Publié le 1er novembre 2025 à 10h30. La crise du logement en Europe, longtemps considérée comme relevant uniquement des compétences nationales, est désormais une priorité pour la Commission européenne, qui cherche à lever les obstacles réglementaires et à mobiliser des financements pour stimuler la construction.
- La Commission européenne prépare un plan pour assouplir les règles relatives aux aides d’État destinées aux projets de logement.
- Le commissaire européen au logement, Dan Jørgensen, souhaite remettre en question l’idée que l’UE a une compétence limitée dans ce domaine.
- La crise du logement est devenue un sujet de discussion majeur au niveau européen, avec un sommet récent du Conseil européen consacré à cette question.
Une photographie inattendue de Margaret Thatcher orne le bureau de Dan Jørgensen, commissaire européen au logement. Ironie du sort, l’ancienne Première ministre britannique, figure de proue du libéralisme économique, apparaît aux côtés de Finn Olav Gundelach, premier commissaire européen danois, lors d’une rencontre dans les années 1970, peu après l’adhésion du Royaume-Uni et du Danemark à l’Union européenne. Le canapé vert sur lequel ils sont assis se trouve encore aujourd’hui au Berlaymont, siège de la Commission européenne.
« Elle semble être admirée pour sa force, et je ne suis probablement pas d’accord avec beaucoup de ses politiques », a déclaré Jørgensen, amusé par ce paradoxe. Cette anecdote illustre la complexité des enjeux et la nécessité d’une approche pragmatique face à la crise du logement qui frappe l’Europe, d’Athènes à Dublin.
Depuis des décennies, le logement était considéré comme un domaine de compétence quasi exclusive des États membres. La Commission européenne n’avait pas de pouvoirs législatifs significatifs dans ce secteur. Cette situation est en train de changer. Ursula von der Leyen, présidente de la Commission, et les députés européens ont fait de la lutte contre la crise du logement une priorité.
Dan Jørgensen est le premier commissaire européen à avoir un portefeuille spécifiquement dédié au logement (en plus de la politique énergétique, un domaine où l’Union européenne joue un rôle plus important). Il estime qu’il est temps de remettre en question l’idée reçue selon laquelle l’UE a une marge de manœuvre limitée dans ce domaine.
« Depuis des décennies, l’opinion commune est qu’il s’agit en réalité d’un domaine dans lequel la compétence de l’UE est extrêmement limitée et je voudrais contester cette idée »
Dan Jørgensen, commissaire européen au logement
Jørgensen établit un parallèle avec la politique de santé, un autre domaine où l’UE a des compétences limitées. Il rappelle le rôle crucial joué par la Commission européenne lors de la pandémie de Covid-19, notamment dans la négociation de l’achat de vaccins pour l’ensemble des 27 États membres. L’Irlande, confrontée à des défis économiques et politiques complexes, est également concernée par ces enjeux.
Le plan de logement abordable que Jørgensen doit présenter en décembre vise à assouplir les règles européennes en matière d’aides d’État. Les règles actuelles interdisent aux États membres d’injecter des fonds publics dans des industries nationales ou des entreprises individuelles, afin d’éviter une concurrence déloyale. Des dérogations existent pour le logement public et social, mais l’intervention de l’État en faveur du logement abordable est souvent considérée comme une zone grise.
Selon Christopher McMahon, professeur adjoint au Trinity College de Dublin, spécialiste du droit des aides d’État, les règles européennes existantes sont perçues comme « restrictives ». Les règles de protection des données, également, sont au cœur des préoccupations des acteurs économiques.
« L’UE n’a pas pour mission de fournir elle-même des logements, c’est ce que font les gouvernements nationaux », souligne-t-il. Cependant, la Commission européenne est en train de modifier sa position, reconnaissant que les règles de concurrence peuvent constituer un obstacle à la résolution de la crise du logement.
L’assouplissement des restrictions sur les logements subventionnés par l’État ne suffira pas à résoudre le problème. Un rapport de l’UE publié le mois dernier met en évidence la hausse des coûts de construction comme l’un des principaux facteurs freinant la construction de nouveaux logements. L’industrie de la construction, en Irlande et dans d’autres États, peine à se remettre du krach financier de 2008. Il y a une pénurie d’artisans qualifiés et des difficultés de financement. L’invasion de l’Ukraine par la Russie a également entraîné une hausse des prix de l’énergie et des matériaux de construction.
Selon le rapport, les prix des logements et des appartements ont augmenté d’environ 60 % au cours des dix dernières années, et le coût de la construction a augmenté presque au même rythme. Le secteur de la construction résidentielle ne s’est « jamais complètement remis » de la crise financière mondiale.
Cette situation a favorisé l’entrée d’investisseurs institutionnels et de fonds immobiliers sur le marché. Bien qu’ils aient injecté des fonds dans le secteur, une grande partie de cet argent a été consacrée à la construction d’appartements de luxe, de logements étudiants et de logements de cohabitation pour les jeunes professionnels, plutôt qu’à des logements abordables.
Les opinions divergent quant à la manière de relancer la construction. Les partis de gauche plaident pour une augmentation des financements publics, tandis que les partis de droite souhaitent accélérer les procédures d’obtention de permis de construire, réduire les réglementations environnementales et diminuer les impôts sur les constructeurs.
Borja Giménez Larraz, député européen espagnol de centre-droit, estime qu’il faut réduire « les réglementations et la bureaucratie excessives ». Il propose de revoir certaines lois européennes, telles que la directive sur les habitats et la loi sur la restauration de la nature, ainsi que de renforcer la lutte contre l’occupation illégale de logements.
Aodhán Ó Ríordáin, député européen travailliste de Dublin, soutient un assouplissement des règles en matière d’aides d’État et des restrictions sur l’endettement des banques centrales pour les autorités locales. Il dénonce la situation paradoxale à Dublin, où des familles sans abri sont obligées de vivre dans des hôtels, tandis que des touristes occupent des logements loués sur Airbnb.
Barcelone prévoit d’interdire les locations de courte durée via Airbnb et d’autres plateformes d’ici 2028. Ó Ríordáin estime que l’UE devrait aider les gouvernements à augmenter l’offre de logements, même si cela implique de « tester les limites » de sa compétence dans ce domaine. « Si nous ne parlons pas de logement, nous pourrions donner l’impression que nous ne sommes pas à l’écoute des besoins des citoyens européens », déclare-t-il.
Un récent sommet du Conseil européen a consacré une discussion à la crise du logement, une première. Le Premier ministre espagnol Pedro Sánchez a proposé l’idée d’un gel légal pour empêcher l’achat de logements à des fins non résidentielles.
Selon un haut diplomate basé à Bruxelles, l’UE devrait se concentrer sur la réduction des formalités administratives qui freinent le développement. La Commission européenne a activement sollicité l’avis des gouvernements nationaux sur les solutions possibles.
Dans une lettre du 18 mars, le commissaire Jørgensen a demandé aux ministres du logement de proposer des « solutions » pour résoudre la crise. Il a également proposé d’organiser des réunions régulières entre les ministres et la Commission pour discuter des domaines de coopération possible.
Jørgensen a déclaré que le moment actuel est une opportunité de « redéfinir » le rôle de l’UE dans le domaine du logement. Thatcher, opposante à une intégration européenne plus poussée, aurait certainement eu un avis tranché sur cette question. Heureusement pour Jørgensen, la photographie sur le mur de son bureau ne peut pas parler.
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