Montréal parie sur un avenir urbain plus grand, transformant des terrains vides, de vieux sites industriels et des parkings en quartiers viables pleins de milliers d’unités de logement empilées, de parcs, d’écoles et de transports en commun.
Au moins, c’est le plan sous le maire Valérie Abside administration.
Mais la vision audacieuse audacieuse de la ville doit faire face à des retards, une augmentation des coûts et une résistance à la vie dense – augmenter les doutes sur le fait que Montréal peut offrir des quartiers habitables et durables qui découragent l’utilisation de la voiture et entretiennent des familles dans la ville.
Certains des projets les plus récents incluent Molson, Bridge-Bonaventure et Place Versailles.
Robert Beaudry, le conseiller municipal responsable de la planification urbaine du comité exécutif de Montréal, a déclaré que l’objectif est d’éviter de recréer les erreurs de Griffintown-Unit des gratte-ciel construits sans services de planification tels que les centres de santé et les parcs. Il dit que cela s’est produit parce que les développeurs ont subi un contrôle blanc pour la construction.
Notant que Montréal est une île avec une crise du logement, Beaudry a souligné l’importance d’une planification plus coordonnée.
“Le territoire n’est pas extensible, nous devons donc améliorer l’utilisation du terrain pour répondre à cette crise”, a déclaré Beaudry. “Nous n’avons pas seulement une crise du logement. Nous avons également une crise écologique.”
C’est pourquoi il est important de combattre les inondations et les îlots de chaleur qui l’assurent pendant qu’il y a des espaces verts, a-t-il déclaré. L’espoir est de créer une ville de 15 minutes plutôt qu’un étalement urbain patchworking.
“C’est la vision de Montréal et c’est la vision que nous mettons dans nos réglementations lorsque nous avons déposé notre plan urbain”, a déclaré Beaudry, décrivant ce plan, présenté il y a quelques semaines, comme celui qui ouvre Montréal pour un développement intelligent qui répond aux besoins de la population.
“Parce que oui, nous avons besoin d’unité. Mais nous avons également besoin d’unités à des prix abordables. Et nous avons également besoin d’espaces verts et d’endroits où nous pouvons aller à l’école, obtenir des services ou notre nourriture.”
Montréalais adoptera-t-il un logement dense?
Depuis 2017, l’administration Plante a prévu six projets principaux visant à ajouter environ 75 000 logements, conçus pour s’aligner sur la réglementation 20-20-20 de la ville: 20% de tout projet important dédié aux maisons sociales, aux logements abordables et aux logements ménagers.
Les critiques soutiennent que la loi 20-20-20 n’a pas largement réussi à générer des logements sociaux ou pratiques importants depuis sa création en 2021 et la plupart des développeurs ont choisi de payer des impôts au lieu de construire les unités requises.
Depuis lors, la ville a renouvelé la loi et a déclaré qu’il y avait plus de 200 accords avec les développeurs et que des centaines d’unités ont été achevées ou sont sur le point d’être construites.
Mais la question restes: Montrealers adoptera-t-il une vie résidentielle dense? Richard Shearmur n’est pas convaincu.
Il est professeur d’urbanisme à l’Université McGill et a publié des études sur l’exode annuel de Montréalais à la recherche d’un logement à faible densité à l’extérieur de la ville pour élever des familles avec une cour pour le barbecue et le garage pour leurs ski-doos.
En 2020-2021, Montréal a connu un pic de 60% dans les résidents du départ – plus de 40 000 personnes pendant la pandémie pendant que les gens adoptaient un emploi à distance. Ce nombre était moins dramatique en 2023-2024. Selon Statistics Canada, Montréal a subi une perte claire de 21 901 résidents.
Mais c’était beaucoup plus élevé que 2018-2019, lorsque la perte nette de Montréal était d’environ 14 117 résidents, la majeure partie du séjour dans la province.
Tout en encourageant les gens à adopter des logements denses est un défi, Shearmur a déclaré que le plus gros problème était de construire des projets plus importants simultanément.
