Publié le 8 janvier 2026 à 00h30. Le Canada pourrait rouvrir son marché immobilier aux investissements étrangers dès 2027, une décision conditionnée à l’évolution du marché et à la nécessité d’accroître l’offre de logements abordables pour les Canadiens.
- Le gouvernement canadien envisage de lever l’interdiction actuelle d’achat de logements par des étrangers en 2027.
- Une évaluation de l’efficacité de la mesure actuelle sera menée au cours de l’année 2026, en s’inspirant des modèles australiens.
- L’objectif principal reste d’augmenter l’offre de logements abordables, notamment via le programme « Construire des maisons au Canada » doté de 13 milliards de dollars canadiens (8 042 millions d’euros).
Ottawa se prépare à réévaluer sa politique d’investissement étranger dans l’immobilier, actuellement limitée par une interdiction en vigueur depuis 2023. Cette mesure, adoptée après une flambée des prix alimentée par des taux d’intérêt historiquement bas, visait à protéger l’accès des Canadiens à la propriété. Si le gouvernement confirme son intention de maintenir cette interdiction jusqu’en 2026, il envisage désormais un assouplissement potentiel à partir de 2027, en fonction des conditions du marché.
Le ministre du Logement, Gregor Robertson, a souligné que la priorité absolue reste de garantir un logement adéquat pour les Canadiens. Il a toutefois reconnu la possibilité d’autoriser les investissements étrangers dans des projets spécifiques, tels que les logements neufs haut de gamme ou les immeubles locatifs. Robertson a précisé que l’Australie, par exemple, avait réussi à mettre en place un système permettant un certain niveau d’investissement extérieur sans provoquer une hausse excessive des prix.
« Nous devons trouver le juste équilibre pour attirer les capitaux nécessaires à la construction, tout en protégeant l’accès des Canadiens à un logement abordable. »
Gregor Robertson, ministre du Logement
L’interdiction canadienne actuelle empêche les étrangers d’acquérir des propriétés résidentielles non destinées à un usage récréatif. Des exceptions ont été apportées pour permettre l’investissement dans des terrains vierges en cours de développement, mais de nombreux promoteurs immobiliers se sont plaints de la difficulté d’accéder au capital nécessaire à la construction de nouveaux logements. En comparaison, l’Australie autorise l’achat de logements neufs et de terrains constructibles par des investisseurs étrangers, une stratégie visant à stimuler l’offre et à modérer les prix.
Des acteurs du secteur immobilier canadien ont suggéré des modifications fiscales pour encourager l’afflux de capitaux étrangers. Robertson a cependant tempéré ces attentes, indiquant qu’il était trop tôt pour discuter de mesures spécifiques et que toute décision dépendrait de l’évolution du marché dans un an. Les données disponibles montrent qu’en 2020, les étrangers détenaient moins de 5 % des propriétés sur les principaux marchés canadiens. La forte augmentation des prix observée pendant la pandémie est principalement attribuée aux taux d’intérêt proches de zéro.
Depuis le début du cycle de hausse des taux d’intérêt par la Banque du Canada en 2022, la demande a ralenti et les prix ont commencé à baisser, enregistrant une correction de 18 % par rapport à leurs sommets. Malgré cette baisse, des villes comme Toronto et Vancouver restent particulièrement chères. L’Agence fédérale du logement estime que le Canada doit presque doubler son rythme de construction pour atteindre entre 480 000 et 500 000 nouveaux logements par an d’ici 2035.
Robertson, fort de son expérience de maire de Vancouver pendant dix ans, connaît bien les enjeux liés à l’investissement étranger. En 2016, la province de Colombie-Britannique avait instauré une taxe sur les acheteurs internationaux, ce qui avait temporairement freiné les ventes, bien que les prix aient continué à augmenter par la suite. Le ministre a également été critiqué pour avoir déclaré qu’il ne souhaitait pas intervenir pour faire baisser les prix, préférant se concentrer sur l’augmentation de l’offre de logements abordables grâce à des initiatives comme « Construire des maisons au Canada », un programme doté d’un budget initial de 13 milliards de dollars canadiens (8 042 millions d’euros).
Le marché immobilier canadien présente des disparités régionales importantes. Toronto et Vancouver connaissent des difficultés majeures, notamment dans le segment des appartements, tandis que Montréal et les villes de l’Alberta affichent une plus grande stabilité. Une analyse du Bureau parlementaire d’évaluation budgétaire estime que « Construire des maisons au Canada » ne produira qu’environ 26 000 unités en cinq ans, soit une augmentation modeste de 2,1 % par rapport aux projections actuelles. Robertson a rétorqué que ce calcul ne tient pas compte des incitations visant à attirer les capitaux privés, et qu’il existe un potentiel important pour impliquer les fonds de pension et les banques dans des investissements à long terme axés sur le logement abordable.
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