30:00. Le marché des bureaux à Séoul connaît une dynamique exceptionnelle en 2025, avec des volumes de transactions qui devraient dépasser les records de 2021, portés par l’intérêt croissant des investisseurs étrangers et des entreprises stratégiques.
- Le volume total des transactions immobilières de bureaux à Séoul devrait dépasser les 14 600 milliards de KRW (environ 10,7 milliards d’euros) en 2025.
- Les investisseurs étrangers et les entreprises cherchant des locaux pour leurs activités ont multiplié les acquisitions au cours du second semestre.
- Plusieurs transactions majeures ont été conclues dans les principaux quartiers d’affaires de Séoul, notamment à Pangyo, Jamsil et dans le centre-ville (CBD).
Le marché des bureaux de Séoul affiche une vitalité surprenante. Selon un rapport de Savills, le volume des transactions au troisième trimestre 2025 s’est élevé à environ 5 900 milliards de KRW (environ 4,3 milliards d’euros), confirmant la tendance positive observée au trimestre précédent, où l’activité avait déjà dépassé les 5 000 milliards de KRW (environ 3,7 milliards d’euros). Depuis le début de l’année, le volume cumulé atteint 14 300 milliards de KRW (environ 10,5 milliards d’euros). Si les transactions en cours se concrétisent au quatrième trimestre, le marché devrait pulvériser le précédent record de 14 600 milliards de KRW (environ 10,7 milliards d’euros) enregistré en 2021.
Cette effervescence est notamment due à un regain d’intérêt de la part des investisseurs étrangers. Le troisième trimestre a vu la finalisation de trois transactions impliquant des capitaux étrangers, contre une seule au premier semestre. Les investisseurs stratégiques, c’est-à-dire les entreprises acquérant des bureaux pour leurs propres besoins, ont également joué un rôle important dans l’augmentation du volume des transactions.
Plusieurs opérations significatives ont marqué le trimestre. Dans le quartier central des affaires (CBD), la société Aberdeen a acquis la Pacific Tower pour 574 milliards de KRW (environ 420 millions d’euros), soit 31,89 millions de KRW (environ 23 400 euros) par pyeong (unité de mesure coréenne équivalant à environ 3,3 m²). Ce bâtiment, bien entretenu et bénéficiant d’une forte occupation, offre un potentiel d’augmentation des loyers et de valorisation du capital. Dongkuk Steel a, quant à elle, racheté la Ferrum Tower à Samsung Life pour 645,1 milliards de KRW (environ 475 millions d’euros), soit 38,29 millions de KRW (environ 28 100 euros) par pyeong. L’entreprise avait initialement vendu ce bien en 2015 dans le cadre d’une opération de sale-leaseback, mais a exercé son droit de préemption pour le récupérer, afin de consolider son siège social et de bénéficier de revenus locatifs stables.
Dans le quartier d’affaires de Gangnam (GBD), Pacific AMC a acquis la NC Tower 1 auprès de NCSOFT pour 443,5 milliards de KRW (environ 326 millions d’euros), soit 47,43 millions de KRW (environ 34 800 euros) par pyeong. Son emplacement privilégié, au cœur de Téhéran-ro, a suscité un fort intérêt de la part des investisseurs stratégiques. L’acquisition a été réalisée via un consortium incluant la Korea Scientists and Engineers Mutual Aid Association (SEMA), qui envisage d’occuper les locaux. NCSOFT prévoit de réinvestir les fonds dans le développement de son centre mondial de recherche et développement à Pangyo.
La transaction la plus importante du trimestre a concerné Tech1, un immeuble de prestige situé près de la gare de Pangyo. Korea Investment Real Asset Management l’a acquis à Mirae Asset Global Investments pour 1,98 billion de KRW (environ 1,45 milliard d’euros), soit 33,22 millions de KRW (environ 24 400 euros) par pyeong. KakaoBank a participé à cette opération en tant qu’investisseur clé, dans le but de sécuriser des bureaux et d’allouer des capitaux excédentaires.
À Jamsil, BGO (BentallGreenOak) a acquis la tour 730 pour 869,4 milliards de KRW (environ 640 millions d’euros), soit 35,6 millions de KRW (environ 26 000 euros) par pyeong, via une transaction d’actions. Entièrement louée à Coupang, qui occupe 19 étages, cet actif est considéré comme très stable. Bien que Coupang envisage de déménager dans la tour Eastpole à Gui-dong en 2026, Woowa Brothers devrait reprendre l’espace, assurant ainsi la pérennité des revenus locatifs.
Enfin, dans le DMC (Digital Media City), Koramco AMC a acquis la Digital Dream Tower auprès de Rifa AMC pour 171 milliards de KRW (environ 126 millions d’euros), soit 14,85 millions de KRW (environ 10 900 euros) par pyeong. Ce bâtiment de 38 000 m², loué à LG HelloVision, CJ 4DPLEX et à diverses entreprises informatiques, était sur le marché depuis 2023. La transaction a été finalisée après que Koramco AMC ait obtenu l’investissement de PAG, une société de gestion d’actifs basée à Hong Kong.
Au troisième trimestre 2025, le taux de capitalisation estimé pour le principal marché de bureaux de Séoul se situait légèrement en baisse, dans une fourchette moyenne à élevée de 4 %, basée sur les loyers effectifs, et dans une fourchette basse de 4 % basée sur le loyer nominal, reflétant les incitations offertes aux locataires, telles que des périodes de franchise de loyer. Le rendement moyen des bons du Trésor à cinq ans a légèrement augmenté pour atteindre 2,65 %, ce qui a entraîné un écart de taux d’environ 200 points de base.
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