Les placements immobiliers, longtemps considérés comme un rempart contre la volatilité boursière, pourraient-ils perdre de leur attrait ? Une analyse récente remet en question leur rôle de diversification, mais certains experts y voient une opportunité d’investissement, notamment grâce à des fonds spécifiques offrant des rendements attractifs.
Christine Benz, directrice des finances personnelles chez Morningstar, a récemment souligné une évolution préoccupante : « Ce que nous avons vu avec les actions immobilières est une corrélation croissante avec le marché boursier américain au cours des deux dernières décennies, au point où je ne vois plus vraiment l’avantage de la diversification. » Cette observation suggère que les fiducies d’investissement immobilier (FPI) ne protègent plus aussi efficacement qu’avant contre les baisses boursières.
Pourtant, cette analyse ne signifie pas pour autant qu’il faut abandonner les FPI. Au contraire, certains investisseurs estiment que le moment est propice à l’achat, en particulier en raison des rendements de dividendes qu’elles offrent. Sur les 25 dernières années, les FPI ont globalement surperformé le S&P 500, une tendance qui s’est inversée avec la pandémie de 2020 et la reprise du marché boursier.
Si les FPI ont effectivement commencé à évoluer en parallèle des actions, il est important de noter qu’elles continuent de proposer des rendements intéressants. Actuellement, le fonds RWR rapporte 3,8 %, tandis que le S&P 500 ne donne que 1,1 %. Pour un investisseur cherchant à générer un revenu passif de 100 000 € (environ 108 000 $), les FPI peuvent donc réduire considérablement le capital initial nécessaire.
Une stratégie judicieuse consiste à détenir à la fois des actions et des FPI, et à profiter des fluctuations du marché pour acheter des FPI lorsque les actions sont surévaluées et vendre des actions lorsque les prix sont élevés. C’est précisément cette approche qu’encourage l’investissement dans le fonds Nuveen Real Estate Fund (JRS), qui affiche un rendement de 8,4 %.
JRS offre plusieurs avantages par rapport à un fonds indiciel traditionnel. Grâce à son rendement élevé, un revenu passif de 100 000 € peut être généré avec un capital initial d’environ 1,19 million d’euros (environ 1,28 million $), soit huit fois moins que ce qui serait nécessaire pour investir uniquement dans le S&P 500. De plus, JRS se distingue par sa diversification, avec un portefeuille comprenant 91 actifs différents, notamment des entrepôts Prologis, des résidences pour personnes âgées Ventas et des centres de données Equinix.
Au cours des cinq dernières années, JRS a surperformé l’ETF RWR, même dans un contexte difficile pour le secteur immobilier. Cette performance est d’autant plus remarquable que JRS se négocie actuellement avec une décote de 6,5 % par rapport à sa valeur nette d’inventaire (VNI), une caractéristique propre aux fonds fermés (CEF) qui n’est pas offerte par les ETF.
Cette décote représente une opportunité d’achat, car l’historique de JRS montre qu’il a souvent été négocié avec une prime. Il est donc probable que cette décote se résorbe à terme, ce qui entraînerait une hausse du cours de l’action. En attendant, les investisseurs peuvent profiter d’un rendement de 8,4 % et d’une exposition diversifiée au secteur immobilier.
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