Une décision récente de la cour d’appel de l’Illinois apporte un éclaircissement important concernant la récupération des loyers impayés lors de la vente d’un bien immobilier commercial. Cette jurisprudence, rendue le 5 juin 2018 dans l’affaire 1002 E. 87th Street c. Midway, pourrait avoir des conséquences significatives pour les investisseurs, les prêteurs et les propriétaires dans l’État.
À retenir
- Le nouveau propriétaire d’un bien immobilier commercial en Illinois ne peut pas réclamer les loyers dus avant l’acquisition.
- Les loyers impayés ne sont pas transférables avec la propriété, ce qui inclut l’impossibilité de faire valoir une garantie personnelle du bail.
- Une diligence raisonnable accrue, incluant la vérification des créances, est essentielle pour les investisseurs et les prêteurs.
Contexte
La cour d’appel de l’Illinois a statué que, lors de la vente d’un bien immobilier commercial, le droit de réclamer les loyers impayés antérieurs à la transaction ne profite pas automatiquement au nouvel acquéreur. En d’autres termes, le vendeur conserve le droit de poursuivre le recouvrement de ces sommes, et l’acheteur ne peut pas se substituer à lui dans cette démarche.
Cette décision précise également que les créances relatives aux loyers impayés ne sont pas considérées comme cessibles, c’est-à-dire qu’elles ne peuvent pas être transférées au nouveau propriétaire. Par conséquent, le nouvel acquéreur ne peut pas non plus invoquer une garantie personnelle du bail pour obtenir le paiement des loyers dus avant la vente.
Ce qui change
Cette jurisprudence renforce la nécessité pour les investisseurs et les prêteurs immobiliers de procéder à une vérification approfondie de la situation financière des biens avant toute acquisition. La cour souligne l’importance de la diligence raisonnable habituelle, notamment l’obtention de certificats de non-paiement (certificats de préclusion). Ces documents permettent de s’assurer qu’il n’existe pas de dettes locatives impayées au moment de la transaction.
Pour les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers commerciaux en Illinois, il est désormais crucial de structurer leurs contrats d’achat en tenant compte de cette décision. L’utilisation de mécanismes tels que des crédits, des calculs au prorata et d’autres ajustements financiers peut permettre d’atteindre l’accord économique souhaité par les parties, en clarifiant la répartition des responsabilités concernant les loyers impayés.
Prochaines étapes
Il est recommandé aux professionnels du secteur immobilier de revoir leurs pratiques en matière de diligence raisonnable et de rédaction de contrats d’achat, afin de s’assurer qu’ils sont conformes à cette nouvelle jurisprudence. Une consultation juridique est conseillée pour évaluer l’impact spécifique de cette décision sur chaque situation particulière.
Sources
1002 E. 87th Street c. Midway, décision de la cour d’appel de l’Illinois, 5 juin 2018.
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