Les baisses de taux d’intérêt décidées par la Réserve fédérale américaine n’ont pas eu l’effet escompté sur les taux hypothécaires, qui ont même augmenté après certaines interventions de la banque centrale. Cette situation paradoxale, qui défie les prévisions établies, met en lumière la complexité des mécanismes à l’œuvre sur les marchés financiers.
Contrairement à une idée reçue, les taux hypothécaires sont davantage influencés par le rendement des bons du Trésor à 10 ans que par le taux des fonds fédéraux. Une analyse historique révèle que, depuis 1970, le rendement du Trésor à 10 ans a augmenté dans le mois suivant une baisse de taux de la Fed dans plus de 50 % des cas. Le cycle actuel confirme cette tendance, rompant avec plus de 40 ans de baisse des rendements après une réduction des taux.
En septembre 2024, lorsque la Fed a abaissé ses taux de 50 points de base, de nombreux acquéreurs potentiels anticipaient un allègement de leurs coûts d’emprunt. Or, les taux hypothécaires sont passés de 6,09 % à 6,84 % en novembre 2024, avant de se stabiliser autour de 6,3 % suite à de nouvelles baisses de taux. Cette déconnexion entre la politique monétaire de la Fed et les taux hypothécaires n’est pas un incident isolé, mais un schéma récurrent.
Depuis septembre 2024, la Fed a réduit ses taux de 125 points de base, portant le taux des fonds fédéraux entre 4,00 % et 4,25 %. Cependant, le rendement du Trésor à 10 ans a souvent évolué dans la direction opposée, grimpant de 3,6 % en septembre 2024 à plus de 4,4 % au début de 2025, avant de se stabiliser autour de 4,13 %.
Ce phénomène n’est pas nouveau. Même pendant le cycle d’assouplissement monétaire le plus agressif de l’histoire moderne (2009-2011), les taux hypothécaires sont restés élevés, malgré des taux de la Fed proches de zéro et le lancement de plusieurs programmes d’assouplissement quantitatif. Les taux hypothécaires de 30 ans se sont maintenus en moyenne autour de 5 % au début de 2009, ne tombant à 4,2 % qu’à la fin de 2010, avant de remonter à 4,8 % au début de 2011.
En 2019, les trois baisses de taux préventives de la Fed, totalisant 75 points de base, ont initialement fait baisser les taux hypothécaires de 4,5 % à environ 3,7 %. Mais les taux ont rebondi à 3,8 % en novembre après la baisse d’octobre, en raison de l’amélioration des données économiques qui a atténué les craintes de récession.
Le cycle actuel (2024-2025) est particulièrement atypique. Depuis les années 1980, dans les sept cycles de baisse de taux de la Fed précédents, le rendement à 10 ans était inférieur à 100 jours après la première baisse. Le cycle actuel a brisé cette séquence, avec une augmentation des rendements de plus de 100 points de base dans les premiers mois.
Plusieurs facteurs expliquent cette situation sans précédent : une économie américaine plus résiliente que prévu, avec des estimations de croissance passant de 1,2 % à 2,7 % en 2024 ; une inflation persistante, qui s’est accélérée pendant quatre mois consécutifs ; l’incertitude politique liée aux élections et à la politique budgétaire ; et les inquiétudes concernant le déficit public et la soutenabilité de la dette.
Par ailleurs, les marchés financiers sont par nature prospectifs, tandis que la Fed adopte une approche plus réactive. Au moment où la Fed réduit ses taux, les marchés ont souvent déjà intégré ce mouvement dans leurs anticipations, ce qui limite son impact sur les rendements à long terme. Lorsque les baisses de taux interviennent dans un contexte de force économique, elles peuvent même signaler que l’économie n’a pas besoin de beaucoup de soutien, ce qui pousse les taux à long terme à la hausse.
Pour les acheteurs potentiels, il est donc déconseillé de fonder leurs décisions uniquement sur la politique de la Fed. Il est préférable de surveiller le rendement du Trésor à 10 ans et les indicateurs économiques plus larges. À ce stade, les taux hypothécaires se situent toujours autour de 6,3 %, ce qui rend l’accessibilité à la propriété difficile malgré les baisses de taux. Les investisseurs, quant à eux, doivent être conscients que les baisses de taux ne profitent pas automatiquement aux secteurs sensibles aux taux d’intérêt, et que le contexte est plus important que la direction des taux.
En conclusion, la relation entre la politique de la Fed et les taux hypothécaires est plus complexe qu’il n’y paraît. La Fed contrôle les taux à court terme, mais les taux à long terme, et donc les coûts hypothécaires, sont fixés par les marchés, qui reflètent les anticipations de croissance, d’inflation et de perspectives fiscales. Le facteur le plus important n’est parfois pas ce que fait la Fed, mais pourquoi elle le fait, et si les marchés estiment que le contexte économique justifie ces actions. Pour l’instant, les emprunteurs en quête d’un allègement hypothécaire pourraient devoir patienter.
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