Publié le 15 janvier 2026 à 10h15. Le marché des bureaux berlinois a connu une année 2025 particulièrement difficile, affichant son volume annuel le plus faible depuis 2009. Cette baisse de la demande s’accompagne d’une augmentation du nombre de bureaux vacants et d’une pression à la baisse sur les loyers.
- La demande placée en 2025 s’élève à 484 200 m², en recul de 11 % par rapport à 2024 et 40 % en dessous de la moyenne des dix dernières années.
- Le taux d’inoccupation a dépassé les 10 %, atteignant 10,4 % avec 2,24 millions de m² de bureaux vacants.
- Les loyers moyens ont diminué de 11 % sur un an, tandis que les loyers prime restent stables.
L’année 2025 a été marquée par une contraction significative du marché locatif de bureaux à Berlin. Selon une analyse de Cushman & Wakefield, la demande totale, incluant les nouvelles locations et les occupations par les propriétaires, a atteint 484 200 m², un chiffre qui n’avait pas été atteint depuis 2009. Ce résultat représente une baisse de 11 % par rapport à l’année précédente et se situe 40 % en dessous de la moyenne observée sur la dernière décennie.
Au quatrième trimestre 2025, le volume des transactions s’est établi à 117 800 m², un chiffre stable par rapport au trimestre précédent, mais en baisse de 8 % sur un an. Cette situation reflète une tendance à la prudence de la part des entreprises, qui privilégient désormais des espaces plus petits et plus adaptés à leurs besoins.
« Nous constatons davantage de transactions, mais des baux nettement inférieurs », explique Dominique Rausch, chef de Agence de bureau Berlin et directeur régional Est chez Cushman & Wakefield.
« De nombreux espaces existants ne répondent plus aux exigences actuelles. »
Dominique Rausch, chef de l’Agence de bureau Berlin et directeur régional Est chez Cushman & Wakefield
Le nombre total de transactions a augmenté pour atteindre 730 en 2025, mais la taille moyenne des baux a chuté à environ 700 m². La demande se concentre particulièrement sur les bureaux modernes et efficaces, idéalement situés dans les quartiers centraux, avec une préférence pour les surfaces comprises entre 500 et 2 000 m².
Le secteur public a été particulièrement discret en 2025, avec une diminution de 63 % de son volume de transactions, qui s’est élevé à 39 500 m². Les secteurs les plus actifs sur le marché restent les technologies de l’information et de la communication (15 %) et la construction/immobilier (13 %). Le plus important bail signé en 2025 concerne le projet de rénovation « Karlsgärten », pour une surface locative d’environ 11 500 m².
Concernant les loyers, le loyer prime durable reste stable à 45,00 £/m² par mois (environ 53 €/m²). En revanche, le loyer moyen pondéré en fonction de la superficie a connu une baisse significative de 11 % sur un an, atteignant 25,90 £/m² (environ 30 €/m²).
L’augmentation du taux d’inoccupation est également notable. Fin 2025, environ 2,24 millions de m² de bureaux étaient vacants à Berlin, ce qui représente un taux de 10,4 %. Cette situation est due à la combinaison de taux d’achèvement élevés et de faibles taux de prélocation, qui n’atteignent que 6 % environ. Parallèlement, la transformation d’anciens bureaux en logements, hôtels ou appartements avec services se poursuit, avec plus de 112 000 m² convertis en 2025.
Pour 2026, Cushman & Wakefield prévoit une légère reprise de la demande, soutenue par plusieurs projets importants de plus de 5 000 m². La convergence entre les loyers demandés et les loyers existants devrait également se poursuivre. Le volume de nouvelles constructions devrait quant à lui diminuer, tombant en dessous de 700 000 m² et atteignant son niveau le plus bas depuis 2018.