Publié le 17 octobre 2025 à 18h15. Le gouvernement sud-coréen a précisé les modalités d’application des nouvelles mesures de régulation du marché immobilier, notamment en ce qui concerne les prêts hypothécaires, afin de rassurer les primo-accédants et les acquéreurs de biens immobiliers.
- Les primo-accédants ne seront pas affectés par la réduction du ratio prêt/valeur (LTV) dans les zones réglementées.
- Le LTV pour les prêts aux particuliers et aux consommateurs réels sera réduit de 70 % à 60 % dans les zones réglementées.
- Le LTV pour les prêts sur police (prêts relais) reste inchangé à 70 %.
Face aux inquiétudes suscitées par les mesures annoncées le 15 octobre, le gouvernement sud-coréen a tenu à clarifier leur impact sur les acquéreurs, en particulier les primo-accédants. Selon un communiqué conjoint du ministère des Territoires, des Infrastructures et des Transports et de la Commission des services financiers, les nouvelles règles ne modifieront pas les conditions d’accès au crédit pour les personnes achetant leur première propriété.
Cependant, les prêts accordés par les institutions financières aux particuliers et aux consommateurs considérés comme « réels » (couples dont le revenu annuel est inférieur à 90 millions de wons (environ 65 000 €), acquérant un bien immobilier d’une valeur inférieure à 800 millions de wons (environ 580 000 €) et ne possédant pas déjà un logement) verront leur ratio prêt/valeur (LTV) réduit de 70 % à 60 % dans les zones réglementées.
Le ratio d’endettement total (DTI) sera également abaissé à 50 % dans les zones soumises à ajustement et à 40 % dans les zones de spéculation surchauffée, mais cette modification ne s’appliquera pas non plus aux primo-accédants. La Commission des services financiers a expliqué que les prêts aux particuliers et aux consommateurs réels bénéficiaient déjà d’un traitement préférentiel en matière de LTV dans les zones réglementées (une limite de 70 %), et que cette réduction à 60 % reste plus favorable que le LTV standard de 40 % applicable aux autres emprunteurs.
En ce qui concerne les prêts sur police, les prêts relais conserveront un LTV de 70 % et un DTI de 60 %, sans modification des limites maximales. Pour les nouveaux acquéreurs et les consommateurs réels, le LTV (70 % pour les appartements, 65 % pour les autres types de logements) et le DTI (60 %) resteront inchangés.
Une clarification a également été apportée concernant les zones de permis de transaction foncière. Initialement, il était prévu de réduire le LTV des prêts hypothécaires non résidentiels (bureaux, bâtiments commerciaux) de 70 % à 40 % dans ces zones. Cette mesure a finalement été abandonnée, le LTV étant maintenu à 70 % pour ces types de prêts, car les zones de permis de transaction foncière ne concernent que les logements (appartements, maisons de ville, maisons multifamiliales).
Des règles spécifiques s’appliquent également aux prêts Jeonse (une forme de caution locative courante en Corée du Sud). Si un titulaire d’un prêt Jeonse acquiert un appartement d’une valeur marchande supérieure à 300 millions de wons dans une zone de spéculation surchauffée, les avantages liés à ce prêt seront perdus et le remboursement sera exigé. Cependant, si le locataire continue d’habiter l’appartement et que le bail n’est pas arrivé à terme, le remboursement sera différé jusqu’à la fin du bail. Des exceptions seront également prévues pour les situations de nécessité.
Enfin, des restrictions s’appliqueront au transfert du statut de membre d’une association de reconstruction dans les zones de spéculation surchauffée, sauf dans des cas spécifiques tels qu’un déménagement pour raisons de santé ou professionnelles, un héritage ou un retard important dans le projet de reconstruction.