Publié le 26 septembre 2025 à 16h49. Après trois mois de nouvelles réglementations sur les prêts immobiliers, le marché sud-coréen affiche des signes de stabilisation, mais les experts prévoient une polarisation croissante entre les zones prisées et les autres, avec une offre limitée qui pourrait maintenir les prix à un niveau élevé.
- Les mesures du 27 juin ont freiné l’euphorie spéculative observée à Séoul, réduisant le volume des transactions d’environ 50 %.
- Le manque de logements disponibles sur le marché, combiné à la réticence des propriétaires à vendre, maintient une pression à la hausse sur les prix.
- Les experts s’accordent à dire que le marché de la location pourrait devenir un facteur déterminant dans la seconde moitié de l’année, en raison d’une offre limitée et de réglementations plus strictes.
Les nouvelles réglementations sur les prêts immobiliers, entrées en vigueur le 27 juin, ont été la première initiative majeure de l’administration Lee Jae-Myung pour tenter de calmer un marché surchauffé. Initialement, ces mesures ont permis de freiner la spéculation et de réduire le nombre d’achats impulsifs, notamment à Séoul. Le volume des transactions a chuté d’environ 50 %, et les prix ont légèrement baissé dans les zones où la demande était moins forte. Cependant, cette stabilisation ne s’est pas traduite par une baisse généralisée des prix, et certains segments du marché continuent de voir des augmentations.
Plusieurs facteurs expliquent cette situation. Tout d’abord, l’offre de logements reste limitée. Si de nouveaux projets de construction sont prévus, notamment dans le cadre du plan visant à construire 1,35 million de logements supplémentaires d’ici 2030, leur mise en œuvre prendra du temps. Par ailleurs, le marché de la revente est également contraint par le manque de logements disponibles. De nombreux propriétaires hésitent à vendre, anticipant une nouvelle hausse des prix et craignant de ne pas pouvoir se permettre d’acheter un nouveau logement avec les conditions de prêt actuelles.
Les nouvelles réglementations sur les prêts, notamment l’application plus stricte du ratio d’endettement (DSR), rendent plus difficile l’accès au crédit immobilier. Selon Yang Ji-young, spécialiste de Shinhan Premier Passfinder, cette situation crée un paradoxe : « Les prix des logements devraient augmenter en seconde période. Il y a de nombreuses raisons, mais surtout, il n’y a pas d’approvisionnement. »
Le professeur Jin-Hyung SEO, président de la Korea Real Estate Business Administration, souligne que la politique gouvernementale actuelle se concentre trop sur le nombre de logements construits, sans tenir compte de leur valeur. Il met en garde contre les effets secondaires des réglementations, tels que les bulles immobilières et les distorsions du marché. Il déclare :
« Il semble difficile d’empêcher ce problème tant que le problème immobilier est abordé par le « nombre de maisons » plutôt que la « valeur » de la maison. »
Jin-Hyung SEO, professeur à la Graduate School of Real Estate Graduate School
Yoon Ji-Hae du laboratoire de recherche R114 de Woori Bank estime que les prix pourraient augmenter légèrement, mais que cette hausse sera limitée par les conditions de prêt restrictives. Elle conseille aux acheteurs potentiels de se préparer à des taux d’intérêt plus élevés et à une offre limitée. Elle ajoute :
« Pour que les prix des logements baissent, le marché doit augmenter sur le marché, mais personne ne veut vendre une maison. »
Yoon Ji-Hae, Woori Bank Real Estate Research Lab
Enfin, les experts soulignent l’importance du marché de la location, qui pourrait devenir un facteur déterminant dans la seconde moitié de l’année. Ham Youngjin, du laboratoire de recherche immobilière de Woori Bank, met en garde contre une pénurie de logements locatifs, en particulier à Séoul, en raison de la diminution du nombre de nouvelles constructions et de la réduction des limites de prêt pour les propriétaires bailleurs. Il prévoit que les quartiers prisés de Séoul continueront de voir une augmentation des prix, tandis que les zones moins populaires pourraient être affectées par des réglementations plus strictes.
En conclusion, le marché immobilier sud-coréen se trouve à un carrefour. Les mesures gouvernementales ont permis de freiner la spéculation, mais elles ont également créé de nouvelles contraintes qui pourraient limiter l’offre et maintenir les prix à un niveau élevé. L’évolution du marché de la location et les futures politiques gouvernementales seront déterminantes pour l’avenir du secteur.