Publié le 5 janvier 2024 12:03:00. Contrairement à certaines idées reçues, le marché immobilier américain n’est pas bloqué par des taux hypothécaires bas. Une analyse des données révèle que de nombreux propriétaires vendent et rachètent des biens malgré la hausse des taux, motivés par des facteurs économiques plus larges.
- Le nombre de propriétaires bénéficiant de taux hypothécaires inférieurs à 3 % a diminué, tandis que ceux ayant des taux supérieurs à 6 % ont augmenté.
- Les ventes de logements sont motivées par des facteurs au-delà du taux hypothécaire, tels que la valeur nette des biens, les salaires et les taxes foncières.
- Les saisies immobilières restent à des niveaux bas, indiquant que la plupart des propriétaires sont financièrement stables.
Depuis fin 2022, une tendance est observée sur le marché immobilier américain : des propriétaires vendent des biens acquis à des taux hypothécaires avantageux pour en acheter d’autres à des taux plus élevés. Ce phénomène, qui peut sembler contre-intuitif, est en réalité assez courant, car des millions d’Américains changent de logement chaque année, indépendamment des fluctuations des taux. Les données récentes confirment cette dynamique : la proportion de ménages disposant d’un taux hypothécaire inférieur à 3 % a diminué, tandis que celle des propriétaires avec des taux supérieurs à 6 % a considérablement augmenté. Parallèlement, la part des ménages bénéficiant de taux compris entre 3 % et 6 % a également baissé au cours des dernières années.
Plus précisément, le pourcentage de propriétaires avec des taux hypothécaires entre 2 % et 5 % a diminué en proportion des taux impayés depuis le premier trimestre 2022. En T1 2022, 6,99 % des propriétaires avaient un taux de 6 % ou plus, un chiffre qui a grimpé à 21,2 % au T3 2023. Inversement, la part des propriétaires avec un taux inférieur ou égal à 3 % est passée de 24,58 % en T1 2022 à 20 % au T3 2023. Enfin, la proportion de propriétaires avec un taux entre 3 % et 4 % a diminué, passant de 40,48 % à 31,5 % sur la même période.
Ces chiffres témoignent d’une évolution claire vers des taux plus élevés et d’une diminution des taux les plus bas. On pourrait se demander pourquoi des propriétaires renonceraient à un taux hypothécaire avantageux pour en contracter un plus élevé. La réponse réside dans le fait que le taux n’est qu’un élément parmi d’autres dans la décision d’achat. Le prix des maisons, les taxes foncières, l’assurance et le montant total du prêt jouent également un rôle crucial dans le calcul du coût total du logement. La situation actuelle est également différente de celle des années de crise immobilière, où plus de 23 % des propriétaires se trouvaient en situation de negative equity (valeur du bien inférieure au montant du prêt). Aujourd’hui, de nombreux Américains disposent d’une valeur nette importante lors de la vente de leur propriété.
En effet, ces propriétaires ont accumulé une valeur nette substantielle et bénéficient, depuis 2010, d’excellents FICO scores (scores de crédit). De plus, leurs revenus et leurs flux de trésorerie sont généralement confortables par rapport à leurs remboursements hypothécaires. Grâce à ces éléments, ils sont en mesure de vendre leur maison et d’en acquérir une autre, même avec un taux hypothécaire plus élevé.
Les données sur les saisies immobilières ne montrent pas non plus de signes d’augmentation significative, restant bien en dessous des niveaux observés en 2019. Cela suggère que la plupart des propriétaires sont en bonne santé financière et capables de faire face à leurs obligations. En outre, il est important de noter que près de 40 % des maisons ne sont pas couvertes par un prêt hypothécaire.
Concernant l’offre, le niveau des stocks de logements n’a pas encore retrouvé des niveaux normaux, mais il a augmenté ces dernières années. Habituellement, on observe entre 2 et 2,5 millions de logements disponibles à la vente, alors qu’actuellement, l’offre s’élève à 1,43 million, selon les données de la National Association of Realtors (NAR), avec une prévision de baisse saisonnière pour le mois à venir.
Du côté de la demande, les primo-accédants rencontrent des difficultés d’accessibilité qui ne se limitent pas au taux hypothécaire. Le prix des logements, les taxes, l’assurance, l’apport personnel et le montant du prêt sont autant de facteurs qui rendent l’acquisition d’un bien immobilier difficile. Ces acheteurs potentiels ne sont donc pas bloqués par leur taux hypothécaire, puisqu’ils ne sont pas encore propriétaires.
En conclusion, l’idée d’un « verrouillage des taux » hypothécaires n’est pas corroborée par les données, ni ces dernières années, ni dans le passé. Il est peu probable que les vendeurs de logements modifient soudainement leur comportement simplement parce que les taux ont augmenté. La durée d’occupation des logements a doublé, voire triplé, depuis 2008, un facteur souvent négligé au profit de l’attention portée aux avantages d’un faible taux hypothécaire.