Mouvement Desjardins : Le Marché Privé Ne Peut Résoudre la Crise du Logement

Le constat est sans appel : la construction massive de logements ne suffit pas à calmer la crise si elle ne cible pas les bonnes tranches de revenus. Malgré une activité soutenue sur les chantiers, le décalage entre la nature des projets livrés et les besoins réels des ménages maintient une pression insoutenable sur les locataires québécois.

Le paradoxe des chantiers et l’explosion des loyers

Le Québec a enregistré en 2025 sa deuxième année la plus active en termes de mises en chantier depuis 1990, avec 54 220 unités. Parallèlement, le taux d’inoccupation des logements a grimpé à 2,7 %, s’approchant du seuil de 3 % considéré comme le point d’équilibre théorique entre l’offre et la demande.

Pourtant, ces indicateurs ne se sont pas traduits par une baisse des prix. Le loyer moyen a progressé de 10,1 % en 2025, un rythme que Maëlle Boulais-Préseault, économiste senior au Mouvement Desjardins, qualifie de fou. Ce phénomène s’explique par une erreur de ciblage du secteur privé : la construction s’est concentrée sur le segment haut de gamme pour une clientèle aisée, délaissant la classe moyenne et les ménages modestes.

Cette distorsion est particulièrement visible à Montréal. Le taux d’inoccupation y est nettement plus élevé pour les appartements construits après 2015 (5,6 %) que pour l’ensemble du parc immobilier (3,1 %). En clair, les nouveaux logements sont disponibles, mais ils sont trop chers pour la majorité des demandeurs.

L’insuffisance du mécanisme de rééquilibrage naturel

Certains observateurs suggèrent que l’augmentation des salaires permettra aux locataires de quitter les logements abordables pour monter en gamme, libérant ainsi des places pour les plus démunis. Cependant, l’analyse du Mouvement Desjardins tempère cet optimisme. Maëlle Boulais-Préseault précise que ce mécanisme de rééquilibrage demeure très lent et que son effet sera minime au cours des deux prochaines années.

Le problème central reste l’abordabilité. Depuis 2019, la croissance des salaires a été largement distancée par la hausse du prix des loyers, créant un fossé financier que le simple volume de construction ne peut combler sans intervention structurelle.

Le retard canadien sur le logement hors marché

Pour sortir de l’impasse, l’étude préconise un pivot massif vers le logement hors marché — ceux gérés par des coopératives ou des organismes à but non lucratif (OBNL) — où les loyers restent fixes et abordables. Le Canada accuse ici un retard considérable par rapport aux standards internationaux.

Au Québec, la proportion de logements hors marché est même légèrement inférieure à la moyenne canadienne. Cette situation expose la dépendance quasi totale du Québec envers le marché privé pour répondre à un besoin social fondamental.

Complexité administrative et priorités budgétaires

L’obstacle à la création de ce parc social n’est pas seulement financier, bien que le logement abordable n’ait jamais été une priorité budgétaire majeure à Québec, indépendamment de l’appartenance politique du gouvernement en place. La bureaucratie joue également un rôle freinant.

Les programmes gouvernementaux, notamment ceux d’Ottawa, sont décrits comme étant d’une complexité inouïe et souvent mal ciblés. Pour pallier cela, l’économiste Maëlle Boulais-Préseault propose la mise en place d’un guichet unique regroupant les paliers fédéral, provincial et municipal.

On doit cogner à au moins trois ou quatre portes pour obtenir du financement, avec des critères différents.

Maëlle Boulais-Préseault, économiste senior au Mouvement Desjardins

Sans une simplification drastique des processus d’octroi de fonds et un investissement massif dans le logement non lucratif, la crise du logement abordable risque de perdurer malgré la multiplication des grues dans le ciel des villes québécoises.