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Production de logements
Permettre des condominiums plus denses le long de la planification des lignes métropolitaines d’Austin à Austin pourrait réduire les subventions habitées à des prix abordables de la ville de 8 milliards de dollars à 5,5 milliards de dollars tout en atteignant les objectifs de logement dans lesquels la division actuelle dans les zones rend impossible, selon une étude de l’Université du Texas.
Les résultats sont confrontés à un défi critique pour Austin. Les coûts de logement ont atteint les étoiles, les prix des maisons médianes qui augmentent de 71% entre 2010 et 2022 à 565 000 $. Alors que la ville construit son système de connexion de 7,1 milliards de dollars, il s’avère à gérer la façon d’atteindre ses objectifs de vie ambitieux à des prix abordables: 60 000 unités à un abordable en 10 ans, avec 75% construits le long des couloirs de transit.
L’étudiant diplômé Ut Aodhan Hemeon-McMahon a décidé de répondre à cette question dans son étude “Faire Tod Fair. “Il a également découvert que le financement de l’augmentation de l’impôt pourrait potentiellement couvrir l’ensemble des coûts de subvention restants en acquérant une augmentation des valeurs des propriétés près des stations de transit.
Keyway à emporter:
- En vertu de 2022, les règles du zonage, la réunion des objectifs de logement à des prix abordables d’Austin le long des couloirs de transport en commun nécessiterait 8 milliards de dollars de subventions (933 000 $ à des prix abordables). Ce serait toujours à la hauteur des centaines de maisons pour les familles à faible revenu.
- Permettre des bâtiments plus denses proches du transport en commun (augmenter le zonage multi-familles pour deux niveaux) réduirait les coûts de 53% à 439 000 $ par maison à des prix abordables, permettant aux fabricants de maisons d’inclure plus de maisons de taux du marché qui contribuent à compenser l’hébergement à des prix abordables dans les mêmes bâtiments.
- La création d’un district de financement spécial qui capture une augmentation des impôts sur la propriété près des lignes de transit pourrait générer de 2,3 à 7,6 milliards de dollars d’ici 2045 (varie en fonction des taux de croissance et des hypothèses de la valeur de la propriété), couvrant potentiellement les substances nécessaires à l’accommodation à des prix abordables, s’ils sont combinés avec des modifications au zonage.
L’étude a analysé 1 500 propriétés à moins d’un demi-mile des lignes de métro légères prévues. En utilisant les valeurs de propriété locales, les coûts de construction et les exigences de financement typiques, la recherche a identifié quelles propriétés pourraient inclure dans un logement moins cher à des prix abordables dans trois scénarios: zonage actuel, une densité légèrement accrue (augmentation de la division en zones d’un même niveau) ou une densité modérément accrue (augmentation de la division en zones de deux niveaux).
Parce que la division dans les zones ne peut pas créer suffisamment d’hébergement à des prix abordables: Les limites de hauteur et de densité le long des couloirs de transit limitent sérieusement le nombre d’appartements qui peuvent être construits sur chaque propriété. La zone n’a dispersé que des emballages avec des zones multi-familles entourées d’un zonage à la famille unique, limitant sérieusement la densité des appartements et forçant les développeurs à répandre des maisons à des prix abordables sur de nombreuses parcelles de terrain coûteuses. Même avec 8 milliards de dollars de subventions, la ville ne serait pas à la hauteur de ses objectifs vivants à des prix abordables, en particulier 810 courtes maisons de familles qui gagnent 30% du revenu moyen et 1 044 maisons abrégées pour ceux qui gagnent 60%. Cela se produit parce que les fabricants de maisons ne peuvent pas inclure tout à fait un loyer plus élevé pour aider à couvrir l’écart financier des maisons aux prix abordables dans les mêmes bâtiments.
Comment les variations du zonage réduisent le fardeau des contribuables: L’augmentation de la densité autorisée de seulement deux niveaux crée une amélioration financière spectaculaire. La division en zones de l’appartement Austin passe de MF-1 (18 unités pour Acro) à MF-6 (haute densité). L’étude testée en déplaçant chaque ensemble multipirm à des niveaux de deux mf-1 devient MF-3 (54 unités pour ACRO), MF-2 devient MF-4 (90 unités pour acro) – drastiquement, combien d’appartements peuvent être construits sur chaque terrain.
Ce changement permettrait aux fabricants de maisons de construire 10 434 maisons de marché avec les plus pratiques. Cela réduit la subvention publique nécessaire de 2,5 milliards de dollars, de 8 à 5,5 milliards de dollars, tout en atteignant des objectifs de logement plus pratiques. Le coût de la maison à des prix abordables va de 933 000 $ à 439 000 $ uniquement grâce à ce changement, sans aucun financement public supplémentaire, car les loyers du marché aident à payer des unités à des prix abordables dans les mêmes bâtiments.
Comment l’acquisition d’une augmentation des valeurs des propriétés et de l’emplacement résolvent l’écart de logement à des prix abordables: Les améliorations du transit augmentent généralement les valeurs des propriétés environnantes. Une augmentation du district de financement des taxes (TIF) réorienterait une partie de cette augmentation des recettes fiscales de la propriété spécifiquement vers un logement abordable. Avec la croissance conservatrice de la valeur de la propriété annuelle de 4,85% (taux d’Austin de 2021), cette approche générerait plus de 2 milliards de dollars sur 2045. Avec le taux de croissance moyen le plus élevé 2017-2021 de 9,51% Variations qui améliorent le zonage du zonage.
La recherche a révélé trois solutions: l’augmentation des sommets du bâtiment près des stations de transport en commun pour réduire de moitié les coûts de subvention pour la maison, établissant un quartier de financement dédié pour capturer et réinvestir les valeurs de propriété augmentées par les améliorations de la transit et distribuer un financement anti-resorte Ces approches coordonnées pourraient transformer la capacité d’Austin à créer des quartiers à revenu mixte le long des couloirs de métro légers réduisant considérablement le fardeau financier des contribuables.
Photo de construction de grande hauteur à Austin De Larry D. Moore, CC de 4.0Wikimedia Commons.
