Le Conseil fédéral suisse a proposé une modification de l’Ordonnance sur le bail à loyer (OBLF) pour ajuster le calcul des rendements admissibles. Cette réforme, soumise à une consultation du Conseil fédéral jusqu’au 5 juin, intègre une jurisprudence de 2020, mais provoque l’opposition des locataires qui dénoncent un contournement du débat démocratique.
Le sujet peut paraître technique, presque aride, mais il touche au portefeuille de millions de Suisses. Au cœur du litige : la manière dont on calcule le profit qu’un propriétaire a le droit de réaliser sur son bien. Dans un marché immobilier marqué par une pénurie persistante et des loyers qui s’envolent, chaque point de pourcentage devient un champ de bataille.
Le mécanisme du seuil des 2 % et le rendement admissible
L’objectif du gouvernement est de combler un vide juridique laissé par le Tribunal fédéral lors d’un arrêt rendu en 2020. Pour répondre à une motion du conseiller aux Etats Stefan Engler, Berne souhaite instaurer une règle claire sur la majoration du taux d’intérêt de référence.
Le système proposé s’articule ainsi :
- Jusqu’à un taux de référence de 2 % : un supplément de 2 points de pourcentage reste admissible, suivant la jurisprudence actuelle.
- Au-delà de 2 % : la majoration doit diminuer progressivement.
Cette approche vise à éviter un basculement brutal du système et à lisser l’évolution des loyers. Pour le gouvernement, il s’agit simplement de garantir une application cohérente et uniforme du droit du bail sur tout le territoire.
La polémique sur le recours à l’ordonnance
C’est ici que le bât blesse. L’Asloca et l’association HabitatDurable ne s’attaquent pas seulement au fond, mais à la forme. En modifiant une ordonnance plutôt qu’une loi, le Conseil fédéral court-circuite le processus législatif classique. Le problème est simple : une modification d’ordonnance ne peut pas faire l’objet d’un référendum.
HabitatDurable considère que pour une mesure impactant environ trois quarts de la population, le passage par le Parlement est impératif. Selon l’association, c’est la seule voie pour garantir un débat public et démocratique.
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Sur le fond, les critiques sont acerbes. Les associations de locataires craignent que cette réforme ne permette des hausses de loyers par des moyens détournés. HabitatDurable estime notamment que la majoration de 0,5 point de pourcentage prévue par la jurisprudence antérieure était largement suffisante.
Il existe également une crainte systémique : que des biens immobiliers acquis à des prix excessifs deviennent soudainement rentables grâce à ces nouvelles règles, profitant ainsi principalement aux investisseurs institutionnels.
Les enjeux pour les propriétaires et les caisses de pensions
De l’autre côté du miroir, les représentants des propriétaires saluent la mesure. Pour eux, la sécurité juridique est la priorité. Le Tribunal fédéral avait justifié son changement de pratique en 2020 en soulignant que les conditions générales du marché avaient radicalement évolué depuis les années 1980.
L’ancienne réglementation, conçue pour une époque de taux d’intérêt élevés, est devenue inadaptée dans le contexte de taux bas des dernières années. Cette situation a conduit à des rendements trop faibles pour les bailleurs, un point particulièrement critique pour les caisses de pensions qui doivent garantir le versement des rentes à leurs assurés.
Pour les propriétaires, cette mise à jour n’est pas une tentative de gonfler les prix, mais une nécessaire adaptation à la réalité économique contemporaine.
L’inertie du taux de référence face à la pénurie de logements
Toutefois, le taux de référence n’est qu’une pièce du puzzle. Selon les analyses de Swiss Banking, ce taux ne reflète qu’en partie la dynamique actuelle du marché hypothécaire.
Plusieurs facteurs expliquent ce décalage :
- Les marchés internationaux : Les anticipations d’inflation et les incertitudes géopolitiques poussent les taux à la hausse.
- L’inertie bancaire : Les coûts de refinancement et la part élevée d’hypothèques à taux fixe retardent l’ajustement du taux de référence.
- La concurrence : La fixation des taux n’est pas mécanique et dépend des objectifs stratégiques de chaque établissement.
Cette stabilité apparente du taux de référence peut être trompeuse. Swiss Banking souligne que les loyers peuvent augmenter progressivement même si le taux reste inchangé, poussés par la démographie, l’évolution des revenus et surtout une offre insuffisante.
Le constat est sans appel : l’activité de construction de logements en Suisse reste à un niveau historiquement bas. Elle ne parvient plus à suivre la dynamique de la demande, créant une pression structurelle sur les prix que seule une réforme technique de l’OBLF ne pourra résoudre.
Le bras de fer entre le gouvernement, les propriétaires et les locataires ne fait que commencer. Si le Conseil fédéral maintient sa voie par ordonnance, la tension sociale autour du logement risque de s’intensifier, alors même que le marché hypothécaire entre dans une zone de turbulences.
