L’encadrement des loyers dans environ 70 communes françaises risque de s’éteindre le 23 novembre 2026 sans une adoption définitive du texte par l’Assemblée nationale, menaçant le cadre applicable à 1,2 million de foyers.
Le temps parlementaire est compté pour éviter une extinction pure et simple du dispositif. Instauré à l’origine par la loi ALUR du 24 mars 2014, puis repris dans la loi ELAN du 23 novembre 2018 et prolongé par la loi « 3DS » du 21 février 2022, le mécanisme d’encadrement des loyers arrive à échéance le 24 novembre 2026. L’expérimentation créée à l’origine devait durer cinq ans avant d’être portée à huit ans. Sans intervention du Parlement d’ici au 25 novembre, les baux signés après le 23 novembre ne seront plus plafonnés dans les zones concernées, d’après Jechange.
Le dispositif d’encadrement couvre environ 70 communes réparties dans neuf territoires entrés dans le dispositif entre 2019 et 2025. Parmi ces territoires figurent Paris, Est Ensemble et Plaine Commune avec neuf communes chacune en Seine-Saint-Denis, Lille avec Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Grenoble-Alpes Métropole ainsi que le Pays basque. Pour les locataires déjà en place, le contrat de location en cours reste valable et le loyer inscrit ne s’envole pas immédiatement, l’évolution restant soumise à l’indice de référence des loyers.
Le calendrier serré de l’Assemblée nationale et le vote du Sénat
Le dossier a connu une modification le 21 octobre 2026 avec un vote du Sénat rejetant la pérennisation par 230 voix contre 96 et adoptant une prolongation de l’expérimentation de deux années supplémentaires par 325 voix contre 17, soit jusqu’au 23 novembre 2028, selon les informations de Politique Matin. Cette version sénatoriale a retenu une formule minimaliste : le dispositif est maintenu à périmètre constant pour les villes l’ayant déjà mis en place, sans extension à de nouveaux territoires et sans ouvrir la porte aux communes hors zones tendues, l’État n’acceptant plus de nouvelles candidatures depuis novembre 2022.
Puisque le Sénat a modifié le texte en transformant la pérennisation en simple prolongation, la proposition de loi est repartie vers l’Assemblée nationale.
Le Sénat a voté mercredi pour prolonger de deux ans l'expérimentation de l'encadrement des loyers dans une version minimaliste : il ne sera ni étendu ni renforcé. ➡️ https://t.co/lLwdjwr8Xj pic.twitter.com/wG3D3TQ1YN
Le 11 décembre 2025, l’Assemblée avait pourtant adopté en première lecture une proposition de loi visant à pérenniser et renforcer l’encadrement des loyers. Pour que la mesure soit validée à temps, la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs », portée par le député Iñaki Echaniz, a été examinée par la commission des affaires économiques le mardi 3 novembre en fin d’après-midi, avant d’être soumise à l’ensemble des députés dans l’hémicycle le 18 novembre 2026, juste avant la date limite fixée au 24 novembre. Si cette séance ne suffisait pas pour achever l’examen, le groupe Socialistes, présidé par Boris Vallaud, avait prévu de reprendre le texte lors de sa journée d’initiative parlementaire fixée au lendemain.
Les divisions politiques face à l’échéance du 23 novembre
Les défenseurs de la mesure rappellent son rôle protecteur face à la cherté de la pierre. Il y a encore quelques semaines le secteur et le monde politique misaient sur une disparition du dispositif. Avec cette prolongation nous protégeons le pouvoir d’achat de millions de locataires et nous respectons l’engagement démocratique des maires élus qui défendent cette mesure
, a déclaré Iñaki Echaniz, député socialiste des Pyrénées-Atlantiques, d’après LCP. Le député ajoute que le rapport d’évaluation et les débats ont permis de démontrer que l’encadrement des loyers fonctionne et qu’il est même vital dans cette période de crise profonde du logement et du pouvoir d’achat. Et il a même été prouvé qu'[il] n’est pas responsable de la baisse de l’offre locative et n’empêche pas la rentabilité de l’investissement locatif
. Malgré les inflexions majeures du Sénat limitant la portée du texte, le rapporteur qualifie ce vote d’équilibre de grande victoire au vu de la configuration politique du Parlement et souhaite son adoption conforme rapide.
À l’inverse, des voix s’élèvent pour réclamer l’abandon du dispositif. Le think tank libéral Génération Libre a publié le 5 novembre 2026 une note intitulée « Minuit moins une pour le logement : la bombe de l’encadrement des loyers », signée Bertrand Moine et Quentin de Gryse, pour contester toute prolongation du mécanisme. Les auteurs s’appuient notamment sur le rapport publié par la Cour des comptes le 14 octobre 2026, dans lequel les magistrats relèvent des fragilités dans les données de calcul des loyers de référence et des difficultés pour apprécier les effets réels sur le marché locatif, tout en reconnaissant un effet modérateur de court terme maintenant les loyers de 2 % à 4 % plus bas qu’ils ne l’auraient été sans plafond.
L’Apur mesure pour sa part des loyers parisiens inférieurs de 5,2 % entre 2019 et 2024, tandis qu’une perspective historique rappelle qu’en 2012, 81 % des économistes interrogés par l’IGM Forum rejetaient l’idée d’un impact bénéfique de l’encadrement sur l’offre de logements abordables à New York et San Francisco. L’Assemblée nationale parviendra-t-elle à voter le texte définitif avant le 23 novembre 2026 pour éviter la fin du plafonnement dans les 70 communes concernées ?
