Publié le 16 décembre 2025. Une décision récente du Tribunal du logement du Massachusetts confirme qu’un tiers, sans lien direct avec un contrat hypothécaire, n’a pas le droit de contester la validité d’une procédure de saisie immobilière sur la base d’un vice de forme dans l’avis de défaut.
- Seul le débiteur hypothécaire a le droit de contester la conformité de l’avis de défaut.
- Un locataire occupant le bien après la saisie n’a pas la qualité pour agir dans ce type de litige.
- La décision vise à protéger les acheteurs de bonne foi et à éviter de prolonger indéfiniment les contestations de saisies immobilières.
Dans cette affaire, MTGLQ Investors, LP (MTGLQ) a intenté une action en procédure sommaire après avoir acquis la propriété par forclusion. Kathleen McIntosh, une locataire du bien, a contesté la validité de la saisie, arguant que l’avis de défaut envoyé au précédent propriétaire, Frank T. Costa, Jr., ne respectait pas scrupuleusement les exigences du paragraphe 22 de l’hypothèque, conformément à la jurisprudence établie par l’affaire Pinti c. Emigrant Mortgage Co. (472 Mass. 226, 2015). McIntosh n’était cependant pas partie à l’hypothèque.
Le juge du Tribunal du logement a initialement conclu que MTGLQ avait démontré un droit de possession prima facie et que, même si McIntosh avait la capacité de soulever une objection, elle n’avait pas réussi à prouver le bien-fondé de sa réclamation. MTGLQ a obtenu gain de cause, et McIntosh a fait appel. La cour d’appel a confirmé le jugement initial, estimant que McIntosh, n’étant ni partie ni bénéficiaire prévue de l’hypothèque, n’avait pas la qualité pour contester la validité de l’avis de défaut.
La cour a souligné que les droits conférés par le paragraphe 22 de l’hypothèque sont exclusivement réservés au débiteur hypothécaire. Elle a ajouté :
« Nous ne voyons aucune bonne raison pour laquelle quelqu’un qui n’avait pas droit à un avis au départ devrait avoir qualité pour contester l’avis pour se défendre contre une action en justice sommaire. »
La cour a également exprimé son inquiétude quant aux conséquences potentiellement injustes pour les acheteurs de bonne foi si un locataire ou toute autre personne occupant le bien pouvait remettre en question une saisie immobilière longtemps après l’envoi de l’avis de défaut, même si le débiteur hypothécaire initial avait choisi de ne pas contester cet avis. Elle a rappelé que la jurisprudence Tresser avait déjà privilégié la protection des droits des débiteurs hypothécaires par rapport au risque d’injustice envers les acheteurs de bonne foi, et a estimé qu’il serait incohérent d’adopter une approche différente dans ce cas.
MTGLQ Investors, LP c. McIntosh (Lawyers Weekly No. 11-090-25) (11 pages) (Shin, juge). L’affaire a été plaidée devant le juge Gustavo A. del Puerto. Adam T. Sherwin a représenté Kathleen McIntosh ; Peter V. Guaetta a représenté le demandeur (Dossier n° 24-P-1091, 11 décembre 2025).