Comment les marchés obligataires pourraient maintenir les taux hypothécaires à un niveau élevé

Publié le 28 décembre 2025 à 12h08. Malgré d’éventuelles baisses des taux d’intérêt par la Réserve fédérale américaine, les taux hypothécaires pourraient rester élevés en 2026, freinant l’accès au logement et pesant sur les investissements des entreprises.

• Les taux d’intérêt à long terme dépendent plus des anticipations d’inflation et de la confiance des investisseurs que des décisions de la Fed concernant les taux à court terme.
• Les analystes prévoient une « pentification » des taux, c’est-à-dire une divergence entre les taux à long terme, qui resteraient élevés, et les taux à court terme, qui pourraient baisser.
• Plusieurs scénarios sont envisagés, allant d’une baisse modérée des taux à une situation plus préoccupante où la crédibilité de la Fed serait remise en question.

La question cruciale pour les marchés obligataires en 2026 – et donc pour tous ceux qui envisagent d’acheter une maison – est de savoir si les taux à long terme resteront bloqués à un niveau élevé, même si la Réserve fédérale (Fed) commence à réduire ses taux d’intérêt. Un tel scénario atténuerait l’impact positif des baisses de taux de la Fed, décourageant les acheteurs potentiels et incitant les entreprises à reporter leurs investissements à long terme.

Plusieurs analystes anticipent cette situation, qu’ils qualifient de « pentification » de la courbe des taux d’intérêt. Ce phénomène se produit lorsque les investisseurs anticipent une hausse de l’inflation future, les incitant à exiger des taux d’intérêt plus élevés pour compenser l’érosion de leurs rendements par la hausse des prix.

« L’orientation générale du marché est celle d’une tendance constante et haussière à la pentification »,

Ian Lyngen, responsable de la stratégie de taux américains chez BMO Marchés des capitaux

M. Lyngen souligne toutefois que 2026 est une année « pleine d’incertitudes ».

Si les taux à long terme restent élevés, les baisses de taux de la Fed pourraient ne pas se traduire par des prêts hypothécaires moins chers ou un financement plus accessible. Pour les acheteurs et les entreprises, cela signifierait que les coûts d’emprunt resteraient obstinément élevés jusqu’en 2026.

Ce n’est pas la première fois que les taux à long terme résistent à la baisse, voire augmentent, malgré les efforts de la Fed pour les réduire. Depuis que la Fed a commencé à baisser ses taux en septembre 2024, elle les a réduits de 175 points de base (1,75 pourcent), avec une dernière baisse en décembre. Pourtant, le rendement du Trésor américain à 10 ans, une référence clé pour les taux hypothécaires, est passé d’environ 3,70 % en septembre 2024 à environ 4,15 % pendant une grande partie de décembre 2025.

Bob Elliott, PDG d’Unlimited Funds, décrit ce phénomène comme le « paradoxe de l’assouplissement » de la Fed. La banque centrale peut décider de baisser les taux à court terme, mais le marché obligataire ne suit pas toujours cette tendance, faisant grimper les taux à long terme.

« Cela devrait remettre en question la vision de la Fed en tant que maître de l’univers en ce qui concerne sa capacité à stimuler les marchés. Même une mesure d’assouplissement progressive se retourne contre nous. »

Bob Elliott, PDG d’Unlimited Funds

Selon M. Elliott, cela pourrait s’expliquer par le fait que certains investisseurs considèrent que la Fed agit de manière trop proactive compte tenu de la conjoncture économique actuelle, qui ne nécessite peut-être pas de nouvelles baisses de taux.

Le rendement à 10 ans oscillait autour de 4,15 % en décembre 2025 et pourrait encore augmenter l’année prochaine, selon Padhraic Garvey, économiste à la banque néerlandaise ING. Il prévoit que le rendement à 10 ans pourrait atteindre 4,5 % au milieu de l’année 2026 avant de redescendre autour de 4,25 %.

« Nous pouvons anticiper une hausse du rendement à 10 ans au cours du premier semestre 2026, en raison d’un impact plus important des droits de douane sur les prix que nous n’en avons constaté jusqu’à présent », a déclaré M. Garvey, tout en soulignant que l’inflation « sera probablement maîtrisée » plus tard en 2026 par le ralentissement du marché immobilier.

Ce scénario de base suppose que la Fed abaissera ses taux d’intérêt à deux reprises l’année prochaine, ramenant le taux des fonds fédéraux à une fourchette cible de 3 % à 3,25 %.

M. Garvey a également élaboré deux scénarios alternatifs, l’un impliquant une baisse des taux à environ 2 % dans un contexte de récession imminente, ce qui entraînerait une baisse du rendement à 10 ans à 3 %. L’autre scénario, plus pessimiste, envisage une baisse des taux sans justification économique claire, par exemple en raison d’une intervention politique, ce qui pourrait éroder la crédibilité de la Fed et provoquer une résurgence de l’inflation.

« Même si les bons du Trésor adorent les baisses de taux, ils ne les apprécieront pas beaucoup compte tenu de ce cocktail »,

Padhraic Garvey, économiste à la banque néerlandaise ING

M. Garvey conclut que son scénario de base reste le plus probable, bien qu’il reconnaisse que les deux alternatives sont « assez troublantes ».