Publié le 4 octobre 2025, 11h11. Les banques suisses augmentent leurs marges sur les prêts hypothécaires, notamment pour les hypothèques indexées sur le taux SARON, ce qui se traduit par une hausse des mensualités pour les emprunteurs. Cette situation est principalement due à une diminution des fonds bon marché disponibles pour les établissements financiers.
- Les marges sur les hypothèques Saron ont augmenté de 0,1 à 0,2 point de pourcentage ces dernières semaines.
- Le manque de liquidités bon marché est la principale raison de cette augmentation, en partie due aux nouvelles réglementations de Bâle III et à un déplacement des capitaux vers d’autres placements.
- L’augmentation des marges est moins visible pour les hypothèques à taux fixe, mais reste bien présente.
Les propriétaires immobiliers détenteurs d’une hypothèque indexée sur le taux SARON ont pu constater une augmentation de leur marge d’intérêt ces dernières semaines. Cette hausse, qui oscille entre 0,1 et 0,2 point de pourcentage, se répercute directement sur le coût total de leur crédit. Si l’impact peut sembler modeste, il représente un revenu supplémentaire non négligeable pour les banques, même si leur rentabilité globale reste contenue.
« Les banques disposent actuellement de moins d’argent sur les comptes de leurs clients », explique Florian Schubiger, directeur général de Hypotheke.ch. En d’autres termes, la principale cause de cette expansion des marges réside dans la pénurie de capitaux à faible coût au sein du secteur bancaire. Cette rareté se traduit par un coût plus élevé du financement, qui est ensuite répercuté sur les emprunteurs.
Cette pénurie de liquidités est en partie une conséquence des règles plus strictes de Bâle III, entrées en vigueur en début d’année. Parallèlement, l’absence de rendements attractifs sur les comptes d’épargne et les obligations incite les clients à diversifier leurs investissements vers des actifs tels que les actions ou les cryptomonnaies. Ce transfert de capitaux réduit la quantité de fonds disponibles pour les banques, qui doivent alors augmenter leurs marges pour maintenir leur rentabilité.
Impact limité sur les hypothèques à taux fixe
L’augmentation des taux d’intérêt se fait également sentir sur les hypothèques à taux fixe. Cependant, l’impact est moins perceptible pour les emprunteurs. En effet, avec les hypothèques Saron, la marge – la surcharge appliquée au taux de référence – est immédiatement visible. Dans le cas des hypothèques à taux fixe, l’augmentation de la marge peut être masquée par un nouveau taux d’intérêt global qui, malgré le supplément, reste comparable ou inférieur au précédent. L’augmentation n’est donc pas directement ressentie par l’emprunteur.
Certaines banques, comme la Zurich Kantonalbank (ZKB), ont été plus agressives dans l’augmentation de leurs marges. Selon des informations obtenues par la rédaction, la ZKB aurait annoncé une augmentation de 0,4 point de pourcentage pour certains de ses clients. Cette décision pourrait être liée à une forte demande de prêts hypothécaires, notamment suite à la fusion entre UBS et Credit Suisse.
Contactée, la ZKB n’a pas souhaité commenter cette information. Elle a toutefois indiqué avoir augmenté sa marge de référence de 1,1 à 1,35 % en raison de l’augmentation des coûts de refinancement. La banque ne prévoit pas d’inversion de cette tendance.
Selon Hypotheke.ch, les marges de référence publiées se situent actuellement autour de 1,1 %. Cependant, les emprunteurs ayant un bon profil de crédit peuvent généralement négocier des conditions plus avantageuses, avec des marges comprises entre 0,65 et 0,85 pour cent.
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