IWG vs WeWork : les points de vue très divergents des investisseurs sur les groupes de bureaux partagés rivaux

L’introduction en bourse de 9 milliards de dollars de WeWork le mois dernier a été accueillie avec perplexité au siège social d’IWG. Bien qu’il soit plus grand et plus rentable que son rival, IWG est évalué à moins de la moitié de ce montant.

“En fin de compte, il n’y a aucune raison pour que les évaluations soient différentes”, a déclaré un initié de l’IWG. “Soit nous sommes trop bas, soit ils sont trop hauts, soit les deux.”

Quelques semaines plus tard, Mark Dixon, qui a fondé, dirige et possède près d’un tiers du fournisseur de bureaux partagés coté au Royaume-Uni, a annoncé un examen stratégique conçu pour rendre IWG plus attrayant pour les investisseurs.

L’examen évalue le potentiel de diviser l’entreprise en trois, de créer une application de réservation de bureau à partir de l’activité de location et de développer une opération de franchisage, d’où Dixon pense qu’une véritable croissance peut provenir.

« Il est clair que nous devons simplifier la présentation du groupe. . . La question est, est-ce que ce sera plus facile pour les investisseurs futurs et actuels ? » il a dit.

WeWork et IWG se distinguent des autres sociétés d’espace de bureau en termes de diffusion mondiale et de nombre de clients, et ont historiquement adopté des approches similaires.

« Ce que WeWork essayait fondamentalement de faire [when it was founded] il y a 11 ans n’était rien de différent de ce que [IWG] faisait 20 ans auparavant : acheter des baux à long terme, les diviser et les revendre », a déclaré Michael Donnelly, analyste chez Investec.

Les deux entreprises sont convaincues que la pandémie conduira à des modes de travail plus flexibles et que les employeurs se tourneront vers les baux courts qu’ils proposent.

Mais les investisseurs ne semblent pas les traiter de manière égale.

Fondé en 1989, IWG a un long historique de bénéfices et une croissance constante. La société a une capitalisation boursière d’un peu plus de 4 milliards de dollars, soit environ 1,2 fois ses revenus de 2020.

WeWork, qui a un nombre de bureaux à peu près similaire mais beaucoup moins de bureaux et une répartition géographique plus limitée que son rival, a opté pour une croissance plus rapide et, par conséquent, n’a pas encore réalisé de bénéfices. Il a accumulé plus de 6 milliards de dollars de pertes au cours des 18 mois jusqu’au milieu de cette année.

Mais sa capitalisation boursière de 6,4 milliards de dollars est le double des revenus de 3,2 milliards de dollars qu’il a déclarés au cours de l’exercice précédent.

Le cours de l’action IWG a perdu un tiers de sa valeur pendant la pandémie. WeWork a atteint 13 $ dans les jours qui ont suivi son introduction en bourse via une société d’acquisition à usage spécial pour 10 $ par action, mais est depuis retombé à environ 9 $.

« Beaucoup de mes investisseurs ne peuvent pas comprendre [IWG’s] écart de valorisation avec WeWork », a déclaré James Hanbury, partenaire et gestionnaire de portefeuille chez Brook Asset Management, qui fait partie du groupe Odey et détient environ 3 % d’IWG. Il a suggéré que la cotation de WeWork sur le NYSE, qui commande généralement des valorisations plus élevées que Londres, était un facteur et que “les investisseurs ont probablement bu un peu plus de Kool Aid avec WeWork”.

Donnelly a déclaré que les investisseurs fixaient le prix de l’IWG sur les performances actuelles, qui avaient été entravées par la pandémie. La société a publié un avertissement sur les bénéfices en juin, car les niveaux d’occupation de ses bureaux ne se sont pas redressés aussi rapidement que prévu.

Mais, a-t-il ajouté, les investisseurs de WeWork envisageaient l’avenir radieux peint par le nouveau patron Sandeep Mathrani – qui s’est lancé dans une campagne impitoyable de réduction des coûts de 2 milliards de dollars par an – et SoftBank, le bailleur de fonds japonais de l’entreprise.

WeWork a enregistré ce mois-ci une perte nette de 844 millions de dollars au troisième trimestre, mais vise à enregistrer son premier bénéfice annuel l’année prochaine. Elle s’attend à ce que les revenus doublent pour atteindre 7 milliards de dollars d’ici 2024. “Les gens apprécient le fait qu’il y ait de la croissance”, a déclaré une personne proche de l’entreprise.

Les investisseurs qui choisissent entre les deux groupes font également un pari sur la façon dont les gens travailleront après la pandémie.

IWG possède de nombreux sites dans les zones provinciales et suburbaines, tandis que WeWork s’est concentré sur les bureaux centraux dans les grandes villes – l’une des raisons pour lesquelles ses obligations locatives sont plus élevées que celles de son rival.

Hanbury a déclaré qu’IWG “avait l’habitude d’être fustigé pour ces [suburban offices] étant un handicap mais, post-Covid, ce réseau provincial et suburbain est incroyablement important ».

Dixon, et certains analystes, sont optimistes quant à un avenir dans lequel les petits bureaux dans les rues principales de la ville font partie des plans de tout grand employeur.

« Beaucoup d’entreprises ont une approche centralisée du navire-mère pour leur bureau et à l’avenir, cela sera décentralisé. IWG est un énorme jeu là-dessus », a ajouté Hanbury.

Les investisseurs achètent également dans des cultures radicalement différentes. Même après le départ du co-fondateur plus grand que nature Adam Neumann en 2019 et son remplacement par le plus sérieux Mathrani, WeWork cultive toujours l’énergie d’une start-up à forte croissance.

Dixon, quant à lui, “a une attention incroyable aux détails sur les coûts, les baux, le marché et les marges [but] il n’est pas doué pour enrober les choses du point de vue de la présentation », a déclaré Hanbury.

Trouver une manière plus attrayante de présenter l’activité de franchise d’IWG, à travers laquelle des partenaires locaux exploitent ses bureaux tout en payant une redevance pour l’utilisation de ses marques, est une autre stratégie pour améliorer les performances.

L’évaluation actuelle d’IWG suggère que “personne ne croit que Dixon peut refranchiser avec succès l’entreprise”, selon l’un des 15 principaux actionnaires de la société.

Les accords de franchise ont stagné pendant la pandémie, mais IWG a cédé ses opérations au Japon en 2019 pour 320 millions de livres sterling, un multiple des ventes qui impliquerait une valorisation de l’ensemble de l’activité de 6 milliards de livres sterling, a déclaré la banque d’investissement américaine Stifel à l’époque.

Les initiés de WeWork ont ​​fait valoir qu’il existe d’autres raisons pour lesquelles l’entreprise pourrait attirer une valorisation plus élevée.

« Le produit est différent : les intérieurs sont de meilleure qualité, l’environnement est un peu différent », a déclaré l’un d’eux.

Cependant, une personne proche de l’IWG a ajouté que des bureaux plus intelligents ne devraient pas nécessairement signifier une évaluation plus élevée. «Ce qui est précieux, c’est votre capacité à convertir vos marques et ce que vous faites en flux de trésorerie. Si vous ne pouvez pas, ils sont [worth] rien. C’est démodé, mais c’est de l’économie de base.