Publié le 14 janvier 2026 à 14h32. Des centaines de milliers de propriétaires néerlandais sont confrontés à une explosion des coûts liés à l’érfpacht, un système de tenure foncière qui suscite une vive inquiétude et des recours juridiques.
- Le montant de l’érfpacht pour de nombreux propriétaires a été multiplié par plusieurs, rendant l’acquisition de la pleine propriété inabordable.
- La municipalité de Rotterdam a proposé une réduction de 40 % pour l’achat de la propriété, mais les critiques dénoncent un système complexe et opaque.
- Des associations de propriétaires envisagent des actions en justice pour contester la légalité des pratiques actuelles.
Nathalie Montfoort et son mari Erik, habitants de Rotterdam, sont parmi les nombreux Néerlandais confrontés à une situation financière délicate. Lorsqu’ils ont acheté leur maison il y a quinze ans, ils savaient qu’elle était soumise à l’érfpacht, un droit réel qui sépare la propriété du bâtiment de celle du terrain. Ils avaient immédiatement sollicité la possibilité d’acquérir le terrain, mais la municipalité n’avait pas répondu à temps.
Une semaine après la signature de l’acte notarié, la municipalité a finalement fait une offre de 19 000 euros. « Mais nous étions en pleine rénovation et n’avions plus de liquidités, nous avons pensé que nous pourrions nous en occuper dans dix ans, lors du renouvellement de notre prêt immobilier », raconte Nathalie. « Nous pensions alors que le montant augmenterait, peut-être jusqu’à 40 000 euros ? »
« Le montant est passé de 19 000 à 90 000 euros ! Comment est-ce possible d’épargner une telle somme ? »
Nathalie, concernant la nouvelle offre de la municipalité pour l’érfpacht
La réalité a dépassé leurs prévisions : en dix ans, le montant nécessaire pour acquérir la pleine propriété a explosé. « Le montant est passé de 19 000 à 90 000 euros ! Comment est-ce possible d’épargner une telle somme ? Et la banque ne voulait pas nous prêter un montant supplémentaire aussi important. Nous avons donc décidé de choisir le canon d’érfpacht, une sorte de loyer mensuel, lorsque notre période d’érfpacht arrivera à son terme en 2028. »
L’érfpacht est un système dans lequel une personne est propriétaire d’une maison, mais pas du terrain sur lequel elle est construite. Ce terrain reste la propriété d’un autre, généralement la municipalité. En contrepartie de l’utilisation du terrain municipal, le propriétaire verse un canon d’érfpacht, une sorte de loyer. Le montant de ce canon est souvent fixé pour une longue période, par exemple 50 ans. À l’expiration de cette période, le canon est recalculé.
L’érfpacht concerne environ 1 maison sur 12 aux Pays-Bas, soit environ 650 000 à 700 000 foyers. Ce système est particulièrement répandu dans les grandes villes de la Randstad, telles qu’Amsterdam, Rotterdam et La Haye, où de nombreuses maisons en copropriété sont construites sur des terrains municipaux. On le trouve également en dehors de la Randstad, dans des villes comme Groningue et Zwolle, ainsi que dans Alkmaar, Breda et Tilburg.
Plus de 70 000 nouvelles maisons sont construites chaque année aux Pays-Bas. Environ 10 à 15 % de ces nouvelles constructions sont concernées par l’érfpacht. Dans le cas des nouvelles constructions, l’érfpacht est souvent rachetée définitivement dès le départ. L’acheteur paie alors un montant plus élevé au début, mais n’a plus jamais à faire face à ces coûts croissants.
Deux ans plus tard, une nouvelle offre de la municipalité pour l’achat du terrain a été proposée. « Elle était passée à 140 000 euros. Une augmentation de 50 000 euros en seulement deux ans », témoigne Nathalie. « J’avais l’impression de devenir folle. C’est tout simplement anormal ! » D’autres habitants de Rotterdam, propriétaires de leur maison, ont été confrontés à la même situation. Face à l’agitation croissante des propriétaires, les plans de la municipalité ont été suspendus et une enquête approfondie a été lancée.
En automne dernier, une nouvelle proposition a été présentée : une réduction de 40 % pour les personnes souhaitant acquérir la pleine propriété. « Cela nous aurait permis de payer ‘seulement’ 85 000 euros », explique Nathalie avec une pointe d’ironie. « Et il faut également être rapide, sinon la réduction diminue. Cela varie en fonction de la maison et de l’année. C’est impossible à suivre. »
Le problème réside précisément dans le manque de clarté du système, selon le courtier immobilier Remko Schrijver. « Il y a tellement d’erreurs dans le système d’érfpacht. Les règles du jeu ne sont pas expliquées et sont incompréhensibles. » Les gens savent-ils réellement dans quoi ils s’engagent ? Pas vraiment, selon Schrijver.
