Le projet de budget pour 2027 présenté par le gouvernement prévoit de raboter les avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle en plafonnant l’amortissement à 2,5 % et à 7 000 euros par an, une mesure contestée par les professionnels du secteur qui vise à dégager 200 millions d’euros d’économies.
Le gouvernement modifie le régime fiscal LMNP dès 2027
Le projet de loi de finances pour 2027, dévoilé le 1er octobre 2026, modifie en profondeur le cadre fiscal du statut de Loueur en meublé non professionnel
selon l’article 7 du texte budgétaire. Le dispositif instaure un double verrou pour limiter les déductions comptables des bailleurs relevant du régime réel.
L’amortissement annuel des biens immobiliers sera désormais plafonné à 2,5 % de la base amortissable, avec une limite stricte fixée à 7 000 euros par an et par foyer fiscal pour les locations meublées classiques. Pour les meublés de tourisme, la règle se durcit davantage avec un taux ramené à 1,5 % et un plafond de 5 000 euros par an, d’après les détails du projet de budget.
Sont concernés par ces nouvelles dispositions les contribuables remplissant l’une des conditions du statut, à savoir des recettes annuelles inférieures à 23 000 euros ou des recettes supérieures à ce seuil mais restant inférieures au total des autres revenus d’activité. En revanche, les bailleurs relevant du régime micro-BIC ne sont pas directement touchés par ce plafonnement en raison de leur abattement forfaitaire. Les loueurs en meublé professionnels, quant à eux, disposent d’un statut distinct avec des recettes supérieures à 23 000 euros et supérieures aux autres revenus d’activité, et ne sont pas visés par le texte.
L’exécutif encadre strictement la réserve d’amortissements
La réforme s’attaque également à la mise en réserve illimitée des amortissements non déduits. Auparavant, lorsqu’un bien générait un surplus d’amortissements non utilisés au cours d’une année difficile, cette fraction pouvait se reporter sans limite de durée. Le projet de loi supprime cette possibilité pour les exercices ouverts à partir du 1er janvier 2027.
Le gouvernement propose de limiter l’utilisation de cette réserve à la moitié des bénéfices déductibles chaque année, ce qui signifie par exemple que sur un montant de loyers de 7 000 euros, il ne sera possible d’en déduire que la moitié grâce aux réserves cumulées des années antérieures. Une clause de transition est toutefois prévue pour le stock d’amortissements accumulé avant cette date. Les bailleurs pourront l’utiliser jusqu’au 31 décembre 2036, mais dans la limite stricte de 50 % du résultat imposable annuel, comme le précise l’analyse publiée par les spécialistes du secteur.
Les professionnels de l’immobilier dénoncent une réforme pénalisante
Les acteurs de l’immobilier expriment des positions divergentes sur cette évolution budgétaire.
Corinne Jolly, PDG de PAP, estime que « les calculs ne sont tout simplement pas bons : en réduisant la rentabilité nette de l’investissement locatif, le Gouvernement réduit mécaniquement son attractivité. » Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers, déplore quant à lui que l’exécutif soit « en train de piéger le système » et de « raboter le LMNP » plutôt que d’augmenter le dispositif Jeanbrun. Arnaud Hacquart, président du réseau Imodirect, ajoute qu’un bien qui s’amortissait auparavant en 25 ans en moyenne le serait au bout de 40 ans avec le taux fixe proposé, déclarant que « l’investissement est condamné ».
D’autres organisations professionnelles dénoncent au contraire une incohérence manifeste.
PAP et JD2M pointent une contradiction flagrante avec les déclarations de Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui qualifiait le 16 septembre la crise du logement comme « la pire que connaît notre pays depuis la Seconde Guerre mondiale » tout en appelant les investisseurs à s’engager. Le 1er octobre 2026, le projet de budget est venu réduire cet avantage fiscal, provoquant un impact immédiat sur le budget familial des ménages imposés dans la tranche marginale à 30 %, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Le Parlement fixe le calendrier d’examen du texte
Le texte poursuit son parcours législatif au Parlement. Après le dépôt du projet de loi de finances le 1er octobre 2026, la commission des finances entame l’examen des mesures dès le 7 octobre, avec une séance publique prévue du 13 au 19 octobre, un vote solennel de la première partie le 20 octobre et un vote sur l’ensemble du budget le 17 novembre 2026, d’après le calendrier détaillé des travaux budgétaires.