Si vous avez la chance d’essayer d’entrer sur le marché immobilier australien, vous avez rencontré ses gardiens – les agents immobiliers.
Vous avez peut-être soupçonné que les guides de prix étaient sous-estimés, vous avez été promis au monde par un agent ou vous avez eu l’impression d’avoir été carrément induit en erreur.
Four Corners s’est entretenu avec plus de 100 personnes – agents immobiliers, professionnels de l’immobilier, acheteurs et vendeurs – dans le cadre d’une enquête participative sur le secteur.
Ces initiés ont levé le voile du secret qui plane sur le fonctionnement de l’industrie.
Voici les tactiques utilisées par les agents, les limites de la réglementation et les pièges à éviter.
Underquoting: “C’est partout… c’est vraiment flagrant”
L’une des préoccupations les plus courantes des acheteurs est la sous-cotation – les agents répertoriant une propriété avec un guide de prix irréaliste pour les attirer.
Les acheteurs potentiels peuvent dépenser des milliers de dollars en inspections immobilières et en avocats, pour découvrir qu’ils n’ont jamais eu la chance de l’obtenir dans leur budget.
Certains agents, comme Mark Jones de Sydney, ont déclaré que la pratique était répandue.
“C’est partout, et c’est évident, c’est vraiment flagrant”, a-t-il déclaré.
“Quiconque travaille dans l’industrie ou qui essaie d’acheter une propriété, certainement dans la banlieue est de Sydney, peut la voir sur les listes.”
M. Jones a déclaré qu’il voyait régulièrement des guides de prix indiqués pour 20 à 30% en dessous de ce que la propriété se vend réellement.
Parfois, ces guides de prix sont même inférieurs au prix auquel les propriétés se sont vendues auparavant – un drapeau rouge majeur.
Il a qualifié l’industrie d'”extrêmement peu sincère”.
“Ce sont des mensonges sur des mensonges. Beaucoup de gens sont blessés dans le processus. Il y a beaucoup de gens qui gaspillent de l’argent.”
L’agent de Melbourne, Zed Nasheet, a déclaré que les “sous-cotations” donnent une mauvaise réputation aux agents immobiliers.
“Le nombre d’acheteurs qui se présentent aux enchères dans l’environnement actuel, où les agents ont sous-coté… ils commercialisent une maison entre 2,4 $ et 2,6 $ [million] où ils ont [got a] prix de réserve de 3 millions de dollars. Les acheteurs s’énervent.
“Ils doivent changer leurs habitudes.”
La sous-citation est largement interdite dans toutes les juridictions si elle équivaut à une conduite fausse ou trompeuse en vertu du droit australien de la consommation.
En Nouvelle-Galles du Sud et à Victoria, il existe également des infractions spécifiques pour sous-citation. Les agents doivent conserver un registre des ventes comparables qu’ils ont utilisées pour fournir une estimation de prix.
Mais M. Jones a déclaré que certains agents avaient joué avec le système en créant une traînée de documents destinés à induire le régulateur en erreur.
“Il n’y a pas de propriété standard, vous pouvez donc toujours choisir les propriétés que vous souhaitez pour truquer les données comme vous le souhaitez, vers le haut ou vers le bas”, a déclaré M. Jones.
“Il est très facile de manipuler les données pour les adapter au récit.”
Il n’y a eu que cinq poursuites contre des agents en Nouvelle-Galles du Sud en 2022, et aucune n’était pour sous-citation.
Le PDG de l’Institut immobilier de la Nouvelle-Galles du Sud, Tim McKibbin, a déclaré que cela montrait que la plupart des agents faisaient ce qu’il fallait.
“Je suis conscient que cela se produit, mais cela dit, je ne pense pas que ce soit un problème aussi important que ce que la communauté pourrait croire”, a-t-il déclaré.
Commissions secrètes et frais de parrainage
Les professionnels de l’industrie immobilière réfèrent régulièrement leurs clients à différents services. Ce que vous ne savez peut-être pas, c’est qu’à certaines de ces occasions, l’argent change de mains simplement pour le service de laisser tomber un nom.
M. Jones a déclaré qu’il était normal que des frais de référence soient payés à quiconque apporte à un agent une liste ou une piste – si cela aboutit à une vente, cela peut être de 20%.
