Après une décennie de forte croissance, le marché immobilier de Melbourne connaît un ralentissement notable, offrant une opportunité aux primo-accédants tout en suscitant des inquiétudes quant à la disponibilité future de logements locatifs. Cette évolution, en partie due à des mesures fiscales ciblant les investisseurs, pourrait servir d’avertissement pour d’autres États australiens.
En 2021, le prix médian d’un logement à Melbourne avait franchi le seuil du million de dollars australiens (environ 630 000 €), après une augmentation moyenne de plus de 70 000 $ (44 000 €) par an pendant dix ans. Melbourne était alors le deuxième marché le plus cher du pays, derrière Sydney. Cependant, l’année suivante a marqué un tournant, avec un début de baisse des prix. À ce jour, le prix médian reste inférieur de 10 000 $ (6 300 €) à son niveau record, selon les données publiées par Domain le jeudi 2 mai 2024.
Ce ralentissement a permis à davantage de primo-accédants d’entrer sur le marché, grâce à une offre plus abondante et à une concurrence réduite de la part des investisseurs spéculatifs. La question se pose désormais de savoir si le reste de l’Australie suivra cette tendance.
Melbourne a été dépassée dans la croissance des prix immobiliers par Canberra, puis par Brisbane, où les prix ont augmenté de près de 400 000 $ (250 000 €) au cours des quatre dernières années. Actuellement, une maison au prix médian à Melbourne coûte 1,083 million de dollars australiens (680 000 €), soit seulement 40 000 $ (25 000 €) de plus qu’à Adélaïde, d’après les données de Domain.
Au niveau national, on observe une augmentation de l’activité des investisseurs et une diminution des prêts aux primo-accédants, en raison de la hausse des prix et des taux d’intérêt, rendant l’accès à la propriété plus difficile pour les ménages. Cependant, la situation est différente dans l’État de Victoria, où les primo-accédants représentent une part croissante des prêts immobiliers, tandis que l’activité des investisseurs a mis plus de temps à se redresser, selon les données du Bureau australien des statistiques.
Cette évolution coïncide avec l’introduction par le gouvernement victorien d’une taxe foncière supplémentaire pour les investisseurs, d’environ 1 300 $ (820 €) par an pour une propriété valant 650 000 $ (410 000 €). Des taxes ont également été étendues aux propriétés et terrains vacants, et un prélèvement a été instauré sur les plateformes de location de courte durée comme Airbnb.
L’objectif affiché de cette politique fiscale est d’augmenter les recettes de l’État, alors que la dette de Victoria continue de croître, mais la taxe sur les logements vacants vise également à augmenter l’offre de logements disponibles. En conséquence, l’investissement immobilier a diminué dans l’État, les propriétaires se retirant du marché à un rythme croissant, selon les données de Cotality.
Cette diminution du nombre de propriétaires a entraîné une baisse du parc locatif, passant de 678 000 en septembre 2023 à 655 000 en mars 2024, avec des pertes concentrées dans la région métropolitaine de Victoria. Tim Graham, du Property Investors Council of Australia, met en garde : « Cela devrait servir d’avertissement aux autres États : si vous voulez décourager l’investissement et réduire le nombre de logements locatifs, vous risquez de vous retrouver face à une crise du logement encore plus grave. »
Paradoxalement, le départ des investisseurs de Victoria vers d’autres États a coïncidé avec une croissance plus lente des loyers, qui ont augmenté de 33 % depuis le début de 2021, contre 40 % ou plus dans les autres grandes villes australiennes.
Selon l’économiste indépendant Saul Eslake, l’expérience de Melbourne justifie une remise en question des allégements fiscaux accordés aux investissements immobiliers. « Cette expérience victorienne montre que la suppression de ces allégements pourrait bien réduire l’investissement, mais ce n’est pas nécessairement une mauvaise chose », a-t-il déclaré. Il estime que l’amélioration de l’accessibilité financière à Melbourne « devrait être célébrée plutôt que déplorée ».