« C’est là le problème fondamental », poursuit-il. « C’est un système complexe et confus que même les fonctionnaires concernés semblent avoir du mal à comprendre. »
Les critiques à l’égard du système d’érfpacht actuel portent sur trois points principaux, explique Schrijver. « Tout d’abord, le traitement inégal : certains paient quelques milliers d’euros pour racheter l’érfpacht, tandis que d’autres, dans la même rue et avec une maison similaire, doivent débourser dix fois plus. Je connais de nombreux exemples où la situation est aussi injuste. »
Ensuite, il y a la fixation unilatérale du montant de l’érfpacht. « C’est un contrat entre deux parties, mais l’une d’entre elles – la municipalité – détermine toutes les règles : la valeur du terrain, le taux d’intérêt et les conditions. »
Enfin, il y a la complexité des contrats d’érfpacht. « Pour un prêt hypothécaire, la banque prend régulièrement contact pour discuter des modalités. Pour l’érfpacht, vous ne recevez souvent une lettre qu’après 40 ans. La municipalité n’a pas suffisamment contacté les propriétaires, alors que de nombreux contrats arrivent à échéance. »
À Rotterdam, il existe une particularité : le régime HGW (Historische Grondwaarde), qui permettait d’acquérir l’érfpacht à des conditions très avantageuses dans les années 1980. Ce régime a été gelé pendant cinq ans en 2003, puis est tombé dans l’oubli. « Depuis lors, 8 000 maisons ont été vendues sans que les acheteurs ne soient informés de ce droit », explique Schrijver. « Aujourd’hui, il est à nouveau possible de l’appliquer, mais seulement pour un groupe restreint. Le résultat est une pure arbitraire. »
L’échevin Chantal Zeegers reconnaît l’inquiétude et reconnaît les erreurs de la municipalité. « Nous aurions dû faire mieux en tant que municipalité. Au moins du point de vue du service public. Il faut informer correctement les gens et créer un site web facile d’accès. »
« Il s’agit d’augmentations de montants considérables », estime également Zeegers. « Même dans des quartiers où l’on ne peut pas dire qu’ils soient particulièrement aisés. Il est hors de question que quelqu’un perde sa maison à cause des problèmes liés à l’érfpacht. »
L’échevin souligne la nouvelle politique approuvée par le conseil municipal le 18 décembre 2025. « Vous pouvez soit acheter le terrain, soit continuer à payer un loyer, ce qu’on appelle le canon. Pour les personnes qui ne peuvent pas non plus se le permettre, nous avons un filet de sécurité afin que personne ne soit obligé de quitter sa maison. »
Les propriétaires qui souhaitent acquérir la pleine propriété bénéficieront d’une réduction dans le nouveau régime. L’objectif est qu’ils ne paient jamais plus de 60 % de la valeur taxée du terrain.
Le courtier immobilier Schrijver considère toutefois qu’il s’agit d’une mauvaise affaire : « Cette réduction est accordée sur quelque chose qui est déjà illégitime. On fait vraiment une faveur aux gens. C’est comme si je disais à quelqu’un : ‘Je veux 100 000 euros, mais je vous fais une réduction de 40 %, donc vous avez de la chance, 60 000 euros, c’est bien aussi.’ »
Nathalie, quant à elle, reste dans l’incertitude. « Les conseillers municipaux que j’ai rencontrés ne savaient pas eux-mêmes. ‘Est-ce vraiment si grave ?’ me demandaient-ils. ‘Oui’, répondais-je. » Dans le groupe de discussion qu’elle a créé, elle constate que le désespoir grandit. « Les gens ont vraiment peur. Il y a même eu une rumeur selon laquelle un divorce pourrait modifier la situation de propriété. »
« On nous dirait alors que nous sommes éligibles au régime HGW et que nous aurions à payer beaucoup moins. Devrions-nous divorcer pour pouvoir nous le permettre ? » Le temps presse. Le contrat d’érfpacht de Nathalie et de son mari expire en 2028. « La proposition sera probablement de 85 000 euros. Nous n’osons plus partir en week-end, juste pour économiser de l’argent. »
Après des années d’incertitude, les propriétaires ne croient plus beaucoup aux solutions politiques. « Le conseil a rapidement adopté ce plan pour éviter de devoir renoncer à des milliards de revenus à l’approche des élections », soupçonne le courtier Schrijver.
Plusieurs associations de propriétaires envisagent donc d’engager des poursuites judiciaires à court terme. « Un nouveau droit européen est entré en vigueur, ce qui augmente les chances de succès d’un procès », explique Schrijver.
Nathalie espère un retour au régime de la valeur historique du terrain pour les propriétaires de Rotterdam, car cela lui permettrait de payer une somme abordable. « 13 000 euros, je peux les verser, j’ai épargné cette somme. Mais 80 ou 90 000 euros ? C’est impossible pour les gens ordinaires dans les quartiers ordinaires. »
Les propriétaires d’autres municipalités suivent de près la situation à Rotterdam. Une décision de justice pourrait également avoir des conséquences sur les nombreuses querelles concernant l’érfpacht dans d’autres villes.