Après des années d’idées concurrentes sur la façon de développer la région, principalement ex Bonaventura du pont industriel au sud de l’ancien port, l’administration de la ville a détaillé sa vision la plus récente, qui comprend 13 500 logements.
Les travailleurs de la construction, les matériaux et le financement seront nécessaires pour créer ces projets, a-t-il dit, en supposant qu’ils répondent aux exigences et obtiennent l’approbation de la ville finale.
Le règlement 20-20-20 peut détenir des projets entiers tandis que les développeurs entreprennent pour financer ou évaluer si la valeur du projet justifie l’investissement.
“La plupart des développeurs, si les règles étaient claires et que l’argent était à l’avance, serait en mesure de y faire face”, a-t-il déclaré, se référant à l’exigence de la maison sociale.
“Mais comme ils ne sont pas un peu incertains, et il n’est jamais clair si l’argent arrive, il est plus difficile de gérer le développement.”
Trop d’obstacles, dit l’opposition
Cependant, l’objectif de créer des quartiers denses est logique lors de la lutte contre l’expansion urbaine, a déclaré Shearmur.
Cette vision est logique, mais il y a trop d’obstacles pour les développeurs, a déclaré Aref Salem, chef de l’opposition officielle à la mairie.
Il a mentionné l’hippodrome dans le West End comme un développement du logement non réalisé. Le terrain appartient à la ville, mais un milliard de dollars d’infrastructures municipales est nécessaire pour continuer.
Bridge-Bonaventure, qui promet des milliers d’unités, a également besoin d’un milliard de dollars d’infrastructures, dont une station pour le nouveau système métropolitain de la ville, a-t-il déclaré.
“Le besoin de Montréal est de construire … beaucoup plus d’unités”, a déclaré Salem. “Entre aujourd’hui et 2030, nous parlons de 60 000 unités et nous sommes vraiment loin de cela.”
Il a dit qu’il fallait trop de temps pour que les projets et les permis coûtent cher. Les développeurs quittent plutôt Montréal basé sur la côte nord ou sud, évitant la bureaucratie et les coûts pour satisfaire le règlement 20-20-20.
“C’est vraiment un autre problème que nous avons avec cette administration que nous n’avons jamais vue auparavant les huit dernières années ici à Montréal”, a déclaré Salem.
L’architecte de longue date de Montréal Ron Rayside de Rayside Labossière a déclaré que l’hébergement à haute densité ne peut pas être construit partout. Mais si la ville veut se produire ces grands projets, “il y a de la place pour accélérer le processus à tous les niveaux”.
Cependant, les projets à grande échelle ne se produisent pas aujourd’hui. Il faut des années pour planifier et garantir des prêts, en particulier avec l’augmentation des coûts, a-t-il déclaré.
“Parfois, c’est un long processus, et peut-être qu’une partie du problème est que tout le monde n’est pas conscient des différents passages de ce long processus”, a-t-il déclaré.
Beaudry a reconnu que la bureaucratie avait ralenti certains projets, mais a déclaré que l’administration Plante avait travaillé pour réduire ces obstacles, établissant les règles pour délivrer des permis plus rapidement. Dans le cadre du nouveau plan urbain, a-t-il dit, le processus est plus prévisible. Le Québec a également contribué à simplifier les approbations.
Mais les développeurs ont encore besoin d’un financement provincial et fédéral pour construire le logement social et pratique demandé, a-t-il déclaré. L’objectif est de bien planifier la ville, pas seulement la tour après la tour.
La topographie passable mélangera les types de construction, d’espace vert, de shopping et de services sociaux, a déclaré, citant le lieu de Versailles comme exemple de transformation d’un centre commercial et de stationnement en quelque chose de plus grand.
“Nous travaillons main dans la main avec les développeurs et autres partenaires pour nous assurer que le quartier n’est pas basé sur les voitures. Elle est basée sur les transports publics”, a déclaré Beaudry. “C’est un processus en cours.”
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