“Les agents de l’acheteur réfèrent leurs clients aux agents de vente, les agents de vente réfèrent les clients aux agents de l’acheteur. Même chose avec les planificateurs financiers, les comptables”, a-t-il déclaré.
“Tout cela est considéré comme très normal, ce qui ne me pose aucun problème tant que cela est divulgué.”
Chaque État et territoire a des règles différentes à ce sujet. Ils exigent tous que les agents divulguent les commissions qu’ils ont pu recevoir, mais les détails varient. Les initiés nous disent que certains agents ne le sont pas.
“S’il y a un type de paiement de commission renvoyé à l’agent de l’acheteur, nous devons le dire très clairement au consommateur. Malheureusement, beaucoup de gens ne le font pas”, a déclaré Cate Bakos, PDG de Real Estate. Association des agents d’achat.
Stephanie Tonkin, du Consumer Action Law Centre, a déclaré que la divulgation aux consommateurs était inégale.
“Sans une divulgation complète et une compréhension complète de l’argent échangé entre différentes entreprises dans le cadre de la vente d’une propriété, il est difficile pour l’acheteur individuel de faire un choix éclairé quant à savoir s’il obtient la meilleure offre.”
Conditionnement : “Évaluer haut sans rendre de comptes”
Les inscriptions sont la pierre angulaire des agents immobiliers. Avec cela vient la concurrence.
“Beaucoup de gens pensent que l’immobilier consiste à vendre une propriété. Il s’agit en fait de gagner la liste”, a déclaré l’agent immobilier d’Adélaïde Steve von der Borch.
“La tentation est que les agents qui diront à un propriétaire ce qu’ils veulent entendre sont plus susceptibles d’obtenir la liste.”
Cela peut signifier “conditionner” – donner au propriétaire une attente irréaliste de ce que son logement pourrait vendre, puis ajuster lentement ses attentes à la situation réelle du marché au fur et à mesure que la campagne suit son cours.
Au cours de ses près de 40 ans de travail dans l’industrie, M. Von der Borch a déclaré qu’il avait “vu des lois enfreintes et enfreintes”.
“Leur modus operandi est d’évaluer haut sans responsabilité et de citer bas pour faire de la pâte”, a-t-il déclaré.
“Il n’y a pas de véritable habilitation des autorités à sortir et à découvrir ce genre de choses et à s’en occuper parce que c’est nuancé et chuchoté. Ce n’est pas apparent.”
C’est une pratique que même les organismes de pointe reconnaissent se produire de temps en temps.
“Un professionnel de l’immobilier ne devrait pas gonfler le prix afin de garantir l’inscription et ensuite essayer de conditionner le vendeur à accepter un prix inférieur”, a déclaré Antonia Mercorella, PDG de l’Institut immobilier du Queensland.
“Un bon agent immobilier devrait être en mesure de justifier le montant qu’il pense que la propriété atteindra.”
Conduite trompeuse
De nombreux acheteurs qui ont contacté Four Corners ont raconté des cas où ils avaient été induits en erreur par des agents.
En 2015, John O’Brien et sa femme ont acheté une propriété dans la vallée de Clare en Australie-Méridionale. L’agent, qui était également propriétaire de la propriété, a annoncé que la propriété faisait 8 acres.
Ce n’est que lorsque le couple planifiait des rénovations qu’il a découvert qu’il avait été induit en erreur.
“Nous nous sommes retrouvés avec 5 acres, il nous manque donc 3 acres”, a déclaré M. O’Brien.
Le régulateur sud-australien, Consumer and Business Services (CBS), a enquêté et découvert que l’agent s’était livré à une conduite trompeuse.
L’agent a signé ce qu’on appelle un « engagement exécutoire » de ne pas faire de déclarations fausses ou trompeuses. L’entreprise a également noté qu’en tant que propriétaire et agent, il aurait dû savoir que le terrain ne faisait que 5,2 acres.
Il n’y a pas eu d’autre sanction.
Chaque État et territoire tient un registre en ligne afin que les consommateurs puissent vérifier la licence d’un agent immobilier. La loi sud-australienne exige que les conclusions disciplinaires soient consignées dans le registre.
Dans le cas de l’agent de M. O’Brien, il n’y avait aucune référence à l’engagement.
“C’est honteux, n’est-ce pas? Il n’y a rien du tout ici. Incroyable”, a déclaré M. O’Brien.
