La flambée des prix immobiliers aux États-Unis ne profite pas à tous. Une analyse approfondie révèle que l’augmentation de la valeur des biens immobiliers par rapport aux revenus est principalement due à une hausse disproportionnée des prix et des loyers dans les quartiers les plus modestes, masquant une forme insidieuse de pauvreté.
L’étude met en évidence un phénomène de “filtration ascendante” (upfiltering) où les quartiers abordables deviennent de plus en plus chers, non pas grâce à une amélioration économique générale, mais par le départ des familles à faibles revenus. La zone métropolitaine de Los Angeles, par exemple, a perdu en moyenne 0,7 % de sa population chaque année depuis 2017, un indicateur que la valorisation immobilière y est liée à la capacité des ménages restants à supporter des coûts plus élevés.
Selon les données analysées, l’indice Case-Shiller, qui mesure l’évolution des prix de l’immobilier, a dépassé les 5 fois le revenu moyen, contre environ 3 fois il y a quelques décennies. Cette augmentation est presque entièrement attribuable à la hausse régressive des loyers. Les données agrégées, qui utilisent des moyennes pondérées en fonction de la valeur des biens, tendent à minimiser l’impact réel de cette augmentation sur les familles modestes.
Pour illustrer ce biais, l’étude prend l’exemple de deux familles, l’une avec un revenu de 1 million de dollars (environ 930 000 €) et l’autre avec un revenu de 40 000 dollars (environ 37 000 €), vivant toutes deux dans des maisons valant trois fois leur revenu. Si la valeur de la maison de la famille la plus pauvre double, l’impact sur le ratio prix/revenu global est minime. En revanche, le doublement de la valeur de la maison de la famille riche a un effet significatif sur ce même ratio.
L’évolution des loyers est également révélée comme étant régressive. Après 2008, les restrictions sur l’accès aux prêts hypothécaires ont entraîné une baisse des prix dans les quartiers les plus pauvres, où les familles ont plus de difficultés à obtenir un financement. Ainsi, l’appréciation régressive des prix sous-estime la véritable ampleur de la pénurie de logements et son impact sur les locataires.
Des estimations de Zillow, croisées avec les données de l’IRS sur les revenus, montrent que l’inflation des loyers a réduit la croissance des revenus réels du quintile de revenu le plus bas de 15 % entre 2015 et 2022, tandis qu’elle a eu peu d’effet sur le quintile le plus élevé. Ce phénomène est exacerbé par le fait que le loyer représente une part plus importante des revenus des familles pauvres.
Les économistes Rebecca Diamond et Enrico Moretti ont constaté que, pour les diplômés universitaires, le coût de la vie n’a pas d’impact significatif sur leur niveau de vie. En revanche, pour les personnes ayant un niveau d’éducation inférieur, les villes chères offrent un niveau de vie inférieur à celui des villes plus abordables. Ils concluent que les valeurs immobilières élevées reflètent une pauvreté relative, et que, dans le contexte actuel, c’est essentiellement tout ce qu’elles reflètent.
« Les coûts élevés du logement ont englouti tous les bénéfices de productivité urbaine des travailleurs hautement qualifiés et plus que tous les bénéfices de productivité urbaine des travailleurs peu qualifiés », soulignent Diamond et Moretti. Le manque de logements abordables est ainsi devenu l’un des principaux moteurs des défis économiques auxquels les États-Unis sont confrontés.
