Vicinity a acquis 200 appartements situés dans les anciennes tours Proximus à Bruxelles. Cette transaction, conclue au premier trimestre 2026, renforce la stratégie de « Build-to-Rent » du promoteur belge. L’opération transforme d’anciens espaces de bureaux en logements locatifs gérés professionnellement pour répondre à la demande croissante du centre urbain.
L’acquisition d’un portefeuille de 200 unités résidentielles au sein du complexe des anciennes tours Proximus marque une étape dans la stratégie d’expansion de Vicinity. Le groupe ne se contente plus de développer des projets pour la vente, mais s’installe durablement comme propriétaire-bailleur. Ce modèle, connu sous le nom de Build-to-Rent (BTR), consiste à construire ou acquérir des immeubles spécifiquement pour la location à long terme, avec une gestion centralisée et des services intégrés.
Le site des tours Proximus, autrefois cœur névralgique des télécommunications, illustre la mutation profonde du tissu urbain bruxellois. La conversion de surfaces de bureaux en logements est une réponse directe à la baisse de la demande pour les grands plateaux de bureaux traditionnels, un phénomène accéléré par la pérennisation du travail hybride. Pour Vicinity, l’opération permet de sécuriser des flux de revenus stables tout en capitalisant sur la rareté du logement dans le centre de la capitale.
Le déploiement du modèle Build-to-Rent par Vicinity
Le choix de Vicinity de s’orienter vers le BTR repose sur une analyse des cycles immobiliers. Alors que la vente d’appartements expose le promoteur aux fluctuations des taux d’intérêt et à la prudence des acheteurs individuels, la location institutionnelle offre une visibilité financière accrue. En conservant la propriété des 200 appartements, l’entreprise transforme un actif immobilier en un produit financier générant des rendements locatifs réguliers.
Cette approche modifie la relation entre le locataire et le propriétaire. Contrairement au marché locatif fragmenté, où les baux sont conclus avec des particuliers, Vicinity propose une gestion professionnelle. Cela inclut la standardisation des contrats, la digitalisation des paiements et l’entretien systématique des parties communes. L’objectif est d’attirer une population de jeunes actifs et de cadres mobiles, sensibles à la qualité de la gestion et à la flexibilité des baux.
Le passage d’une logique de promotion pure à une logique de gestion d’actifs locatifs permet de répondre à une demande structurelle : celle de logements de qualité, disponibles immédiatement, sans les contraintes liées à l’acquisition immobilière.
Direction de la stratégie, Vicinity
L’opération s’appuie sur un financement structuré, souvent soutenu par des fonds de pension ou des investisseurs institutionnels qui recherchent des placements moins volatils que les actions, mais plus rentables que les obligations d’État. Le volume de 200 unités permet d’atteindre une taille critique pour optimiser les coûts de gestion opérationnelle.
La reconversion technique des tours Proximus
La transformation des anciennes tours Proximus en complexes résidentiels a nécessité des interventions architecturales lourdes. Le passage d’un usage tertiaire à un usage résidentiel impose des contraintes strictes en matière de ventilation, d’isolation acoustique et de distribution de l’eau. Les plateaux de bureaux, initialement conçus comme des espaces ouverts, ont été redécoupés pour créer des typologies de logements variées, allant du studio au trois-pièces.
L’enjeu principal de ce projet résidait dans la luminosité et l’accès à l’extérieur. La structure des tours, caractérisée par des façades vitrées et des noyaux centraux massifs, a été adaptée pour intégrer des balcons ou des terrasses, éléments devenus non négociables pour les locataires depuis 2020. La réutilisation de la structure existante a permis de réduire l’empreinte carbone du projet par rapport à une construction neuve, s’alignant sur les directives européennes de rénovation énergétique.
Le complexe intègre désormais des espaces communs partagés, tels que des salles de sport, des espaces de coworking et des buanderies collectives. Ces services, typiques du BTR, visent à créer une communauté et à justifier un loyer légèrement supérieur à la moyenne du quartier. L’idée est de transformer l’immeuble en un écosystème de vie
plutôt qu’en une simple superposition de cellules d’habitation.
L’impact sur le marché immobilier bruxellois
L’arrivée de 200 logements supplémentaires dans un secteur autrefois dédié aux entreprises modifie l’équilibre local. La concentration de résidents permanents stimule le commerce de proximité et redynamise le quartier en dehors des heures de bureau. Cette mutation est symptomatique d’une tendance plus large à Bruxelles : la mixité fonctionnelle. La ville cherche à éviter la création de quartiers mono-fonctionnels, comme le quartier Nord, qui souffrait d’un vide urbain après 18 heures.
Cependant, l’entrée massive d’acteurs institutionnels comme Vicinity dans le segment locatif soulève des questions sur l’accessibilité financière. Si le BTR professionnalise le marché, il tend également à stabiliser les loyers vers le haut, car les gestionnaires institutionnels optimisent leurs revenus pour satisfaire leurs investisseurs. Le risque est de voir émerger un marché à deux vitesses, où le logement de qualité devient l’apanage d’une classe moyenne supérieure capable de payer pour des services intégrés.
L’analyse des données immobilières récentes montre que la demande pour des appartements gérés professionnellement croît plus vite que l’offre. Les locataires acceptent de payer un premium pour éviter les litiges fréquents avec des propriétaires particuliers et pour bénéficier d’une maintenance réactive. Vicinity mise sur ce segment pour garantir un taux d’occupation proche de 100 % dès la mise en service des unités.
Perspectives et transformations du travail
Cette transaction est le résultat direct de la transformation du travail. La réduction des surfaces de bureaux occupées par les grandes entreprises, dont Proximus, a laissé des vides immobiliers massifs. La conversion de ces espaces en logements est la seule issue économiquement viable pour les propriétaires de tours de bureaux obsolètes. Le bureau n’est plus le centre unique de l’activité économique ; il devient un point de rencontre occasionnel, tandis que le logement devient le lieu principal de production.
L’intégration d’espaces de coworking au sein même des tours résidentielles de Vicinity répond à cette nouvelle réalité. Le locataire peut désormais vivre et travailler dans le même bâtiment, supprimant les temps de trajet et optimisant l’usage du mètre carré. Cette hybridation des usages est la clé de la résilience immobilière dans les centres urbains.
L’avenir du projet dépendra de la capacité de Vicinity à maintenir la qualité des services sur le long terme. Le modèle BTR ne repose pas uniquement sur la pierre, mais sur l’expérience utilisateur. Si la gestion s’industrialise trop au détriment de la qualité, l’attractivité du complexe pourrait s’éroder. Pour l’heure, l’acquisition des tours Proximus confirme que le capital immobilier se déplace massivement du tertiaire vers le résidentiel géré, redessinant la silhouette et la fonction des centres-villes européens.