Un porte-parole de CBS a déclaré: “Dans ce cas, un engagement exécutoire a été déterminé comme étant l’action la plus appropriée.”
La licence de l’agent a été annulée administrativement en janvier de cette année car elle n’a pas été renouvelée.
Four Corners a trouvé huit autres cas où des engagements n’étaient pas divulgués sur les licences d’autres agents.
“Bien que les assurances et les engagements soient accessibles au public sur le site Web de CBS, ils n’ont pas été inclus sur la page de licence d’un individu. Cette pratique est en cours de révision”, a déclaré le porte-parole de CBS.
Les amendes ne sont “pas dissuasives”
En ce qui concerne le maintien de l’ordre dans l’industrie, chaque État et territoire a un organisme de réglementation différent, avec des lois et des cadres différents concernant ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas.
L’agent immobilier de Canberra, Christine Shaw, a déclaré que de nombreux acteurs de l’industrie avaient fait ce qu’il fallait et avaient suivi l’esprit de la loi.
“Il y en a d’autres, cependant, ils trouveront les failles de la législation et ils pourraient y conduire un camion”, a-t-elle déclaré.
“Je pense que notre législation devrait être améliorée afin que les consommateurs soient mieux protégés.”
En Nouvelle-Galles du Sud et à Victoria, la publicité ne peut pas dire des choses comme “offres terminées”. Il n’y a pas une telle règle dans des juridictions comme la Tasmanie.
Dans le Queensland, les propriétés mises aux enchères ne peuvent pas fournir de guide de prix pendant la campagne publicitaire. Il n’y a pas une telle interdiction dans de nombreux autres États et territoires.
Les agents du commerce équitable de NSW ne peuvent infliger sur place que des amendes pouvant aller jusqu’à 2 200 $ aux agents qui se conduisent mal. Si NSW Fair Trading lance une action en justice, un long processus, cela pourrait passer à 22 000 $.
“Pour beaucoup de ces agents qui gagnent des millions de dollars par an, c’est juste le coût de faire des affaires. Ce n’est pas dissuasif”, a déclaré M. Jones.
La commissaire NSW Fair Trading, Natasha Mann, a déclaré que c’était préoccupant.
“S’ils l’intègrent dans le coût de faire des affaires, ils doivent examiner plus largement ce que cela fait à leur réputation, à la fois en tant qu’agent, mais aussi en tant que secteur.”
Mme Mann a déclaré qu’elle accueillerait favorablement la possibilité d’imposer des sanctions plus sévères. Cela nécessiterait une action des politiciens.
M. McKibbin ne pense pas que les amendes soient la solution.
« Adoptons-nous l’approche que nous voulons infliger à l’industrie… ou prenons-nous une meilleure réponse et disons que nous voulons travailler avec l’industrie et amener le niveau de conformité là où le régulateur le souhaite ? il a dit.
NSW a infligé 2 781 amendes sur place à des agents depuis 2018. Les règles régissant le moment où des sanctions peuvent être imposées varient considérablement d’un État à l’autre.
En Australie-Méridionale, par exemple, Consumer and Business Services a déclaré à Four Corners qu’il n’avait pas imposé d’amende sur place à un agent au cours des quatre dernières années.
Il a déclaré que l’émission d’un avis d’infraction n’était pas une option en vertu de la loi actuelle pour de nombreuses infractions.
Le gouvernement victorien a mis en place un groupe de travail pour lutter contre la sous-cotation. Mais certains agents ont déclaré qu’ils ne pensaient pas que le régulateur disposait de ressources suffisantes pour résoudre le problème.
“Les affaires des consommateurs à Victoria … sont censées superviser ce qui se passe avec des milliers et des milliers et des milliers de transactions immobilières chaque année”, a déclaré l’agent de l’acheteur de Melbourne, Miriam Sandkuhler.
“Je pense que les agents estiment que, statistiquement, s’ils le font, ils ont de bonnes chances de s’en tirer.”
Consumer Affairs Victoria a déclaré qu’elle prenait au sérieux la conduite des agents immobiliers et qu’elle enquêterait sur les allégations d’actes répréhensibles et prendrait des mesures si nécessaire.
Regardez l’enquête complète de Four Corners sur le secteur immobilier ce soir sur ABC TV et ABC iview.
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