Après une période de stabilité historique, les saisies immobilières aux États-Unis montrent des signes de reprise. Les données de octobre indiquent une augmentation progressive, signalant potentiellement des fragilités émergentes sur le marché du logement.
Selon Attom, une société spécialisée dans les données et l’analyse immobilière, 36 766 biens immobiliers américains ont été concernés par une procédure de saisie en octobre, qu’il s’agisse d’un avis de défaut de paiement, d’une vente aux enchères prévue ou d’une expulsion. Ce chiffre représente une hausse de 3 % par rapport à septembre et une augmentation de 19 % par rapport à octobre 2023. C’est le huitième mois consécutif où l’on observe une augmentation annuelle.
Les mises en demeure, première étape du processus de saisie, ont augmenté de 6 % sur un mois et sont supérieures de 20 % à celles de l’année précédente. Les saisies effectives, phase finale, ont quant à elles bondi de 32 % sur un an.
« Même avec ces augmentations, l’activité reste bien en deçà des niveaux records observés par le passé, » a déclaré Rob Barber, PDG d’Attom, dans un communiqué. « La tendance actuelle semble refléter une normalisation progressive des volumes de saisies, à mesure que les conditions du marché s’ajustent et que certains propriétaires continuent de faire face à des coûts de logement et d’emprunt plus élevés. »
La Floride, la Caroline du Sud et l’Illinois enregistrent le plus grand nombre de dépôts de saisies immobilières au niveau national. Les zones métropolitaines de Tampa, Jacksonville et Orlando (Floride) sont en tête de liste, suivies par Riverside (Californie) et Cleveland (Ohio).
En ce qui concerne les saisies immobilières réalisées, le Texas, la Californie et la Floride sont les États les plus touchés, ce qui suggère qu’un nombre croissant de biens immobiliers seront mis sur le marché à des prix inférieurs à la moyenne. Cependant, la demande de logements, en particulier dans les segments de prix abordables, reste forte, ce qui laisse présager une absorption rapide de ces biens.
Rick Sharga, PDG de CJ Patrick Co., une société d’information sur le marché immobilier, rappelle que, pendant la crise financière de 2008, plus de 4 % des prêts hypothécaires étaient saisis. Aujourd’hui, ce chiffre est inférieur à 0,5 %, bien en dessous de la moyenne historique de 1 % à 1,5 %. De plus, seulement 4 % des prêts hypothécaires sont en souffrance, contre près de 12 % au plus fort de la crise.
« Il n’y a donc pas de risque de vague massive de saisies immobilières, » a affirmé M. Sharga. « Cela dit, certains éléments suscitent des inquiétudes. Les impayés liés aux prêts garantis par la Federal Housing Administration (FHA) dépassent 11 % et représentent 52 % de tous les prêts gravement en souffrance. Nous devrions donc assister à une augmentation des saisies de prêts FHA en 2026. »
M. Sharga a également souligné que les États où les prix de l’immobilier ont baissé, tandis que les primes d’assurance ont fortement augmenté – notamment la Floride et le Texas – connaissent une augmentation des défauts de paiement. Bien que les prix de l’immobilier diminuent à l’échelle nationale, ils restent élevés. Par ailleurs, les taux hypothécaires, qui auraient dû baisser plus rapidement après le début des réductions de taux de la Réserve fédérale, se situent encore à près d’un point de pourcentage de leurs récents sommets. Certains acheteurs récents, qui espéraient refinancer à des taux plus bas, pourraient se retrouver sous pression, en particulier dans un contexte d’inflation persistante.
L’endettement des consommateurs atteint des niveaux record, les impayés augmentent dans d’autres types de crédit à la consommation et le marché du travail semble se refroidir – autant de facteurs qui pourraient fragiliser davantage le marché immobilier.
« Aucun de ces problèmes n’a encore eu d’impact significatif sur la performance des prêts hypothécaires, mais il serait irréaliste de supposer que ces tendances, combinées au ralentissement des ventes de logements et à la baisse de l’appréciation des prix, n’entraîneront pas au moins une légère augmentation des impayés et des défauts de paiement dans les mois à venir, » a conclu M. Sharga.
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