L’augmentation de l’offre de logements, grâce à une construction soutenue, a également contribué à améliorer l’accessibilité financière. Brendan Coates, du Grattan Institute, souligne que « Melbourne possède actuellement certains des logements les plus abordables du pays… et cela est en grande partie dû au succès de la construction de davantage de logements ». Victoria a construit au moins 55 000 logements chaque année au cours de la dernière décennie, contrairement à d’autres États.
La trésorière de Victoria, Jaclyn Symes, a annoncé que le gouvernement entend poursuivre cette dynamique en « réformant la planification, en libérant des terrains constructibles et en créant un pipeline de nouvelles offres sur une décennie ». L’augmentation de la construction a permis de maintenir un niveau élevé d’annonces immobilières à Melbourne, alors qu’elles ont diminué dans d’autres villes, selon les données de SQM.
Cependant, la baisse des prix pourrait être de courte durée. Les enquêtes auprès des investisseurs immobiliers suggèrent un regain d’intérêt pour le marché de Melbourne, à la recherche de bonnes affaires. La rentabilité des projets immobiliers a diminué, ce qui se traduit par une baisse des approbations de construction dans l’État de Victoria, tandis qu’elles ont augmenté de 32 % en Nouvelle-Galles du Sud et de plus de 10 % en Australie-Méridionale et dans le Queensland.
Eliza Owen, de Cotality, estime que la baisse des taux d’intérêt et l’augmentation des revenus pourraient stimuler à nouveau les prix dans tout le pays. Elle souligne toutefois que les taxes plus lourdes imposées aux investisseurs à Victoria pourraient limiter l’ampleur de cette reprise. « Réduire la participation des investisseurs pourrait contribuer à maintenir un niveau de croissance des prix plus faible dans l’ensemble de Victoria, à condition que cela soit associé à des réponses appropriées du côté de l’offre », a-t-elle déclaré. « Malgré toute l’attention négative que les taxes et frais supplémentaires ont attirée de la part de la communauté des investisseurs, il y a clairement un avantage à cela. »
Points essentiels :
- Le marché immobilier de Melbourne a connu un ralentissement après une décennie de forte croissance, offrant une opportunité aux primo-accédants.
- Des mesures fiscales ciblant les investisseurs, notamment une taxe foncière supplémentaire et des taxes sur les logements vacants, ont contribué à ce ralentissement.
- L’expérience de Melbourne pourrait servir d’avertissement pour d’autres États australiens, quant à l’impact des politiques fiscales sur l’investissement immobilier et l’offre de logements locatifs.
Contexte :
Melbourne a connu une forte croissance des prix immobiliers pendant une décennie, devenant l’un des marchés les plus chers d’Australie. Le gouvernement victorien a mis en place des mesures fiscales pour freiner la spéculation immobilière et augmenter l’offre de logements.
Ce qui change :
Les primo-accédants ont plus de facilité à entrer sur le marché, mais le parc locatif diminue, ce qui pourrait entraîner une crise du logement si les investisseurs ne reviennent pas. D’autres États pourraient être amenés à reconsidérer leurs politiques fiscales en matière d’investissement immobilier.
Prochaines étapes :
Il faudra surveiller l’évolution des taux d’intérêt, des approbations de construction et de l’activité des investisseurs pour évaluer l’impact à long terme des mesures prises par le gouvernement victorien.
Chiffres clés :
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Prix médian d’un logement à Melbourne (2021) | 1 000 000 $ (environ 630 000 €) |
| Augmentation moyenne annuelle des prix (2011-2021) | Plus de 70 000 $ (environ 44 000 €) |
| Prix médian actuel d’un logement à Melbourne | 1 083 000 $ (environ 680 000 €) |
| Augmentation des loyers depuis 2021 (Melbourne) | 33 % |
