L’écart croissant entre la valeur marchande des logements et le revenu disponible des ménages aux États-Unis s’explique moins par une flambée de la demande que par un désinvestissement chronique dans la construction de nouveaux logements, selon une analyse approfondie des données économiques. Cette situation, qui rappelle des schémas observés après la Seconde Guerre mondiale et lors de la crise de 2008, pourrait signaler une fragilité structurelle du marché immobilier.
L’étude révèle un décalage frappant : la hausse des prix immobiliers, bien supérieure à la tendance historique, ne s’est pas accompagnée d’une augmentation de l’investissement dans le secteur de la construction. Au contraire, l’investissement résidentiel a diminué, avec une consommation réelle de logements inférieure de plus de 20 % à celle observée depuis 1991, selon les estimations du Bureau of Economic Analysis (BEA). Parallèlement, l’inflation des loyers a dépassé de près de 40 % l’évolution générale des prix.
En analysant l’investissement résidentiel net en proportion du produit intérieur brut (PIB), on constate qu’il est même devenu négatif pendant plusieurs années après la crise financière de 2008. Une tendance similaire se dessine lorsqu’on examine les dépenses réelles de logement par habitant. Avant 1980, l’amélioration du parc immobilier suivait de près la croissance des revenus réels. Mais entre 1980 et 2007, cette progression s’est ralentie, pour finalement stagner, voire légèrement reculer après 2008.
Les chiffres montrent que, depuis 1980, la valeur réelle du parc immobilier américain a diminué de 29 % par rapport au revenu global, tandis que sa valeur marchande a augmenté de 37 %. Cette divergence s’explique, selon l’analyse, par l’inflation des loyers sur les logements existants, sans amélioration correspondante de la qualité ou de la taille des habitations.
L’étude établit une corrélation forte entre l’inflation des loyers et l’augmentation du rapport prix/revenu. Une hausse de 1 % de l’inflation des loyers est associée à une augmentation de 1,68 % de ce rapport entre 1980 et 2023. Cette relation s’explique notamment par le fait que le prix des terrains, qui représente une part importante de la valeur immobilière, est plus sensible à l’inflation des loyers que le coût de la construction.
L’analyse souligne que la diminution de l’investissement dans le logement a des conséquences directes sur le pouvoir d’achat des ménages. Dans le contexte actuel, moins on investit dans la construction, plus les familles doivent dépenser pour se loger. L’étude met en garde contre toute approche qui négligerait les contraintes d’offre sur le marché immobilier.
Les programmes fédéraux de soutien à l’accession à la propriété, tels que ceux mis en place pendant le New Deal dans les années 1940 et 1950, ont permis d’augmenter considérablement le taux d’accession à la propriété sans provoquer de flambée des prix. Ces programmes, combinés à des taux d’intérêt bas, ont favorisé l’augmentation de la consommation réelle de logements et maintenu l’inflation des loyers à un niveau modéré. L’étude suggère que les subventions actuelles à l’accession à la propriété, sans une augmentation concomitante de l’offre, pourraient contribuer à alimenter l’inflation des prix.
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